Вернуться к списку публикаций

Рецепт рентабельной УК: работа на совесть, экономия на всем, доверие жителей и терпение

13.05.2015 21:59:08
Рецепт рентабельной УК: работа на совесть, экономия на всем, доверие жителей и терпение

Рынок управления МКД – очень интересная среда. Многие его участники этот бизнес называют «планово-убыточным», но, при этом, число фирм, получивших лицензии на право управления многоквартирными домами, превысило 11 000. Значит не так все плохо в этом сегменте огромной отрасли ЖКХ? Значит можно зарабатывать?

Ответы на эти вопросы я с коллегой искал в большие майские выходные в столичной управляющей компании, которая: а) частная; б) не аффилирована с представителями власти; с) успешная.

ОАО "РЭУ-20 района Соколиная гора". Общая площадь жилого фонда – 466 000 м². 95 домов, 7395 квартир. В компании заняты 155 человек. Руководит всем этим хозяйством Файля Шарипзянова – авторитет отрасли, член-корреспондент Международной академии менеджмента, член комитета московской ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ, неоднократный победитель конкурса «Менеджер года». Женщина советской закалки, легко присвоившая себе принципы рыночной экономики.

Когда мы подъезжали к офису, расположенному в районе метро Семеновская, то воображение рисовало большую приемную, просторный кабинет с дорогой мебелью. Воображение сильно обмануло. Аккуратно, без излишеств. Атмосфера рабочая. В коридоре отчетность по каждому дому.

- Каждый собственник может прийти, забрать на изучение?

- Нет. Ознакомиться можно здесь, за уютным столиком, но забирать нельзя.

Странный, скажете, подход. Нет – это экономия. Заинтересованный собственник всю информацию получит, выпишет, если что нужно спросит. В конце концов, в интернете есть электронный аналог. А распечатать каждому – это сколько нужно бумаги и чернил употребить на 7400 квартир? Здесь считают каждый рубль. А как иначе, когда этот «каждый рубль» взят из кармана собственника.

Сразу интересуюсь: «управление МКД может быть рентабельным бизнесом?». Файля Абдурахмановна концентрирует наше внимание на другом:

«Многие, приходя в сферу ЖКХ, считают, что тут можно быстро заработать. На самом деле ЖКХ – социально-направленный бизнес. За нами жители, которые через окна своих домов постоянно, вольно-невольно, наблюдают. Видят сотрудников, чем они заняты. И наша задача убедить жителей в том, что наши интересы совпадают. Сделать это за короткое время невозможно. Это кропотливый труд, основанный на взаимном доверии. Будь единственной нашей целью – извлечение прибыли, наверное, компания уже не работала бы на рынке. Но и в минус если работать, то развития никакого не будет».

Развитие и управляющая компания. Как-то не вяжутся два этих термина между собой. Негативный фон, который сопровождает работу управляющих компаний, поначалу, не позволял внутренне согласиться с тем, о чем говорила наш гид в мир рентабельных УК. На словах все это, конечно, красиво: «баланс интересов собственника и управляющей компании», «доверие», «честность». Но неужели такое возможно в реальной, а не в иллюзорной действительности?

Чуть позже Файля Шарипзянова признает, что у такого подхода есть альтернатива, которая, чего уж скрывать, часто имеет место: можно работать по-другому, быть пофигистом, мыть ножки на Канарах, управлять издалека.    

Спрашиваю: «а почему вы так не работаете?».

«Теоретически и я могла прийти на три года, снять сливки, убить дома окончательно и идти рушить другие дома. Но я здесь живу, 40 лет всех знаю. Я не могу так поступить».

Что тут возразишь? Наверное, нужно прожить в одном районе 40 лет, быть постоянно в диалоге с жителями, чтобы спорить. Но одного этого разве достаточно? Хороший человек, как известно, не профессия. Если «РЭУ-20 района Соколиная гора» финансово успешная компания, то эта успешность должна опираться на что-то более твердое, чем просто уважение к человеку, пусть и с безупречной репутацией.

Вместо ответа Файля Абдурахмановна демонстрирует графики энергопотребления и водопотребления.

И сопровождает этот многоговорящий визуальный ряд небольшим кейсом. Напрямую к этим цифрам история отношения не имеет, но глубину подхода к вопросу экономии и бережливости раскрывает. В 2012 году в управляющей компании объявили войну «дельте» - разнице между показаниями потребления воды по общедомовому счетчику и сумме показаний счетчиков + «нормативщиков». В подвалах засуха, уборщице на год нужно не больше 10 кубов, чтобы организовать качественную влажную уборку лестничных клеток, а небаланс в итоге все равно зашкаливал за 200 м³. Выбрали два экспериментальных дома с особо большой «дельтой» - один с централизованной системой горячего водоснабжения, второй с газовыми колонками – и за свой счет оснастили все квартиры индивидуальными приборами учета водопотребления. Результат налицо. «Дельта» исчезла. Осталась, конечно, но в мизерном выражении. К слову, сейчас из 7395 квартир не оборудованы счетчиками 765. И каждый месяц это число сокращается за счет тонкой работой с каждым собственником, где бы он по факту не проживал.

Не мог удержаться от крамольного вопроса: «а вы сейчас эту «дельту» раскидываете по жильцам в квитанциях?». Когда увидел искреннее возмущение в глазах собеседницы, пожалел, что не удержался. «Дельту» никто не раскидывает, но, там где она есть, ее компенсируют за счет средств, собранных на содержание и ремонт.

Раз уж зашла речь, попросили мы с товарищем раскрыть все карты, на примере любого дома показать структуру расходов этих самых средств на содержание и ремонт. Здесь важно отметить, что никто к нашему приходу специально не готовился, потому представленные ниже цифры ничего общего с «потемкинскими деревнями» не имеют. Взяли то, что было под рукой: пятиэтажка, три подъезда, без лифта, без мусоропровода, площадь – 3000 м². Ставка на 1 м², утвержденная столичными властями - 19,51 р.

Итого имеем фактические расходы за 2014 год – 756 000 рублей (местами в таблице цифры округлены).

Чуть поясню статью «текущий ремонт». Он в 2014 году по данному дому включил в себя замену на лестничных клетках окон на стеклопакеты, косметический ремонт в подъездах, регламентные работы. И на это все 360 000 рублей – хороший ремонт в квартире. А тут целый дом.

Те, кто любит по поводу и без обвинить управляющую компанию в тотальной бездеятельности, оцените трезво эти цифры.

Резонный вопрос в адрес Файли Шарипзяновой: «этих сумм достаточно на эксплуатацию?». Ответ снова не из серии «да» или «нет» (этот руководитель, как я успел заметить, сторонится односложных ответов, которые могут породить дополнительные вопросы, стараясь максимально снабдить свою позицию живыми примерами):

«Была в 2014 году Дюссельдорфе на отраслевом семинаре. Коллеги поделились стоимостью обслуживания квадратного метра – 50 рублей на наши деньги. Но это немного другие 50 рублей, это страховка от урагана, страховка от аварийности, страховка от падения кирпича... А если нужен ремонт – то собираются жильцы и решают вопрос дополнительного сбора средств. Те, кто голосует против, несут прямую ответственность. Случись что – ответят полным рублем. Лично видела дом, где часть фасада утеплена, а часть нет. Так решили собственники».

Решают и несут ответственность – это поведенческая модель европейского собственника. А что у нас? Файля Абдурахмановна когда говорит на эту тему (в разговоре мы не раз возвращались к данной проблеме) хмурится, сетует на излишнюю либеральность властей по отношению к собственникам, которым многое прощается по принципу «ну ладно, что же теперь». Вот если сделать собственнику один раз больно, как делают хирурги, вскрыть гнойник, обработать рану, тогда что-нибудь да изменится. И она ничуть не кровожадна в этом желании, ее уж точно в антинародных настроениях не заподозришь. Она, как раз за собственника, но за грамотного, за ответственного, за бережливого. За того, кто осознает, что все, что делается в доме – делается на его деньги.

И тут же подкрепляет эмоции очередным примером, привезенным из казахского Уральска. Здесь она была в 2003 году. Как раз в это время местный Акимат решил сделать больно тем, кто не хотел осознавать себя собственником. Там поступили просто, сказали: бесплатного больше ничего не будет. Не хотите оплачивать уборку – будете жить в дерьме. И получили яркий пример того, как менталитет можно сломать и воспитать.

«Видела такую картину. Два дома стоят. Первый - идеально чистый, все убрано. Второй - будто заброшенный. Ламп у подъездов нет, тропинка заросла мусором. Рассказали, спустя пару лет, что жители второго дома ждали-ждали и поняли - больше поблажек не будет. И только после этого начали действовать, сейчас их дом не хуже первого».

Получается, что разруха в головах собственников. Но не во всех. Еще один пример, только уже из практики "РЭУ-20 района Соколиная гора". Был подъезд как подъезд, не лучше и не хуже других. Но вот жильцы решили его облицевать дорогой плиткой. Сами скинулись деньгами. Попросили руководителя УК помочь человеческим ресурсом, мастерами. Думаете Файля Шарипзянова хоть секунду сомневалась? Разумеется, нет - помогла (бесплатно). Вот она синергия управляющей компании и собственника.

Интересуюсь: «а как быть с теми, кто не платит, с должниками»? Ждал чего угодно, но не такого ответа. Долги немалые, порядка 25 миллионов. Но лично с каждым, оказывается, руководитель УК общается. И не как коллектор, а как человек. Для кого-то такое человеческое общение становится переломным в судьбе.

«Спрашиваю у женщины одной: почему не платите? Она мне в ответ – работы нет. Пригласила, поговорили. Сейчас она один из наших лучших специалистов по вопросам водоснабжения. И платит регулярно».

Экономика у нее, получается, с человеческим лицом. Главный приоритет – снижение расходов на эксплуатацию. Ну, нет у УК других возможностей для высвобождения средств, кроме как экономить на всем. Потому, кстати, и окна на стеклопакеты поменяли в доме, который был разобран нами на атомы в части расходов на содержание и ремонт. К слову, в этом году доля подъездов, "закрытых" стеклопакетами будет доведена до 100%. А все потому, что стеклопакеты в обслуживании гораздо экономичнее, стекла покупать больше каждый месяц не требуется, да и с точки зрения энергоэффективности они фору дадут традиционным оконным рамам. Но Шарипзянова уделяет внимание даже такой, казалось бы, мелочи как мытье окон. 

«Раньше в моем кабинете уборщица мыла 4 секции окон около 4 часов. А сейчас за 20 минут справляется. Это сколько времени она экономит на стеклопакетах?».

Если где на территории, подведомственной ее УК лампочка горит в неположенном месте или в неположенное время, ответственным мало не покажется. Тамбурные двери в домах поголовно меняются на металлические с доводчиками, чтобы не отвлекать техников постоянно слетающей пружиной. Для утепления подвалов, чердаков, венткоробов и труб используется инновационная акриловая краска, слой которой заменяет 2 мм традиционных утеплителей. Лестничные марши в домах «защищают» полиуретановым покрытием. Лифтовые кабины и водосточные трубы имеют свой щит – антивандальное покрытие нового поколения, позволяющее легко смывать граффити и ограждающее поверхности от расклеивания объявлений и рекламных афиш.

Мелочи, скажете? А если помножить эти мелочи на 289 подъездов, сколько сил и средств можно сэкономить? И отправить, что важно, не себе в карман, а на развитие. Причем иногда вполне себе фундаментальное. Как в случае с использованием недешевых установок Bauer, препятствующих процессам коррозии труб.

Это уже подход настоящего хозяйственника, который смотрит на несколько лет вперед. А что касается деталей, в нашем понимании мелочей, то у нее это от глубокого понимания процесса управления МКД. Она начинала с дворника, знает все тонкости профессии. Ее вокруг пальца не обведешь.

Страдают от этого не только подчиненные, которым не схалтурить лишний раз, но и подрядчики. Не так давно в одном из домов делали капремонт. Спустили сверху исполнителя работ, конкурс уже проведен, объем работ утвержден, смета есть, проект есть. Приходи и осваивай средства. Но Шарипзянова ратует не за процесс, а за результат. Чтобы надолго, чтобы после ремонта лет 10 к дому не подходить (опять-таки экономия на эксплуатации). А в доме этом на чердаке расширительный бак. Случись, что зимой, перемерзнет, даст течь и тогда 3 тонны воды обрушатся на свежеотремонтированный дом.

«И кому такой ремонт нужен? Поставила подрядчику ультиматум: пока мне расширительный бак с чердака в ЦТП на мембранный не перенесешь – к дому не подпущу. Бесплатно сделаешь. Сделал.  Увы, у нас так всегда. Сначала делаем, потом думаем».

Вот и с капитальными ремонтами в их новом виде, по мнению Шарипзяновой, очень-очень поспешили. Она снова вспоминает Германию, где к санации жилых домов население подводили 17 лет. Все дома тщательно обследовали, изучили каждый квадратный метр, энергосберегающие мероприятия предусмотрели.

«Для проведения качественного капремонта необходимо учесть все недостатки конструктивных элементов и инженерных коммуникаций дома в части энергоэффективности, предусмотрев создание новых технических характеристик. Исполнитель должен соответствовать тендерным критериям: иметь оснащенную материально-техническую и производственную базу. С условиями контракта нужно ознакомить жителей ремонтируемых домов. Обеспечить экономическую ответственность исполнителя. Все эти вопросы до ремонта должны обсуждаться с собственниками и управляющей компанией. Каждый жилой дом — живой организм, работающий в беспрерывном цикле 24 в сутки и 7 дней в неделю, имеет свою «историю болезни» и не владея этой информацией, невозможно качественно устранить имеющиеся дефекты".

Все логично и по полочкам. Но власти участников рынка, даже таких мастодонтов как Шарипзянова, в советники не призывают. Спускают сверху приказы, которые управляющие компании в меру своих способностей и желаний вынуждены исполнять. 

Но ладно если эти приказы имеют прямое отношение к деятельности УК. Много вешают в качестве общественной нагрузки. При нас раздался звонок: нужно разнести по квартирам призывников повестки. И это лишь малая часть той помощи, которую управляющие компании оказывают государственным структурам. Безвозмездно.

И все-таки: «управление МКД может быть рентабельным бизнесом?». Хочу получить четкий ответ. И получаю. Да, может.

«Управляющие компании могут нормально работать, могут зарабатывать. Если есть доверие внутри, и никто не мешает извне. Да, мы все еще по большей части латаем дыры, спешим, ошибаемся. Но есть и положительные моменты. Главное быть честными с жильцами. Я всегда своим сотрудникам говорю – вы не обманывайте. Если честно поступаете, где-то ошибетесь, люди это простят. Они понимаю, что не все бывает гладко, бывают недочеты. Но почему мы сейчас не видим активного собственника? Это все потому, что его несколько раз обманули. С теми же капитальными ремонтами. И он больше не верит. И я понимаю его. Здесь нужно день за днем восстанавливать доверие. Не на словах, а делом показывать. Тогда все будут довольны: и управляющие компании и собственники».

Значит, все-таки могут зарабатывать. Не миллионы, конечно, как принято считать. Миллионы на этом рынке можно только украсть. Я не стал акцентировать внимание, но в структуре расходов по приведенной в пример пятиэтажке, доля, отщепляемая УК на содержание управленческого аппарата – 10%. Очень скромно. Но может быть таким и должен быть доход управляющей компании переходного периода? Может быть, установить некий потолок?

Скажу честно: не люблю я управляющие компании. Не потому что все они сплошь и рядом паразитируют на собственниках. Нет. Это далеко не всегда так, хотя случается. Не люблю я их за то, что они даже свои успехи прячут, везде какого-то подвоха ждут. Сделают что-то и стесняются. И создается впечатление, что сотворили что-то неприглядное. Пример стоит брать им с подхода Файли Шарипзяновой. Не только в части менеджмента, но и в части готовности делиться своими практиками. Тогда и люди потянутся, и общественное мнение будет чуть лояльнее к ключевым игрокам рынка управления МКД.  

Есть что сказать по теме ЖКХ?

СТАТЬ БЛОГЕРОМ
эксперты
ОлегПричко
Генеральный директор ПАО «Иркутскэнерго»
ПарвизАбдушукуров
Вице-президент по тепловому бизнесу ОАО «Фортум»
СергейСиваев
Старший директор Федерального центра проектного финансирования (ФЦПФ, Группа ВЭБ)
СергейБаженов
Заместитель директора Института экономики Уральского отделения РАН, доктор экономических наук
ПавелКурзаев
Генеральный директор ГК "Российские коммунальные системы"
ЮрийДорфман
Заместитель генерального директора ПАО «ТГК-14» по сбыту, член Правления ПАО ТГК-14
ИльяЛишанский
Заместитель генерального директора по реализации энергии ПАО «РАО ЭС Востока»
АлексейВялкин
Директор департамента содействия инновациям и инвестициям Торгово-промышленной палаты России
статистика
платформы
1769экспертов
9проектов
108идей
2731комментарий
Мы в социальных сетях
Вход