Вернуться к списку публикаций

Лицензирование управляющих компаний нужно наполнить новым содержанием

19.08.2015 17:03:07
Лицензирование управляющих компаний нужно наполнить новым содержанием

Лицензирование организаций работающих в сфере управления многоквартирными домами, безусловно, одно из главных событий года для жилищно-коммунального комплекса страны. Сразу скажу, что в решении таким образом обеспечить регулирование самого проблемного сегмента рынка ЖКХ есть свои плюсы. Но и негатива хватает.

В свое время государство фактически ушло из сферы жилищных услуг. Сложилась ситуация, когда по требованию 185-ФЗ для софинансирования из федерального бюджета средств на капитальный ремонт многоквартирных домов необходимо было срочно передать управление многоквартирными домами в руки частных компаний. Такое условие было выполнено органами местного самоуправления  формально, когда МУПы, управляющие жилым фондом, были перерегистрированы в ООО или ИП. Фактически с этого момента органы местного самоуправления потеряли контроль над сектором управления жилым фондом. Считаю это большой ошибкой, так как к этому не были подготовлены ни население, ни сами управляющие организации. Не отлажена система контроля за договорной кампанией между потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Органы местного самоуправления просто «сбросили» все вопросы по управлению жилым фондом на управляющие организации. Но стиль работы этих организаций не только не изменился в лучшую сторону, а ухудшился. Отказ от контроля со стороны властей, которые в любом случае несут прямую ответственность за состояние жилого фонда, был нелогичным.  К чему привело отсутствие регулятора – хорошо известно. Жители, общаясь напрямую с управляющими организациями, в ответ получали по большей части негатив. По старинке свои проблемы население оформляло в форме жалоб на «неуправляемые» управляющие организации и направляло в органы местного самоуправления, а они их перенаправляли в жилищную инспекцию.

Но даже если представить, что заявление на нерадивую управляющую компанию все же поступило, и проверка прошла, то не факт, что она (проверка) ударит по интересам предпринимателей. Скорее наоборот. Присужденные штрафы зашиваются в платежные квитанции. Сплошь и рядом. К примеру, пожарные штрафуют управляющую компанию, а затем дополнительные суммы появляются в платежках. Собственникам поясняется, что прошли мероприятия по пожаротушению…

Кроме того идет очень слабая информационная работа с населением, процедура контроля за деятельностью управляющей организацией со стороны органов местного самоуправления – неэффективна.   Упование на тезис «рынок все сам отладит» неконструктивно, а создание саморегулируемых организаций по управлению жилым фондом - явно преждевременно.

В сложившейся ситуации – лицензирование считаю верным и даже запоздалым шагом. Но воплощение нужной для сферы ЖКХ идеи, как часто бывает, подвело. На мой взгляд, принятый закон о лицензировании был не до конца выверен, не прошел через фильтр широкого экспертного обсуждения.

Больше всего вопросов – к профессиональным требованиям, которые предъявили к лицензируемым управляющим организациям. Их практически нет. И результаты первых шагов лицензирования показали, что в отрасль приходят дилетанты: учителя, музыканты и представители других сфер, далеких от ЖКХ. Они признаются при неформальном общении, что решили заняться этим делом из-за простоты получения лицензии. Они называют этот бизнес легким, так как у них сложилось искаженное представление на  примерах деятельности далеко не лучших организаций, которые называются управляющими организациями, но фактически предоставляют только подрядные услуги, не занимаясь управлением, а их отношения с населением чаще всего бывают оскорбительными для всех собственников и никак не служат примером.  

Многоквартирный дом – сложный инженерный объект. Чтобы управлять им, нужно иметь базовое профессиональное образование и постоянно развивать свои знания. В действительности же у нас появилась управляющие, которые не знают даже азов управления в сфере ЖКХ, не знают технические требования к безопасности зданий – объектов управления.

Закон не ставит барьеры даже для тех организаций, которые никогда не работали в сфере ЖКХ и не имеют практического опыта. У которых нет домов в обслуживании. Но мы не можем им отказать. А дальше вполне вероятна схема перепродажи лицензии. Прикрываясь ей, на рынок могут прийти совершенно другие люди, неподготовленные и нацеленные исключительно на извлечение прибыли в короткие сроки.

Как противостоять этому? Я сама член лицензионной комиссии и мы, понимая абсурд ситуации, начали предъявлять к подавшим заявки требования, не предусмотренные законодателем. Но такие действия опротестованы. Идут суды, прокуратура занимает сторону организаций, не получивших лицензии. Но мы-то знаем уровень этих организаций.

Причем не надо изобретать ничего принципиально нового. Прежде существовала практика контроля органами местного самоуправления квалификации специалистов, работающих в управляющих компаниях. Мы обучали будущих руководителей УК. Была попытка внедрить институт добровольного сертифицирования. И если бы этот механизм реально заработал, то, конечно, уровень специалистов в отрасли заметно бы подрос. Но, увы. Идея не была реализована. Лицензирование в этой части дает нам второй шанс. На мой взгляд, в закон необходимо ввести требование о подтверждении квалификации лиц, занятых в процессе управления многоквартирными домами.

И самое главное – закон не предполагает проведения опроса жителей, непосредственных получателей услуг. Их мнение в расчет не берется. Но мы точно знаем, поскольку постоянно на «горячей линии» с населением, что степень удовлетворенности деятельностью управляющих компаний крайне низкая. Единицы удостаиваются положительных отзывов. А лицензии по Бурятии получили больше ста управляющих организаций. И еще порядка 150 на рассмотрении.

Да, закон предусматривает наказание для нечистоплотных управляющих компаний, даже предполагает лишение их лицензии. Но инициатором проверок, должны стать собственники, которые зачастую о таком праве не знают. Информация об этом прошла мимо них. И так будет до тех пор, пока жилищное просвещение населения не будет поставлено на профессиональную основу, не будет оформлено в качестве государственной услуги. Сегодня оно не профинансировано, а на общественных началах люди, что справедливо, работать не хотят. Есть грантовые программы, но они разовые, несистемные.

Еще раз подчеркну, государственное регулирование рынка управления многоквартирными домами – вынужденная необходимость. Но систему лицензирования нужно корректировать в сторону расширения критериев и ужесточения требований. Добропорядочные управляющие компании такое ужесточение только поддержат, потому что они заинтересованы в оздоровлении рынка и в создании условий для добросовестной конкуренции.

По конкуренции, к слову, отдельный разговор. На мой взгляд, система лицензирования четко выделила две ключевые функции в этой сфере – функции управления и функции технической эксплуатации многоквартирного дома, то есть подрядные работы. Управление многоквартирным домом лицензируется, а подрядные  работы по технической эксплуатации и текущему ремонту выполняются специализированными организациями, которые должны наниматься управляющими организациями, выполняющие  функции заказчика от лица собственников на основе договора управления МКД.

В связи с этим можно говорить о двух направлениях конкуренции в сфере управления многоквартирными домами:

  • конкуренция между лицензированными управляющими организациями,  за выбор их советами домов;
  • конкуренция между подрядными специализированными организациями, в том числе энергосервисными компаниями, за выбор их управляющими организациями, товариществами собственников жилья,  жилищно-строительными и специализированными кооперативами и жителями при непосредственном управлении МКД.

При этом конкурентными преимуществами по первому пункту будут наличие договоров на управление МКД, техническое состояние объекта управления по итогам годовой отчетности, повышение индикатора энергоэффективности, платежная дисциплина, минимальное количество жалоб, отстаивание  интересов собственников перед третьей стороной, в том числе перед ресурсоснабжающими организациями, обеспечение информационной прозрачности деятельности.

Что касается второго направления, то тут стоит брать в расчет конкурентоспособность в части наличия профессионального технического персонала, имеющего профильное образование, качественное исполнения заказа по эксплуатации и текущему ремонту общего имущества МКД, по энергосервисному обслуживанию МКД.

Если эти критерии оценки деятельности участников рынка объективно замерять, то вопросов из серии «почему эта компания лицензирована, а та – нет» не возникнет. А на выходе мы получим принципиально иной подход к управлению жилфондом. 

Публикация подготовлена в рамках своместного проекта информационно-анадитического портала "ЖКХ Контроль" и делового аналитического журнала "Эксперт Сибирь".

Есть что сказать по теме ЖКХ?

СТАТЬ БЛОГЕРОМ
эксперты
ОлегПричко
Генеральный директор ПАО «Иркутскэнерго»
ПарвизАбдушукуров
Вице-президент по тепловому бизнесу ОАО «Фортум»
СергейСиваев
Старший директор Федерального центра проектного финансирования (ФЦПФ, Группа ВЭБ)
СергейБаженов
Заместитель директора Института экономики Уральского отделения РАН, доктор экономических наук
ПавелКурзаев
Генеральный директор ГК "Российские коммунальные системы"
ЮрийДорфман
Заместитель генерального директора ПАО «ТГК-14» по сбыту, член Правления ПАО ТГК-14
ИльяЛишанский
Заместитель генерального директора по реализации энергии ПАО «РАО ЭС Востока»
АлексейВялкин
Директор департамента содействия инновациям и инвестициям Торгово-промышленной палаты России
статистика
платформы
1769экспертов
9проектов
108идей
2731комментарий
Мы в социальных сетях
Вход