Вернуться к списку новостей

Участники рынка ЖКХ: отказаться от взаимных упреков и начать договариваться

01.04.2015 08:25:00
Участники рынка ЖКХ: отказаться от взаимных упреков и начать договариваться

Информационно-аналитический портал «ЖКХ Контроль» провел экспертное исследование по вопросу  «Разграничение ответственности собственников жилья, управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций».  Своими мнениями и идеями реформирования цепочки, определяющей ключевые параметры взаимодействия игроков отечественного рынка жилищно-коммунального хозяйства, поделились как рядовые пользователи, так и представители экспертного сообщества.

Предметом дискуссии стали главные проблемы отрасли: степень ответственности ресурсоснабжающих организаций, закрытость управляющих компаний, квалификация и профессионализм подрядных организаций, правовой нигилизм собственников, роль Советов многоквартирных домов и общественных институтов,  волокита судебных процессов по вопросам ЖКХ, слабая платежная дисциплина населения и управляющих компаний, директивное определение размеров взноса на капремонт…

Резюмируя результат двухмесячного обсуждения, развернувшегося на краудсорсинг-платформе федерального портала, можно констатировать: три стороны процесса создания благоприятных условий проживания в многоквартирном доме, которые принято считать антагонистами, могут расходиться в деталях, но способны договариваться по стратегическим вопросам. Безусловно, каждый субъект рынка преследует свой интерес, но если поумерить амбиции, то эти интересы можно уравновесить.

Нужны ли РСО внутридомовые сети?

Три компоненты рынка ЖКХ, взаимоотношение которых и стало предметом дискуссии, наиболее тесно соприкасаются в границах многоквартирного дома. Если быть точным, то балансовая ответственность ресурсоснабжающей организации (РСО) заканчивается на точке соединения общедомового прибора учета с сетью (электрической/тепловой/водопроводной).

Пожалуй, что самая радикальная идея, прозвучавшая в ходе дискуссии, предполагает наделение РСО новыми полномочиями, которые обеспечат ее вхождение в дом. Руководствуясь принципом «цезарю цезарево», один из пользователей портала предложил передать функцию обслуживания внутридомовых сетей ресурсоснабжающим организациям. Мотив идеи – «у них выше степень компетенции и совершеннее материально-техническая база». Согласно логике автора, если РСО будет ответственна не только за доставку коммунального ресурса до дома, но и до каждого потребителя, то тогда и переход на прямые расчеты произойдет по умолчанию, платежная дисциплина повысится и уйдет в прошлое поиск в виновных в предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества.

Эксперт проекта «ЖКХ Контроль», профессионал в области водоснабжения и энергетики, в недавнем прошлом руководитель МП «Водоканал» легендарной Магнитки Фарид Хакимов, комментируя обозначенную идею, обратил внимание на то, что им такой вариант рассматривался при разработке стратегии развития предприятия, но был отвергнут по объективным причинам:

«Надо быть реалистами. Во-первых, с учетом увеличения объема работ, существенного расширения персонала, тариф на воду вырос бы не менее чем на 50%. В региональном тарифном органе, естественно, подобную цифру никогда бы не пропустили. Во-вторых, есть дома с новыми инженерными сетями, есть с изношенными. Естественно, если вторые любая управляющая компания отдаст с удовольствием, то новые никто отдавать не будет. Наконец,  нельзя забывать об оперативности управления сетями. Если управляющая компания, как правило, находится в шаговой доступности от жилфонда, то РСО вряд ли сможет быстро реагировать на аварии на удаленных участках. Это немаловажный фактор».

Солидарен с коллегой и генеральный директор ООО «Волжские коммунальные системы» Олег Маркелов, уверенный, что передача внутридомовых сетей РСО не принесет блага, поскольку предлагаемые изменения приведут к увеличению затрат предприятий коммунального сектора, а подобное укрупнение не будет способствовать повышению качества работ.

«Обслуживание внутридомовых сетей правильнее оставить за специализированными обслуживающими организациями, имеющими необходимую инфраструктуру, штат и опыт в этой сфере. Тем более что сети горячего водоснабжения, холодного водоснабжения пересекаются. Будет очень сложно разграничить баланс».

Вместе с тем, Олег Маркелов считает, что идея должна быть реализована в части перехода на прямые расчеты между РСО и потребителем. Здесь главный и единственный мотив – неплатежи, объем которых, зачастую, растет по вине недобросовестных управляющих компаний. «Благодаря» этому, коммунальный бизнес остается очень рискованным и инвестиции в него направляются с большой неохотой.

Директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая в своем комментарии к озвученной идее, полностью сконцентрировалась именно на вопросе прямых расчетов. Эксперт, в частности, предложила базовую модель, основанную на ряде важных изменений и тезисах:

  • заменить понятие коммунальная услуга на коммунальный ресурс;
  • совокупность действий управляющей организации, связанных с предоставлением коммунальной услуги в МКД включить в жилищную услугу;
  • для целей применения мер социальной защиты населения установить, что понятие коммунальный ресурс приравнено к понятию коммунальная услуга;
  • с целью обеспечения предоставления тепла, горячей, холодной воды, электроэнергии, газа в МКД предоставляется единая жилищная услуга по обеспечению МКД коммунальным ресурсом;
  • управляющая организация, ТСЖ, ЖСК от имени и за счет собственников заключают договор на поставку коммунального ресурса до МКД и контролируют его исполнение.

Согласно схеме, вся ответственность за качество жилищной услуги по обеспечению МКД коммунальным ресурсом, возлагается на управляющую организацию. Критерии качества данной услуги устанавливаются в договоре управления, а ее стоимость формируется на основании предложения управляющей организации с учетом используемого  коммунального ресурса для обеспечения, приготовления и прочих действий для потребления ресурса в МКД. В случае потребления коммунального ресурса для содержания и ремонта общего имущества МКД применяется стоимость ресурса по тарифам. Собственники вправе принимать решения по порядку определения размера данной услуги с учетом энергосервисных мероприятий на основании решения общего собрания.

Что касается РСО, то она в предложенной модели, заключает договор с собственником на поставку коммунального ресурса надлежащего качества и в необходимом объеме, при этом собственник обязуется оплачивать и соблюдать режим потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации инженерных коммуникаций и оборудования, использовать исправные приборы и оборудование, связанные с потреблением коммунального ресурса. Согласно этому договору, РСО осуществляет расчет стоимости ресурса и самостоятельный сбор платежей, либо привлекает для сбора третьих лиц.

При этом модель, озвученная Татьяной Вепрецкой, содержит оговорку: РСО имеет право заключить договор поставки коммунального ресурса непосредственно с управляющей организацией и расторгнуть его в одностороннем порядке в случае наличия задолженности более 2-х месяцев, если нет иного решения общего собрания собственников.  Кроме того, РСО имеет право привлекать управляющую компанию в качестве подрядчика по оказанию услуг, связанных с взысканием задолженности за коммунальный ресурс.

Неравнобедренный треугольник ресурсосбережения

Важный вопрос, который участники дискуссии предложили к совместному обдумыванию – активное включение собственников в тему ресурсосбережения. Прозвучавшая мысль – создать инициативную группу из числа активных собственников, представителей РСО и УК, которая возьмет на себя разработку перечня мероприятий повышения энергоэффективности в рамках конкретного дома. При этом, предложенная модель оставляла альтернативу: либо инициативная группа либо традиционная схема с привлечением энергосервисной компании.

Управляющий партнер АКГ «ФинЭкспертиза» Нина Козлова в целом такую возможность предложила предусмотреть, но только там, где в этом будут реально заинтересованы собственники. При этом важно параллельно разработать стимулирующие механизмы, подталкивающие жильцов к повышению энергоэффективности.

Раиса Санжицыренова, руководитель ГБУ «Агентство развития жилищного строительства, коммунального комплекса и энергоэффективности Республики Бурятия», также идею поддержала, но, напротив, сочла важным определить основным инициатором внедрения мероприятий по энергосбережению не собственника, а управляющую компанию. При этом эксперт обратила внимание на незаинтересованность УК и РСО в повышении энергоэффективности:

«В рыночных условиях моральные стимулы неэффективны. Необходимы нормативно-правовые акты, гарантирующие получение УК доли от стоимости сэкономленных ресурсов и снятие административных барьеров со стороны РСО при принятии реконструированных инженерных систем МКД в дальнейшую эксплуатацию. Требует рассмотрения и вопрос выделения доли от экономии средств муниципалитету для дальнейшего развития энергосбережения и компенсации хотя бы части затрат на мероприятия, в результате внедрения которых повысилась энергоэффективность МКД».

Председатель Общественного Совета по вопросам развития ЖКХ при главе Воронежа Ольга Фролова считает, что локализовать проблему до уровня дома едва ли удастся из-за нехватки специалистов. Как вариант, рабочие группы при районных управах или муниципальных образованиях. Но прежде предстоит решить главный вопрос – финансирование. По мнению общественницы, неготовность собственников вкладывать средства в повышение энергоэффективности своих домов делают невыполнимыми требования 261-ФЗ «Об энергосбережении…». Панацеей может стать принятие реальных программ бюджетного софинансирования.

Рынку нужен просвещенный собственник

В цепочке «ресурсоснабжающая организация – управляющая организация – собственник», последнее звено самое массовое. Вероятно, именно по этой причине в жилищном кодексе слово «собственник» употребляется чаще других, являясь фундаментальной основой реализуемой с 2008 года жилищной реформы. Однако, по факту, степень вовлечения собственников в процессы, которые происходят в отрасли, крайне низкая. Официальные источники пытаются дезавуировать ситуацию. К примеру, согласно информации Министерства строительства и ЖКХ РФ, уровень осведомленности общества о преобразованиях сферы ЖКХ демонстрирует последовательный и весьма бурный рост (с 42% в 2007 г. – до 70% в 2013 году). Но это на бумаге. А вот на практике выражение «кворум состоялся» в привязке к общему собранию собственников слышать доводится весьма редко. Класс собственников МКД не сформирован, что бы там не демонстрировала взрывная статистика.

Налицо крайне низкая интеграция собственников в реальное ЖКХ. И это признают все участники рынка. Как и то, что слабое участие в жизни своего дома порождено жилищно-коммунальной безграмотностью. Очевидно, что единственный  способ побороть правовой нигилизм в ЖКХ – интенсивное просвещение.  Сказать, что в стране в этом направлении ничего не предпринимается, будет неверным. Но большинство федеральных просветительских инициатив возложено на общественников.  В ходе дискуссии на это свое внимание обратила Раиса Санжицыренова:

«В регионы Минстроем России и партией «Единая Россия» запущен федеральный проект «Школа грамотного потребителя», который исполняется общественниками на местах при  нерегулярной финансовой поддержке из средств грантовых программ и разовых поступлений от спонсоров. Также по заданию Минстроя РФ в планы комплекса мер по развитию ЖКХ должны быть включены мероприятия по информированию граждан об их правах и обязанностях в сфере ЖКХ на 2015 год. Но обязательное финансирование этих мероприятий не предусмотрено».

Получается, что просвещение собственников – удел энтузиастов? Подобный подход в итоге провоцирует конфликтные ситуации, подобные тем, которые сопровождают запуск по всей стране нового механизма финансирования капитальных ремонтов. В Бурятии, под началом Раисы Санцижыреновой, подобную практику начали ломать и внедрили госуслугу по информированию граждан по вопросам эффективного управления многоквартирными домами. Вполне себе рыночный подход, который эксперт портала «ЖКХ Контроль» предлагает спроецировать на все субъекты РФ, положив его в основу новой информационной политики, базовым принципом и критерием эффективности проведения которой должно стать «информированное согласие» всех сторон по поводу решений, затрагивающих их интересы. «Информированное согласие – новый подход к принятию решений, в основе которого лежит принцип достаточной и этической обоснованности решений».

Инициативу коллеги из Бурятии поддержали географические и идейные соседи из общественной палаты Амурской области, рекомендовавшие Минстрою РФ принять государственную целевую программу об информировании и жилищном просвещении граждан – потребителей жилищно-коммунальных услуг на 2015-2020 гг. В ответ общественники получили письмо за подписью замминистра Андрея Чибиса, содержащее конкретную формулировку: «данное предложение не поддерживается».  Обоснование отказа, уже упомянутая деятельность «Школы грамотного потребителя».

«Такова реальная ситуация, жилищным просвещением занимаются отдельные энтузиасты, - комментирует начальник отдела ОАО «Иркутскэнерго» по работе с жилищным фондом Константин Маркелов. - Государство уже задолжало своим гражданам лет десять интенсивного жилищного просвещения. Любой управленец - жилищник понимает, что без просвещения населения в наших условиях работать просто невозможно. В каком бы направлении реформа не развивалась. Это необходимо всем: населению, управляющим организациям, РСО».

Впрочем, у любой идеи есть как сторонники, так и противники. Однофамилец жилищника из Иркутска Олег Маркелов, считает, что главными интересантами эффективного управления жилым фондом должны являться власти на местах, но включение просветительских мероприятий в список обязательных приведет к излишним бюджетным расходам и не будет эффективным решением, которое будет реализовываться исключительно «для галочки».

Фарид Хакимов предлагает посмотреть на проблему включения собственников в решение вопросов ЖКХ через призму создания институтов общественного контроля, но не спущенных сверху, а сформированных снизу. Примечательно, что данная инициатива исходит от представителя лагеря РСО, которые не замечены в особой активности, когда речь идет о построении модели эффективного собственника.

Эксперт считает необходимым не только вернуть в законодательное русло вопрос обязательного создания при каждом многоквартирном доме Советов МКД, но и сформировать в каждом субъекте РФ Ассоциации председателей МКД, члены которых (после обучения и аттестации) будут наделены статусом общественных инспекторов государственной жилищной инспекции, а сами смогут формировать «жилищные дружины»,  способные помочь собственникам в принятии грамотных решений, касающихся вопросов их участия в управлении МКД.

Участники платформы «ЖКХ Контроль», в целом согласившись с тем, что нужно вспомнить Жилищный Кодекс, который четко регламентирует порядок создания Совета МКД и вменяет это в обязанность, не оставляя выбора, в остальном идею подвергли сомнению из-за отсутствия материальной мотивации.

Генеральный директор крупнейшего предприятия России в сфере жилищно-коммунального комплекса ОАО «Славянка» Малик Серазетдинов подчеркивает:

«Если Советы МКД являются неким связующим звеном в плане обмена мнениями между всеми собственниками и управляющей компанией, то создание «жилищных дружин» несет в себе явное наслоение и дублирование функций управляющей компании. И, если в последней работают профильные специалисты, которые получают заработную плату, то кто и на каких основаниях (в том числе и за какие деньги) будет работать в «жилищных дружинах в качестве технических специалистов, юристов и экономистов?».

Председатель Общественного Совета по вопросам развития ЖКХ при главе Воронежа Ольга Фролова, в контексте повышения роли Советов МКД считает, что необходимо реализовать, как минимум, три решения:

  • ввести реальную ответственность управляющих организаций за невыполнение своих обязательств по договору управления МКД;
  • вменить органам местного самоуправления оказание содействия Советам МКД при заключении договоров управления, в первую очередь, при обращении председателя Совета МКД проводить юридическую экспертизу договора и экспертизу ежегодных отчетов управляющих компаний по договору управления;
  • разработать «Правила, обязательные при заключении договоров управления МКД», которые придут на смену рекомендательному приказу Минстроя РФ.

Управляющие компании - убрать нельзя оставить

Вопрос взаимодействия собственников и управляющих компаний прозвучал и в контексте обсуждения идеи о дроблении рынка жилищных услуг на узкие сегменты при одновременном учреждении профессии «управляющий МКД», который должен в одном лице взять на себя функционал управляющей компании.

Предложение отдать управление в руки одного человека, пусть и профессионально подготовленного, не нашло поддержки в экспертной среде.  Нина Козлова задается очевидным вопросом:

«С кем в предложенной схеме специализированные организации будут заключать договоры на оказание услуг? Если управляющая организация, то чем это отличается от существующего положения дел?». 

При этом эксперт предлагает в рамках действующей системы расширить требования к квалификации и профессионализму специалистов управляющей компании.

Малик Серазетдинов акцентирует внимание на том, что управление – это бизнес-процесс. Если управление МКД замыкать на гражданском лице, которое единолично контролирует финансовые потоки, организует процесс обслуживания дома и поставки коммунальных ресурсов, то собственники становятся заложником настроений одного человека: «каков статус управляющего МКД и что делать в случае, если этот человек решит уволиться или уехать?».

Раиса Санжицыренова указывает на то, что в России уже есть утвержденные профессиональные стандарты по направлениям «Специалист по управлению многоквартирным домом» и «Специалист по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома». Инициатором разработки этих стандартов выступили саморегулируемые организации, но поскольку этот институт в отрасли ЖКХ на обязательные рельсы поставлен не был (альтернативой этому стало принятие решение о лицензировании управляющих компаний) то и профстандарты носят скорее рекомендательный характер.  

Лицензирование, действительно, не предъявляет высоких требований к специалистам отрасли, как и не конкретизирует штатную структуру управляющей организации. Ольга Фролова считает необходимым этот пробел восполнить и предлагает базовую модель: руководительюридический отделбухгалтериятехнический отдел (инженеры, рабочие, иной персонал) – отдел управления (несколько нанятых управляющих, отвечающих за управление конкретными, закрепленными за ними домами) – отдел благоустройстваконтрольный отдел (приемка выполненных работ и контроль деятельности управляющих).

Если же смотреть на управление МКД в больших масштабах, то не все эксперты согласны с тем, что схема, при которой это удел частного бизнеса - себя оправдала. Раиса Санжицыренова склонна в современных условиях сместить акценты в сторону создания муниципальных управляющих компаний, оправдывая этот посыл тем, что к таким образованиям у населения больше доверия. Фарид Хакимов придерживается схожей точки зрения, подчеркивая при этом, что такие управляющие компании должны быть крупными и находиться в прямом подчинении у главы муниципального образования.

К слову, лицензирование управляющих компаний уже привело к тому, что дома 5 и 6 категории становятся не интересны частному сегменту рынка управления МКД,  а это провоцирует естественную необходимость возвращения в отрасль понятия муниципальная управляющая компания. 

Капитальный ремонт следует отремонтировать

Наряду с темой лицензирования, активно в проблемную повестку ЖКХ вошла и тема капитальных ремонтов многоквартирных домов. Этот вопрос, хоть и не столь актуален в разрезе взаимоотношения ключевых игроков рынка ЖКХ, тем не менее, прозвучал на краудсорсинг-платформе. Пользователи выразили негодование тем, что собственники в части определения размера взносов на капремонт поставлены в прямую зависимость от решения властей субъектов РФ. Являются ли собственники таковыми, если они отстранены от процесса принятия решения по важнейшим вопросам?

Несмотря на социальный окрас проблемы, эксперты при обсуждении предложения передать на откуп собственникам МКД права установления размера минимального взноса на капитальный ремонт, заняли жесткую позицию, которая не коррелирует с пользовательской идеей.

Нина Козлова, посетовав на то, что сознательность собственников не всегда находится на должном уровне, предложила в качестве компромисса разработать определенную шкалу размеров отчислений с указанием зависимости размера отчислений и сроков проведения капитального ремонта. Согласно предложению, из этой шкалы собственники смогут выбирать размер отчисления и тем самым установить срок, когда должен быть проведен капитальный ремонт их дома.

Константин Маркелов, раскритиковав в целом идею народного финансирования капремонтов, тем не менее, однозначно выступил против того, чтобы давать собственникам возможность самостоятельного определения размера взноса:

«Утверждение цены общим собранием – красивая утопия, которая не работала, не работает и работать не будет. Представьте себе утверждение цены на лечение общим собранием больничной палаты, причем состоящим из пациентов самого разного уровня доходов и социального статуса»?

Схожие оценки идеи выставило большинство участников дискуссии. Но отдельно стоит отметить мнение Раисы Санжицыреновой, которая считает, что потенциал собственников следует использовать в работе комиссий по мониторингу технического состояния МКД, который необходимо осуществлять постоянно:

«Следует внедрить практику оценки остаточного срока службы МКД и эти данные доводить до жителей ежегодно. Оценка остаточного срока службы важна как для определения объёмов работ, так и для оценки возможности выполнения работ на основе энергосервисных контрактов. Это позволит гражданам своевременно и осознанно определить объём необходимых средств для проведения капитального ремонта и приступить к их сбору».

Последний приведенный комментарий, по сути, определяет наиболее приемлемый формат участия собственников в решении важных вопросов отрасли ЖКХ. Их следует просвещать и включать в комиссии, наряду с профессионалами, задействованными в работе УК, РСО, ОМС, ГЖИ. Такой подход позволит сократить дистанцию между участниками рынка, которые сегодня в большинстве своем не видят друг в друге заинтересованных партнеров. Наряду с десятком конструктивных предложений,  дискуссия, развернувшаяся на краудсорсинг-платформе портала «ЖКХ Контроль», демонстрирует важный тренд: и среди армии РСО, и среди лагеря УК, и среди собственников есть немало тех, кто готов отложить в сторону взаимные претензии и начать общение по существу.  Если это начинание культивировать, то рано или поздно вчерашние антагонисты договорятся.

Александр Ковалев,
руководитель проекта "ЖКХ Контроль"

Первое чтение. Точка сборки проблем ЖКХ

Предложить тему
эксперты
ОлегПричко
Генеральный директор ПАО «Иркутскэнерго»
ПарвизАбдушукуров
Вице-президент по тепловому бизнесу ОАО «Фортум»
СергейСиваев
Старший директор Федерального центра проектного финансирования (ФЦПФ, Группа ВЭБ)
СергейБаженов
Заместитель директора Института экономики Уральского отделения РАН, доктор экономических наук
ПавелКурзаев
Генеральный директор ГК "Российские коммунальные системы"
ЮрийДорфман
Заместитель генерального директора ПАО «ТГК-14» по сбыту, член Правления ПАО ТГК-14
ИльяЛишанский
Заместитель генерального директора по реализации энергии ПАО «РАО ЭС Востока»
АлексейВялкин
Директор департамента содействия инновациям и инвестициям Торгово-промышленной палаты России
статистика
платформы
1769экспертов
9проектов
108идей
2731комментарий
Мы в социальных сетях
Вход