Вернуться к списку новостей

Как повернуть управляющие компании лицом к собственнику?

17.06.2015 16:18:01
Как повернуть управляющие компании лицом к собственнику?

Лицензирование управляющих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства актуализировало вопросы, решение которых способно повысить эффективность и прозрачность процесса управления многоквартирными домами. По инициативе информационно-аналитического портала «ЖКХ Контроль», эксперты со всей страны высказали свое видение того, как снизить градус напряженности в отрасли и поставить управление МКД на рельсы устойчивого развития.

Профессионалы не просто выдали свои заключения по уже реализуемым механизмам оздоровления рынка, но и обменялись мнениями по спорным инициативам. Однако, учитывая информационный фон, сопровождавший дискуссию по теме «Повышение прозрачности управляющих компаний в сфере ЖКХ», участники обсуждения не могли обойти стороной вопрос лицензирования. И, стоит признать, далеко не все согласны с руководителями Министерства строительства и ЖКХ, считающими, что данный регулятивный инструмент кардинально изменит облик рынка управления многоквартирными домами.

САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ КАК АЛЬТЕРНАТИВА ЛИЦЕНЗИРОВАНИЮ

Еще три года назад, казалось, что власти взяли курс на снижение присутствия государства на рынке управления МКД через развитие института саморегулирования. Но сторонники идеи обязательного членства в СРО уступили тем, кто лоббировал лицензирование. По мнению экспертов портала «ЖКХ Контроль», в столкновении конкурирующих позиций ставить точку нельзя. 

Виктор Федорук, помощник председателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, уверен, что саморегулирование – менее коррупционноемкий способ контроля, исключающий возможность корыстного вмешательства в отношения между собственником и управляющей компанией.

Схожей точки зрения придерживается и генеральный директор столичного ОАО «РЭУ-20 района Соколиная гора» Файля Шарипзянова. При этом руководитель крупной столичной УК считает, что гораздо эффективнее развивать СРО не как альтернативу лицензированию, а в качестве дополнительного инструмента:


Лицензирование – хороший механизм упорядочивания рынка и сейчас уже можно сказать, что эта процедура нас, что ли, подтянула. Но лицензирование нужно сделать беспристрастным, очистить от предвзятости и не игнорировать мнение чистоплотных управляющих компаний при разработке критериев соответствия лицензионным требованиям. Что касается СРО, то такие сообщества помогают управляющим компаниям отстаивать свои права, видеть всю аналитику по проблемам и находить наиболее оптимальные выходы из сложных ситуаций. Поэтому объединение в СРО должно стать нормой.


Многие эксперты фокусируют внимание на том, что лицензирование само по себе не способно радикально повысить качество работы управляющих компаний. И в этом с участниками дискуссии сложно не согласиться. Сдать квалификационный экзамен и соблюсти Стандарт раскрытия информации – вот два требования, предъявляемых к лицензиатам. К прикладному вопросу эффективного управления конкретным домом это имеет отдаленное отношение.

Генеральный директор НП управляющих многоквартирными домами «Сотрудничество ЖКХ» Михаил Дамешек предлагает отталкиваться от интересов собственника. И в этом плане, по его мнению, институт СРО более клиентоориентирован:


Для конечного потребителя – жителя, саморегулирование является единственным действенным механизмом воздействия на управляющую компанию, исключает долгую переписку, позволяет получить реальный эффект от своих претензий, и является гарантированным путем рыночного взаимодействия между заказчиком и исполнителем услуги.


Так или иначе, государство сделало ставку на лицензирование. Член рабочей группы Экспертного совета при Правительстве Российской Федерации по развитию жилищно-коммунального хозяйства Борис Гладких предлагает с этим примириться и в обозримом будущем воздержаться от крайностей:


На этапе старта лицензирования деятельности управляющих организаций бесполезны разговоры о недостатках данного способа регулирования либо о пользе саморегулирования, равноценно, как и наоборот. Если в перспективе от полутора до двух лет население не увидит практической пользы от процесса лицензирования, то уверен, что вопрос о поиске новых способов регулирования деятельности управляющих организаций возникнет вновь. 


Как бы то ни было, лицензирование управляющих организаций – свершившийся факт. По информации, которую озвучил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, успешно прошли эту процедуру около 12 000 управляющих компаний. Но что делать с теми, кто выполняет большой пласт работ, предусмотренных договором управления МКД - с подрядными организациями? Стоит ли лицензировать деятельность этих фирм?

В большинстве своем эксперты портала «ЖКХ Контроль» данную инициативу не поддержали. Общее настроение отражает комментарий директора НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкой:


Каждое лицензирование увеличивает расходы на содержание объекта недвижимости, а это деньги граждан. Лицензирование нужно только для опасных видов деятельности. Возврат к лицензированию в экономике государства никогда не приносил положительных результатов из-за снижения конкуренции, инвестиционной привлекательности и высоких административных барьеров, а также коррупции. Вводя лицензирование подрядных организаций, мы не получим повышения качества услуг и работ в домах, а платить будем больше.


УПРАВЛЯТЬ СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЖНЫ ПРОФЕССИОНАЛЫ, А НЕ НАОБОРОТ.

В любом случае, сам факт обсуждения деятельности управляющих компаний и посреднических организаций в разрезе темы лицензирования, свидетельствует о том, что экспертное сообщество окончательно утвердилось в том, что управление МКД – это бизнес.  В этом контексте, однако, не совсем понятна роль собственников. Если уж речь идет о предпринимательской деятельности, о конкуренции на рынке, то должны ли жильцы влиять на принятия решений через институт общего собрания собственников или понятие ОСС следует отменить?

Инициатива, безусловно, радикальная, потому что в случае ее одобрения следует переписать львиную долю статей жилищного кодекса. Тем не менее, резкого неприятия идея не вызвала. К примеру, начальник отдела ОАО «Иркутскэнерго» по работе с жилищным фондом Константин Маркелов, констатировал, что «общее собрание собственников», как орган управления домом на практике доказало свою несостоятельность.  Эксперт сравнил такой подход с принятием каждого закона через проведение общенационального референдума. Но и полностью отдавать управление МКД на откуп бизнесу Маркелов не советует:


Необходимо активно развивать институт самоуправления, привлекать к управлению домами выборные органы на возмездной основе, усиливать роль и ответственность органов местного самоуправления в отстройке баланса интересов жителей и управляющих организаций. Компетенцию общего собрания собственников необходимо сократить до минимума, сместив приоритеты в сторону выборных органов.


Файля Шарипзянова, разделяя точку зрения Константина Маркелова, обратила внимание на то, что жители далеко не всегда обладают нужными компетенциями, чтобы верно расставить приоритеты по ключевым вопросам жизнеобеспечения дома. Но главная проблема не в этом, а в нулевой активности жильцов. Давно наделенные правом принятия решений, собственники этим правом не спешат воспользоваться.

Генеральный директор ООО «УК «Северно-Восточная» Дина Дашкина считает, что в руки управляющих организаций необходимо передать полномочия по размещению рекламных конструкций и использованию общедомового имущества в коммерческих целях. При этом руководитель оренбургской управляющей компании оговорилась: прежде чем реализовать такую модель, следует четко прописать, куда будет направляться извлеченная прибыль.

Среди тех, кто в той или иной степени поддержал инициативу отмены ОСС, помимо управляющих оказались и общественники. К примеру, председатель сахалинского отделения объединения потребителей России Светлана Латашенко подчеркнула, что без знаний основ менеджмента невозможно организовать, спланировать и спрогнозировать упорядоченность работы технического персонала, организовать контроль над системами жизнеобеспечения и обеспечить бесперебойное надежное качественное управление жилфондом. Очевидно, что собственники, даже объединившись, не смогут проникнуть в процесс управления многоквартирным домом глубже, чем те, кто занимается этим на профессиональной основе.

И все-таки, большинство опрошенных экспертов не считают целесообразным передавать полномочия ОСС кому бы то ни было. Директор ассоциации гражданского территориального самоуправления Свердловской области Борис Воронин убежден, что реализация такой схемы узаконит «беспредел», творимый управляющими компаниями. По его мнению, ОСС стоит рассматривать как инструмент общественного контроля. И в этом контексте усилия следует сосредоточить на повышении активности собственников.

В этом же направлении предлагает смотреть и Борис Гладких, полагающий, что инициатива при принятии решений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должна исходить от жильцов. 


Когда мы приезжаем в автосервис ремонтировать свой автомобиль, мы все равно интересуемся, какие работы будут проводиться, сколько это будет стоить, большинство контролирует весь процесс работы. Так же и с домом. 
 


ОБЩЕСТВО НЕ ГОТОВО К ЭЛЕКТРОННОЙ РЕВОЛЮЦИИ

Если оставаться на тех позициях, что общее собрание собственников играет ключевую роль в управлении многоквартирным домом, то нужно совершенствовать этот институт. Сегодня главная беда жильцов – низкая активность. Обеспечить кворум на очном собрании удается единицам. В результате ключевые решения принимаются в формате заочного голосования. А это оставляет большой зазор для подделки протоколов общего собрания.

Одна из инициатив, обсуждаемых экспертами в разрезе недопущения фальсификаций итогов общедомового голосования - разработка электронной карты собственника: магнитного аналога свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Идея подразумевает выдачу пластиковых носителей всем собственникам жилых помещений, создание мобильного терминала для считывания магнитных карт и перевод голосования в электронный формат. 

Эксперты данное предложение не отвергли, но сочли его несколько опережающим время. Валерий Курман, представляющий интересы потребителей Орловской области, обратил внимание на необходимость, для начала, определиться с источниками финансирования:


Технически выпустить электронные карты сейчас не сложно, однако для использования этих карт нужны соответствующие аппаратно-программные средства – считыватели, серверы, базы данных и программы их обработки. На это нужны немалые деньги и соответствующие специалисты.


Анатолий Дубовский,  возглавляющий центр общественного контроля в сфере ЖКХ Республики Башкортостан, усомнился в том, что в существующих реалиях введение карты позволит избежать фальсификаций. Общественник не исключает возмездного заимствования пластиковых носителей у инертных собственников,  которые не включены в процесс управления дома. Это может только усугубить ситуацию с подделкой результатов голосования.

Справедливости ради отметим, что со скрипом внедряемая система ГИС «ЖКХ» предполагает такую опцию, как электронное голосование на общедомовых собраниях, с сохранением возможности проголосовать на бумаге. На это обратил внимание сопредседатель Союза потребителей России, руководитель проекта «Школа ЖКХ» Анатолий Голов. При этом он подчеркнул, что в малых городах, а тем более в поселках городского типа далеко не все имеют возможность авторизоваться на сайте, что говорит в пользу магнитной карты:


Внедрять электронные технологии необходимо, но не надо считать, что это панацея от всех бед. Нужна публичность проведения собрания и набор методик, позволяющий проводить эти собрания в разных условиях с обязательным контролем со стороны власти и общества.
 


Председатель Амурской региональной правозащитной общественной организации «Союз старших домов» Ирина Сивакова  уверена, что в настоящее время инновацию не воспримут  люди старшего возраста. По ее мнению, ответственность человека выше, когда он ставит подпись на бумаге.

В целом эксперты портала «ЖКХ Контроль» сошлись в том, что прежде чем достоверно оценивать перспективы инициативы, необходимо реализовать пилотный проект и лишь после этого вести предметную дискуссию по теме.

УПРАВЛЕНИЕ ОТДЕЛЬНО, РЕМОНТЫ ОТДЕЛЬНО

А вот добавить прозрачности платежным документам следует уже сейчас. Особенно в части расшифровки строки квитанции «содержание и ремонт».  Точнее ее дробления на три позиции: «управление», «содержание», «текущий ремонт».  Если эту норму сделать обязательной, тогда у собственников будет меньше вопросов к управляющей организации, которая, в свою очередь, не сможет перераспределять средства, полученные от жильцов, по своему усмотрению.

Инициативу нельзя назвать революционной, потому что есть достаточное количество примеров обособления строки «управление» в платежном документе. Об этом, в частности, рассказал советник губернатора Омской области по вопросам ЖКХ Александр Лихачев:


Во всех моих управляющих компаниях такая строка введена. Потому данное предложение даже не обсуждается – для честной работы с обеих сторон только так и должно быть, это проверено пятилетней практикой.
 


При этом Лихачев подчеркнул, что все дома для управляющей компании должны быть равнодоходны. Иначе возникает ситуация, когда одним МКД уделяется повышенное внимание, в ущерб тем, что приносят меньший доход.

Если по строке «управление» эксперты в целом сошлись, что ее следует вычленять, то по вопросу определения денежных средств на текущий ремонт целевыми - мнения разделились. Анатолий Голов усомнился, что такой подход будет эффективным при существующей системе контроля. Дважды депутат ГД напомнил, что если собственники не утверждают перечень работ и их стоимость, то управляющая организация имеет право самостоятельно в рамках собираемых средств определить объекты ремонта и стоимость работ.


Поэтому управляющие организации станут еще больше завышать объемы и стоимость текущего ремонта. И, по-прежнему, средства по этой статье будут разворовываться. Решением проблемы является сдача каждый работы, утверждённой общим собранием с установленной собственниками ценой, Совету дома.


Поддержал эту точку зрения и Борис Гладких, уверенный, что в любом случае, какой бы формат не был  придуман и как бы вопрос текущих ремонтов не был урегулирован, определяющим фактором является контроль со стороны собственников.

Однако, при всем уважении к такой позиции, за два десятилетия реформы ЖКХ институт эффективного собственника сформировать не получается. Поэтому куда эффективнее в контексте контроля использования средств, по мнению участников дискуссии, сработает ужесточение санкционного давления. В том числе – уголовная ответственность руководителей управляющих компаний за нецелевое использование средств.

Председатель комиссии по местному самоуправлению строительству, жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских предложил не только карать директоров, но и внести изменения в бюджетный кодекс. Инициатива предполагает аккумулирование на специальном счете в бюджете муниципалитета средств, поступаемых в качестве платы за социальный найм и штрафов, выписанных ГЖИ. В последующем местные органы власти смогут направлять эти деньги на дополнительное  финансирование текущих ремонтов.

Еще один важный вопрос – смета расходов на текущие ремонты.  Управляющие компании зачастую искусственно завышают стоимость работ, привлекая при этом ручного подрядчика, готового выполнить услуги по меньшей цене. Панацеей от такого способа обогащения может стать детализация сметы на этапе планирования и предоставление собственникам развернутого отчета после осуществления ремонтов.

Как ни странно, руководители управляющих компаний уверены, что экономия на проведении текущих ремонтов – это их прибыль. Держатель форума для сотрудников управляющих компаний и ТСЖ Юрий Кочетков убежден, что УК вообще не должна раскрывать свои расходы, только выполнение работ в натуральных показателях.

Эксперты портала «ЖКХ Контроль» с такой позицией категорически не согласны. Но и подходить к решению проблемы предлагают осторожно. Руководитель центра общественного контроля в сфере ЖКХ Смоленской области Роман Романов напоминает, что стремление контролировать собственниками расход собранных управляющей организацией средств можно реализовать через договор управления в тех МКД, где есть Совет дома. Правда общественник оговаривается, что такими действующими Советами могут похвастать лишь около 15% домов жилфонда. Что касается ужесточения требований в части формирования смет, то здесь Романов опасается: не приведет ли это к массовому исходу управляющих компаний с рынка?

Исполнительный директор Ассоциации собственников жилья "Мой дом" Наталья Квашина предлагает не оглядываться в этом вопросе на интересы предпринимателей, считая правильным предоставлять документальное подтверждение закупки всех используемых материалов для проведения ремонтных работ.


На данный момент управляющие компании, как правило, закупают материал по заниженной себестоимости, порой несоответствующего качества, а с собственников берут по стандарту, ничем не подтверждая расходную часть.
 


Согласна с тем, что в этой области взаимоотношений жильцов и управляющих необходимо добиваться прозрачности и Светлана Макарова, возглавляющая мурманскую организацию «Союз защиты собственников жилья». При этом она сомневается в том, что сметную стоимость можно точно предусмотреть заранее. Но это не отменяет детализированного отчета по факту уже выполненных работ.

Исполнительный директор СРО «Ассоциация управляющих недвижимостью Тюменской области НП «Народный дом»  Владимир Васильев в сложившейся ситуации безотчетности винит собственников, не имеющих четкого понимания какую информацию запрашивать у управляющей компании. Кроме того, он обращает внимание на то, что к текущим ремонтам относят как те работы, которые можно спрогнозировать, так и те, что сложно предсказать. Исходя из этого, Васильев предлагает  разделить текущий ремонт на плановые работы и ремонт в целях содержания.

ПОКА УПРАВЛЯЮЩИЕ МОЛЧАТ, ИХ РЕПУТАЦИЯ ИДЕТ ПОД ОТКОС

Помимо обозначенных вопросов, в рамках дискуссии на краудсорсинг-платформе портала «ЖКХ Контроль» прозвучал еще целый ряд инициатив. Было предложено обязать  управляющие компании проводить ежегодные собрания жильцов с отчетом работы за год. Идея, с одной стороны правильная, поскольку сегодня законодательством не предусмотрено право управляющей компании выступать инициатором ОСС. С другой стороны, учитывая крайне низкую активность собственников, такие обязательные сходы будут организовываться разве что для галочки.

Александр Лихачев, при этом, констатирует тот факт, что в реальной жизни в большинстве домов собрания собственников проводит как раз администрация управляющей компании, формально подписываясь лояльным жильцом. Иначе - собрания проходили бы только примерно на трети домов. 

Еще одна проблема, обострившаяся в процессе лицензирования управляющих компаний – брошенные дома. Как правило это те МКД, чьи управляющие компании не получили лицензию, либо дома 5-6 категории, от которых УК отказались в силу их плановой убыточности. Брошенные дома – головная боль муниципальных или государственных управляющих компаний. Однако они являются монополистами и граждане, по сути, в условиях отсутствия конкуренции лишены права выбора.

Чтоб дать жильцам таких МКД хоть какие-то рычаги давления, было предложено наделить собственников правом смены руководителей муниципальных УК через решение ОСС.  Но рациональное, на первый взгляд предложение, имеет подводные камни, самый острый из которых раскрыт в комментарии Файли Шарипзяновой:


  Данную инициативу не поддержу, потому что у большинства управляющих компаний, не только государственных, есть проблемные, убыточные дома. Это могут быть общежития, или дома 5-6 категории. Здесь часто возникают острые ситуации в силу объективных причин. Не совсем корректно будет на основании решения жителей одного дома сменять руководителя управляющей компании, которая при этом может обслуживать еще десятки домов, где у собственников нет к ней нареканий.


Действительно,  давать право одному дому решать судьбу управляющей организации, в чьем ведении еще, скажем, десяток МКД – не совсем корректно.  Однако здесь можно использовать схему, предложенную Минстроем, предполагающую отъем лицензии у тех управляющих компаний, которые отстранены от управления 15% своих домов.

Резюмируя обсуждение вопроса повышения прозрачности управляющих компаний, стоит признать: претензий в адрес тех, кто ближе всех участников рынка к собственникам, больше чем много. Но, что важно отметить, масса этих претензий порождена закрытостью руководителей УК. Они, приученные к тому, что термин «управляющие компании» употребляется, как правило, с негативным оттенком, не готовы открыто заявлять и отстаивать свои позиции, опасаясь подвоха даже там, где его нет. В результате – сложилось устойчивое восприятие управляющих компаний как главных виновников бед отечественного ЖКХ. И если тренд на молчание не сменится трендом на открытость, этот неблаговидный имидж будет лишь укрепляться.

Александр Ковалев

Первое чтение. Точка сборки проблем ЖКХ

Предложить тему
эксперты
ОлегПричко
Генеральный директор ПАО «Иркутскэнерго»
ПарвизАбдушукуров
Вице-президент по тепловому бизнесу ОАО «Фортум»
СергейСиваев
Старший директор Федерального центра проектного финансирования (ФЦПФ, Группа ВЭБ)
СергейБаженов
Заместитель директора Института экономики Уральского отделения РАН, доктор экономических наук
ПавелКурзаев
Генеральный директор ГК "Российские коммунальные системы"
ЮрийДорфман
Заместитель генерального директора ПАО «ТГК-14» по сбыту, член Правления ПАО ТГК-14
ИльяЛишанский
Заместитель генерального директора по реализации энергии ПАО «РАО ЭС Востока»
АлексейВялкин
Директор департамента содействия инновациям и инвестициям Торгово-промышленной палаты России
статистика
платформы
1769экспертов
9проектов
108идей
2731комментарий
Мы в социальных сетях
Вход