Стадия проекта: Завершен   |   Сроки проекта: 01.04.2015 - 01.06.2015

Повышение прозрачности управляющих компаний в сфере ЖКХ

233
130
17
этапы проекта
Старт проекта
Внесение материалов
Внесений идей
Обсуждение
Экспертиза идей
Обращение в органы власти
о проекте

1 сентября 2014 года вступил в силу Закон о лицензировании управляющих компаний. Эта процедура, по задумке авторов инициативы, должна добавить рынку управления МКД порядка, избавить его от недобросовестных управляющих организаций. Однако уже сейчас возникают сомнения относительно действенности этой меры.

В рамках дискуссии на краудсорсинг-платформе, продолжавшейся на протяжении двух месяцев, была проанализирована сложившуюся на рынке управления МКД ситуация и предложены механизмы повышения прозрачности данного сегмента отрасли ЖКХ. В осбуждении проблем, сопровождающих деятельность организаций, управляющих многоквартирными домами, приняло участие более 70 экспертов рынка. 

итоги проекта

В рамках дискуссии по проекту были актуализованы основные проблемные точки деятельности управляющих компаний. По итогам обсуждения были сформулированы следующие вопросы:

  • Как вы относитесь к инициативе депутатов ГД относительно введения новой очно-заочной формы голосования собственников, которая предполагает отмену кворума, передачу голосов собственников в назначенное место собрания, придание протоколу собрания статуса официального документа, передаваемого на трехлетнее хранение в ГЖИ и введение уголовной ответственности для фальсификаторов?
  • Согласны ли вы с предложением обязать управляющие компании показывать точную, а не приблизительную смету расходов на текущие ремонты, чтобы избежать искусственного завышения цен на этапе планирования работ?
  • Как вы относитесь к инициативе разработки электронной карты собственника МКД, которая станет электронным аналогом свидетельства о праве собственности и будет использоваться при голосовании в очной или заочной форме, что обеспечит прозрачность голосования и позволит избежать фальсификаций?
  • Согласны ли вы с прозвучавшей инициативой «определить денежные средства на текущий ремонт «целевыми», обязательным выделением позиции «текущий ремонт» в отдельную строку платежной квитанции и введении уголовной ответственности за нецелевое использование средств, собранных по данной статье?
  • Как вы относитесь к предложению законодательного введения запрета на деятельность в сфере ЖКХ руководителям УК-банкротов и их родственникам первой линии?
  • Считаете ли вы целесообразным выделить в отдельную строку квитанции плату за услуги по управлению МКД и утверждение тарифа на управление отдельно от тарифа на «содержание и ремонт»?
  • В настоящее время ЖК РФ не предполагает проведения общего собрания собственников по инициативе управляющей компании. Как вы относитесь к инициативе обязать управляющие компании проводить ежегодные собрания собственников с подробным отчетом о проделанной работе?
  • Согласны ли вы с инициативой автоматического расторжения договора на управление МКД между управляющей компанией и собственниками при получении арбитражным судом заявления о признании управляющей компании банкротом?  Считаете ли, что необходимо для таких случаях пересмотреть очередность требований кредиторов по текущим платежам, определив в качестве приоритета погашение задолженности перед ресурсоснабжающими организациями?
  • Согласны ли вы с необходимостью внесения изменений в жилищный кодекс РФ, закрепляющими прямые расчеты ресурсоснабжающих организаций с собственниками в качестве приоритетного способа оплаты потребленных собственников коммунальных ресурсов?
  • Согласны ли вы с предложением обязать управляющие организации ввести сервис «смс-уведомлений», используемый для информирования собственников о предстоящих  собраниях, временных отключениях ресурса, отправки уведомлений о выполнении заявок, поданных в диспетчерскую службу и так далее?
  • Как вы относитесь к инициативе Министерства строительства и ЖКХ РФ, предусматривающей создание информационно-расчетных центров (ИРЦ) и переход на расчеты между собственниками и ресурсоснабжающими организациями через ИРЦ, минуя управляющие компании?
  • Поддерживаете ли вы предложение разработать и внедрить механизм лицензирования подрядных организаций, предлагающих свои услуги рынку ЖКХ, по аналогии с лицензированием управляющих компаний?
  • Считаете ли вы целесообразным разработать алгоритм, при котором в масштабах муниципалитета будет запрещена регистрация близких по звучанию названий управляющих организаций, в целях воспрепятствования созданию клонов управляющих организаций?
  • Согласны ли вы с прозвучавшей инициативой отдать процесс управления МКД в руки профессионалов (управляющих организаций), отменив понятие ОСС и предоставив право принятия ключевых решений менеджменту управляющих компаний?
  • Как вы относитесь к предложению ликвидации института ТСЖ /ЖСК и ограничения присутствия собственников в управлении МКД участием в выборах управляющей компании раз в пять лет?
  • Считаете ли Вы, что на рынке управления МКД следует внедрить институт обязательного членства управляющих компаний в СРО в качестве альтернативы лицензированию УК?
  • Согласны ли вы с прозвучавшей инициативой о наделении собственников через решение ОСС правом смены руководителей муниципальных управляющих компаний в тех случаях, когда на рынке отсутствует конкуренция и муниципальная управляющая компания является монополистом?

Итоги проекта, консолирующие мнения экспертной среды по обозначенным вопросам, будут опубликованы в течение июня в разделе "Новости платформы". 

дискуссия
Сортировать:   По популярности   По дате  
16.04.2015
есть идея!
Тюрин Олег
Олег Тюрин
Считаю необходимым денежные средства на текущий ремонт определить целевыми

Предлагаю определить денежные средства на текущий ремонт целевыми. Осуществлять аккумулирование средств на специальном счете. Ввести уголовную ответственность за нецелевое использование средств на текущий ремонт. Внести поправки в 731 ПП РФ, обязывающие УК раскрывать перед собственниками состав затрат по текущему ремонту по каждому виду работ.

Что автор идеи закладывает в качестве результата от реализации инициативы? Вы хотите иметь отдельную строку «текущий ремонт», карать УК, которые грешат нецелевым использованием средств на текущие ремонты?  Мне это представляется очередной попыткой свалить все беды ЖКХ на управляющие компании. А виноваты все. И собственники, и законотворцы, и УК. Попробую на пальцах это доказать. Есть ЖК РФ, который говорит о том, что УК представляет собственникам предложения о выполнении конкретных работ в определенные сроки. Решением ОСС утверждаются перечень, виды, сроки выполнения, стоимость ремонтных работ, порядок их финансирования. То есть собственник может (если хочет) составить для себя простую табличку, где в одном столбце будут виды работ, во втором стоимость. И итоговую сумму он тоже увидит. И по истечении года, сможет отследить выполнение работ. Если ему предъявить первичные учетные документы и счет фактуры,  и если итоговая сумма в правой колонке той самой таблички будет бить с суммой всех расходов, подтверждённой документально – то вопросов быть не должно. Как в той сказке, все отлично и без обмана у волшебника Сулеймана. Но это идеальная картина. По факту, управляющие компании считают, что если работы по согласованному перечню выполнены и приняты, то отчитываться по расходам не нужно, а возможный остаток – это прибыль УК, как коммерческой организации. Мне кажется, здесь будет правильным обязать УК публично отчитываться по всей строгости, а при наличии остатка вести либо речь о возврате, либо (что лучше) о формировании Фонда текущих ремонтов. Но этого мало. Закон содержит оговорку: возможно ежегодное утверждение платы за ремонт, проведение которого запланировано на текущий год. Делать это нужно, как я считаю каждый год обязательно, и ОСС по вопросу текущих ремонтов должно быть обязательным. Иначе сегодня очень часто можно видеть картину, когда собственники решения не принимают, а УК руководствуются минимальным перечнем (ПП РФ 290). Можно найти компромисс и принимать программу текущих ремонтов на 3 года. Эти нормы нужно закрепить в ЖК РФ. 

 Давно назревшая и необходимая инициатива, так как управляющие компании весьма вольготно позволяют себе распоряжаться средствами по строке "содержание жилья". Недофинансирование текущего ремонта они постоянно объяснят якобы заниженностью тарифов на "содержание жилья". Я неоднократно обращал на это внимание. Так, после анализа всего жилого фонда микрорайона ЖБИ, города Екатеринбурга, управляемого УК "Радомир-Инвест", я пришел к выводу, что собираемых на "содержание жилья" денег здесь хватает с лихвой. Из 139 домов остатки неизрасходованных средств по данной строке имеются в 54 домах. Суммы разные. От 4 500 до 359 000 руб. Все заявления о том, что тариф низкий, разбиваются о существующую действительность, в которой управляющие компании не могут потратить на "содержание жилья" даже то, что собрано при нынешней ставке. Поэтому важно вычленить из общих средств "содержания жилья" средства на текущий ремонт

С текущими ремонтами нужно наводить порядок – это факт. Вопросы проведения ТР, финансирования работ решаются ОСС, после того, как УК определит их объемы и стоимость. Однако отсутствие прописанных в законе жестких правил по управлению средствами на текущие плановые ремонты фактически провоцирует УК на игнор интересов собственника и, чего уж лукавить, приводит к их нецелевому использованию. При этом согласно статье 251 Налогового кодекса РФ деньги, собираемые на капитальный ремонт, относятся как раз к целевым средствам. Какая между этими двумя статьями расходов принципиальная разница остается загадкой. Что же касается уголовной ответственности, то, на мой взгляд, в случае признания этих средств целевыми вполне можно применять статью 159 УК РФ «Мошенничество», так как в данном случае можно будет говорить о «приобретении права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием»

Строку «Содержание и ремонт» необходимо «раскодировать». Отдельно нужно выводить строку расходов на управление МКД (здесь об этом уже говорили), отдельно – строку текущий ремонт, отдельно – эксплуатационные расходы. Квитанция должна содержать несколько основных позиций, с тем, чтобы можно было в любое время посмотреть накопления и расходы по каждой из них. При этом здесь важнее не тотальный контроль над деятельностью или расходами управляющей компании. Гораздо важнее организовать правильный процесс бюджетирования и максимально эффективного расходования средств. И именно на это направлены изменения, введенные в Постановление правительства №731 о раскрытии информации УК и вступающие в силу с мая 2015 года. В частности речь идет об отчете об исполнении управляющей организацией договора управления за год. Думаю, что у УК, дорожащей своей репутацией и старающейся вести свой бизнес прозрачно, такая инициатива не вызовет отторжения. Параллельно с этим необходимо вести разъяснительную работу с населением, направленную на выстраивание конструктивных и взаимовыгодных отношений с управляющей компанией.

В Самарской области данные средства проходят отдельной строкой в квитанциях, они и есть целевые.

Я полностью согласен с данным предложением, тем более за введение уголовной ответственности за нецелевое использование средств по данной статье.

Предлагаю пойти дальше и внести изменения в бюджетный кодекс: плата за социальный найм и штрафы ГЖИ должны приходить на специальный счет в бюджете муниципалитета на текущий ремонт домов. Это позволит муниципалитетам использовать средства по прямому назначению.

Согласен. В общем и целом если будет принята такая инициатива, думаю будет неплохо, другое дело, что законодательно это будет трудно сделать, поскольку статья текущий ремонт отражена в договоре и соблюдение ее уже относится к отношениям хозяйствующих субъектов, поэтому в общем-то собственники вправе в суде отстаивать расходования по этой статье, но если хорошо и правильно прописать условия расходования, порядок и процедуру, то думаю будет большая польза.

С данной позицией я не согласен. Во-первых, это уже, на мой взгляд, достаточно урегулированно как договорными отношениями между собственниками и управляющими организациями, так и нормативно правовыми актами. Согласно приложению к договору, деньги расписаны по видам услуг, которые оплачивают собственники и следовательно имеют целевой характер (в том числе и текущий ремонт).  Если управляющая организация тратит деньги нарушая целевое их назначение, то в отношении ее могут быть применены меры как административного так и уголовного воздействия. Во-вторых, обязательное выделение строки  «текущий ремонт» может привести к удорожанию всей платежки за ЖКУ с одной стороны, так как туда необходимо будет закладывать реальные средства на реальный ремонт, с другой стороны, не всегда собственники готовы нести эти дополнительные расходы. Это несомненно приведет к усилению градуса социального недовольства и приведет к очередной волне противостояния между собственниками и организациями, осуществляющими функции управления МКД. Сейчас собственники могут при заключении договора с управляющей организацией как предусмотреть текущий ремонт в договоре и оплачивать его по факту проведения, так и отказаться, экономя на платеже и осуществлять его собственными силами.

Денежные средства на текущий ремонт, конечно можно сделать целевыми, но при существующей системе контроля за этими деньгами это не поможет. Начну с того, что если собственники не утвердили перечень работ, которые должны выполняться и их стоимость, то управляющая организация имеет право сама в рамках собираемых средств определить объекты ремонта и стоимость работ. Поэтому управляющие организации станут еще больше завышать объемы и стоимость текущего ремонта. И по-прежнему средства по этой статье будут разворовываться. Решением проблемы является сдача каждый работы, утверждённой общим собранием с установленной собственниками ценой, Совету дома.

Гладких Борис
Борис Гладких
ЭКСПЕРТ
20.05.2015

Какой бы новый формат не придумали, как бы этот вопрос не был урегулирован, в любом случае определяющим фактором будет контроль со стороны собственников. От того, как будет осуществляться контроль со стороны собственников помещений МКД, будет зависеть процесс управления многоквартирным домом. 

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Не согласен. Дело в том, что сегодня в отрасли создана порочная система, при которой в большинстве случаев необходимые объемы работ текущего ремонта не обеспечены соразмерной оплатой. Обслуживающая организация обязана выполнить определенный законодательством объем работ, независимо от того, утвердило общее собрание оплату за эти работы, независимо от того, включены ли соответствующие работы в договор управления, или нет. При невыполнении обязательных работ – неадекватные штрафные санкции, при отсутствии прибыли, оплачиваемые все из той же квартплаты. В этих условиях, выполняя предписание контролирующего органа, управляющая организация отвлекает средства с других домов, создавая предпосылки для новых  нарушений. Складывается устойчивое впечатление, что все это сделано намеренно, для гарантированного пополнения бюджета из квартплатных денег. Теперь, в дополнение к штрафам, предлагается ввести еще и уголовную ответственность. В создавшихся условиях можно будет привлечь практически любого руководителя управляющей организации.   

14.04.2015
есть идея!
Метелкин Дмитрий
Дмитрий Метелкин
Выделить в отдельную строку в квитанции плату за услуги по управлению МКД

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД. Смешано соленое с пресным. И, очевидно, это не добавляет прозрачности. При этом следует, наконец, внятно прописать параметры, которые определяют статью «управление МКД». В ПП РФ №290 это выглядит очень широко, оставляя простор для творчества (для махинаций). Попытка разложить все по полкам предпринималась в ПП РФ 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» во второй главе этого документа «Стандарты управления МКД». Много бюрократии, но в целом картина представлена достаточно полно. Однако пока это все находится внутри понятия «содержание и ремонт» и оплачивается по строке «содержание и ремонт», очень сложно понять – откуда все берется. Управляющие компании истово желают зарабатывать, ссылаясь на то, что они являются коммерческими организациями. Но именно «управление МКД» и перечисленные пункты должны быть единственным источником заработка. Заработка директора, заработка административного аппарата. И определять этот уровень должны собственники. Отдельно от «содержания и ремонта». Поэтому предлагаю: 

во-первых, вывести статью «услуга по управлению МКД» в отдельное направление.
во вторых, разработать рекомендации для собственников, помогающие корректно оценить стоимость каждой услуги по управлению МКД.
в третьих, начислять платеж по статье « управление МКД» не по квадратным метрам, а по числу собственников.
в четвертых, запретить УК перераспределять средства между статьями «управление МКД» и «содержание и ремонт».

Выделить строку «Управление МКД» - полбеды, такая возможность у УК есть и довольно давно, но поскольку не обязаны, то и, как правило, не выделяют. Не удивительно, из разговоров со знакомыми, которые близки к теме, реальные расходы на управление домом сегодня съедают от 20 до 40% тарифа на содержание и ремонт. При этом рекомендуемый в Приказе Госстроя №17-132 от 11 декабря 1997 года «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы ЖКХ РФ» размер в разы меньше. Дословно: «деятельность службы заказчика (управляющей компании) направлена на предоставление жилищно - коммунальных услуг и должна входить в их стоимость. Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищных услуг». Почувствуйте разницу. Нужна ревизия в этой части, конечно. Эдакий аудит УК. И в этом должны быть заинтересованы добросовестные УК, потому что если разобраться, то то может послужить эффективным фильтром от тех предприятий, из-за которых ЖКХ считается отраслью мошенников и мздоимцев.

""...Мировая и российская практика показывает, что деятельность, выполняемая службой заказчика, стоит от 4 до 8% стоимости жилищных услуг». Почувствуйте разницу.""

1-2 доллара с 1кв.м. только за функции управления  недвижимостью - это мировая практика - такая информация печаталась в наших СМИ  еще лет 5 назад. А содержание, обслуживание, ремонт - отдельная плата с 1 кв.м.

Владислав, откуда такие космические цены? Озвучивать можно в любое время, любые суммы, но $50 - $100 за управление домом для среднестатической квартиры  – это перебор.

В Германии расходы на обслуживание жилья в среднем составляют €110, но сюда входят и текущий ремонт, и накопление на капитальный, и текущее обслуживание. В странах Восточной Европы, которые при этом входят в Евросоюз, «ценник» на жилищные услуги, в среднем в 2,5-3 раза ниже немецкого. При этом средний процент расходов на ЖКХ из общего дохода собственника примерно одинаков. Если принять в расчет предложенные Вами цены, мы будем явно «впереди планеты всей».

Справедливости ради, стоит отметить, что в процентном соотношении доля жилищных услуг в общей сумме платежа за ЖКУ в Европе выше, однако этому предшествовали серьезные затраты в том числе и организаций, занимающихся управление МКД на энергосбережение и энергоэффективность. 

Выведение статьи расходов на управление МКД я бы считал лишь одним из инструментов в деле оздоровления рынка УК. Если оставить существующий подход УК к ведению бизнеса, то ничто не помешает им ставить в строке «Управление МКД» требуемые нормативами проценты, а остальное добирать из денег, собираемых на СиР. Необходимо внедрять комплекс мероприятий, среди которых главные роли должны играть вычленение и ограничение платы за управление, жесткие требования к отчетности УК за расходованием денег по статье содержание и ремонт, и инструменты, стимулирующие управляющие организации к честному ведению бизнеса. Ведь очевидно, что и УК, да и собственники стали заложниками ситуации, когда у жилищников нет явных стимулов вести свой бизнес максимально прозрачно, а собственникам не оставили никаких способов воздействия кроме дубинки, в виду жалоб и смены УК. Взаимовыгодный союз в таких вопросах представляется более эффективной формой сосуществования.

вывести статью «услуга по управлению МКД» в отдельное направление.

Часто встречаю квитанции, где управление отделено от текущего ремонта. То есть многими управляющими компаниями это уже фактически делается. Хорошо бы транслировать эту практику.

начислять платеж по статье « управление МКД» не по квадратным метрам, а по числу собственников.

Я бы оставил начисление на метры. 

запретить УК перераспределять средства между статьями «управление МКД» и «содержание и ремонт».

Управляющие компании и не могут перераспределять средства, это незаконно, только по решению собственников.

Такое нововведение, безусловно, поддерживаю. Считаю архиактуальным установление отдельного тарифа на оплату услуг управляющих организаций (УО) по управлению МКД и указание платы за услугу по управлению МКД отдельной строкой в квитанции за ЖКУ.

Это новация даст положительные результаты, а именно:

  • обеспечит фактическое разделение коммунальных платежей на оплату: административно-управленческих функций управляющей организации и производственных затрат на эксплуатацию и текущий ремонт ОИ МКД;
  • детализирует методику установления тарифа на управление МКД (статьи расходов на зарплату администрации УО, ведение документации по МКД, в т.ч. проектно-технической и списочной, на абонентский отдел, выпуск и доставку квитанций);
  • даст возможность объективного и документированного контроля за сбором и расходованием жилищно-коммунальных платежей;
  • обеспечит в конечном итоге «прозрачность» финансовых потоков в сфере ЖКХ.

Пойдут ли на это законодатели, остается под большим вопросом. Мотивация у них иная, чем у жителей и собственников квартир. Но это тема уже другого  анализа.

Считаю, что суть вопроса не в форме платежного документа, а в составе расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и согласии собственников на эти расходы.

До и при утверждении тарифа собственники должны утверждать реальную смету расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающую все позиции, связанные с содержанием общего имущества, в т.ч. налоги, расходы на содержание компании, которую будем по-прежнему называть управляющей, расходы с начислениями на зарплату обслуживающего персонала, на содержание общего имущества, лифт, вывоз бытовых отходов, аварийную службу, текущий ремонт, работы по благоустройству и т.д. Тогда появляется точка отсчета - те утвержденные расходы, с которыми можно и нужно сравнивать фактические расходы.

А как платить и в каком виде выставлять платежку и прописывать ли в ней отдельно расходы на управление  – это уже второй вопрос. Впрочем, если платежка по своему составу будет  соответствовать утвержденной смете расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, то это повысит прозрачность и подконтрольность оплачиваемых собственниками расходов.

 

Сегодня на  практике получается следующее. 

  • Управлением дома занимается коммерческая организация, главная цель которой -получение прибыли, поэтому на первом плане для хозяев домоуправляющих компаний - увеличение статьи "управление", а текущий ремонт и содержание дома уходят на второй план. На мероприятиях нашего НП люди в массовом порядке жалуются, что постоянно должны УК, денег по статье "текущий ремонт и содержание" не хватает, так как управляющие компании проводят ремонты по остаточному принципу. В результате на счетах домов систематически отрицательный баланс (кстати, превышение смет на ремонты тотально с собственниками не согласовывается)
  • Необходимо прописать в законе обязательную расшифровку статьи "управление". Жители должны понимать уровень зарплат персонала, расходы на СРО, содержание офиса и так далее. То есть я за максимальную прозрачность. Такого рода прозрачность поможет восстановить доверие к домоуправляющим компаниям и снизить уровень социальной напряженности.
  • Управление МКД это еще и контроль за работой УК. В ЖК РФ прописана ответственность собственников за содержание общего имущества МКД, но любая ответственность должна быть материализована в конкретную деятельность конкретных физических лиц

Что происходит сейчас? Председатели советов  МКД или работают в штате УК (то есть проживают в доме ,который обслуживается УК, в котором они работают на какой-либо должности) или УК мотивируют председателей иным способом. Получая вознаграждение от УК, председатель Совета МКД заинтересован в получении вознаграждения, независимо от качества и результатов работы управляющей компании. Остальные жители, в случае плохой работы УК, не получают ничего от такой "деятельности" председателя или получают проблемы. которые не решаются. 

С другой стороны, работа председателей Советов МКД, которых мотивируют УК, не предполагает никакой ответственности  перед жителями. Ответственность за свою работу председатель несёт перед УК. Жители чаще всего и не знают, о чём они (старший по дому и управляющая организация) между собой договорились. При этом наиболее ответственную часть работы УК оставляет за собой. Это касается и  важнейших вопросов, находящихся в компетенции общего собрания собственников МКД:

  • подготовка и заключение договоров управления МКД
  • заключение и ведение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями (информацию на эту тему получить крайне сложно)
  • расчет тарифов на содержание и ремонт, печать платежек, сбор денег( и здесь контролировать надо,но получается сложно)
  • планирование технических и ремонтных  работ по дому и порядка обслуживания  придомовой территории. 

Повсеместно УК не утверждают на общих собраниях отчеты о расходовании собранных за год средств на содержание и текущий ремонт  и планы работ на год, здания не обследуются или обследуются формально, советы МКД существуют на бумаге, договора управления  отсутствуют или существуют в такой форме, что реально чего-то  добиться от УК  крайне сложно.

Председатели, зависимые от УК, выполняют ту часть работы, которую им поручают управляющие компании (помощь в проведении общих собраний, разноска и сбор документов, актирование каких-то работ). То есть председатели Советов МКД работают прежде всего в интересах УК. Налицо - конфликт интересов.

Конечно, есть  в нашей стране и активные граждане, которые работают председателями Совета МКД на безвозмездной основе, но число их ничтожно мало. И это понятно - мало у кого есть, во-первых, желание тратить нервы и здоровье, личные средства на изнурительную борьбу с коммунальщиками (у которых есть деньги, юристы, связи). И, во-вторых, нужно иметь свободное время, которого у работающих граждан просто нет. Поэтому большинство активистов из числа собственников - пенсионеры, самостоятельно осваивающие профессии юриста, сметчика и управленца. А когда уйдет нынешнее поколение активных общественников, что будет тогда с организацией общественного контроля в сфере ЖКХ?

Интересно, согласились бы депутаты Государственной Думы ,которые принимают в том числе и законы, регулирующие взаимоотношения в сфере ЖКХ поработать  безвозмездно на такой нервной и неблагодарной работе?  Получается замкнутый круг: собственники должны отвечать за содержание и состояние общедомового имущества, для чего необходимо  контролировать процесс управления МКД, но выполнить эту задачу в существующих условиях практически невозможно. 

Я совершенно убеждена в том, разорвать этот порочный круг возможно, применив системный подход к организации управления МКД. Причина нынешних проблем в  сфере управления МКД – отсутствие механизмов организации контроля работы управляющих компаний  со стороны собственников.

Выход из этой ситуации. Нужно уравновесить составные части управления МКД - необходимо наделить собственников реальными возможностями исполнять функцию контроля. Председатель Совета МКД должен  работать на платной основе, необходимо  четко обозначить, из каких средств идёт оплата его работы. Источник может быть один — плата за управление МКД, входящая в квартплату, в платежном документе оплата работы председателя должна быть выделена отдельной строкой и перечисляться на банковскую карту(сберкнижку) ежемесячно.  УК обязана произвести расчеты и налоговые начисления зарплаты председателя МКД. Орган МСУ обязан принять соответствующие решения в случае, если собственники не принимают никакого решения. Кроме того, необходимо  прописать обязанность органа МСУ выдавать удостоверения установленного образца председателям Совета МКД и организовывать  советы председателей СМКД  и их обучение по установленной законом программе.

Совершенно согласна, так при существующих нормах оплаты средства  практически  уходят  на  оплату  заработной  платы , телефонные переговоры , текущие  ремонты  не  делаются вообще.

Считаю данную меру необходимой для того, чтобы собственники помещений наглядно представляли себе картину расходов управляющих компаний или товарищества собственников помещений. В некоторых случаях данные расходы намного превышают стоимость таких «жизненно» важных домовых работ как сбор и вывоз ТБО.

 

Это предложение поддерживаю всецело! Но, оговорюсь, если жители многоквартирных домов не начнут владеть ситуацией - контролировать  и принуждать свою УК,  по сути, учувствовать в жизни собственного дома, толку от всех изменений не будет. Ведь граждане, до сих пор слыша, что необходимо собирать общее собрание, писать протоколы, требовать их исполнения, отвечают, что никому в доме это не надо, поскольку собрание не соберёшь. Граждане до сих пор уверены, что если УК плохо работает (оказывает услуги ненадлежащего качества) то необходимо писать жалобу в администрацию города, прокуратуру и даже президенту. И мало кто понимает, что качество работы УК зависит в первую очередь от самого МКД.

Отдельной строкой необходимо выделить работы по текущему ремонту. Работы по управлению и "минимальному перечню", согласно пп №290 должны быть осмечены по сериям домов, а вот по конкретному дому по Акту осмотра и заявке собственников должна быть смета, график и сроки, согласованные управляющей организацией и Советом МКД.  Без принятия Советом МКД этих работ деньги не могут быть списаны УО.

Полностью согласен, так как выделение данной услуги в отдельную статью квитанции обеспечит прозрачность оказываемых услуг и поможет потребителю в разрешении спорных ситуаций, в частности по услуге «управление многоквартирным домом».

Для меня это очевидно. Во всех моих УК такая строка введена. Я не знаю, и не мог найти нигде в литературе, откуда взяты 20% на управление. Это, по меньшей мере, странно, так как чтобы получить больше денег, я должен уговорить жильцов взять больше моих услуг, даже, если они им не нужны. На практике получается так, что добросовестные жильцы, те кто, например, решил делать текущий ремонт за свой счет, будут платить мне больше за управление (вообще-то это правильно называется «общеэксплуатационные расходы»).

Кроме того, есть и еще одно, почему нельзя брать так, как берут сейчас – ведь все дома должны быть для УК равнодоходны – иначе я и внимания должен по-разному уделить. Про это никто не говорит, а ведь это уже не общественная работа, а бизнес. Кто мне больше платит, за тем домом я больше слежу. Потому мы делаем в наших УК не так: мы с общественным советом обсчитываем наши нужды (зарплата, налоги, коммунальные услуги, квитанции и т.п.) и определяем данную строку одинаковой для всех домов – потому в наших УК практически нет споров о тарифе: нам нет смысла кому-то что-то навязывать. Как я люблю говорить  жильцам на собрании – вот мои отдайте, к примеру, 3 рубля 32 копейки, а остальное – хоть ничего не заказывайте у нас.

Потому данное предложение даже не обсуждается – для честной работы с обеих сторон только так и должно быть, это проверено пятилетней практикой.  

Выделение услуги по управлению МКД в отдельную строку квитанции, по-моему, нецелесообразно. Считаю достаточным отразить ее в перечне услуг к договору управления МКД.

Безусловно, это очень важная инициатива. Но нужно, чтобы УК еще предоставляла собственникам калькуляцию «Платы за жилое помещение» в виде сметы – стоимость каждой работы и услуги по договору управления на 1 кв.м. Очевидно, что жители МКД оплачивают далеко не полную стоимость работ и услуг по минимальному перечню (ПП РФ 290). К сожалению, у нас существуют утвержденные единичные расценки только для строительных работ. На сайте администрации города Воронежа на страничке Общественного Совета по вопросам ЖКХ размещены единичные расценки по минимальному перечню. Однако они не утверждены никаким нормативно-правовым документом. Министерство строительства и ЖКХ должно утвердить своим приказом указанные расценки, а также необходимые коэффициенты по регионам для пересчета. В Воронеже формируется практика выделения не только строки «Управление», но  и строки «Текущий ремонт». Выделение производится на основании смет УК, составленных на работы по текущему ремонту согласованные с  Советом МКД, целевым сбором. В этом случае средства жителей не облагаются налогом как прибыль УК.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Мы давно выделяем управление в отдельную строку платежки. Что касается утверждения тарифа общим собранием, утверждения цены общим собранием покупателей, то к этому я всегда относился и отношусь скептически. Это не более, чем утопия, и это не работает.

Вепрецкая Татьяна
Татьяна Вепрецкая
ЭКСПЕРТ
28.05.2015

В квитанции плата за услуги управляющей организации должна быть одной строкой. Так легче контролировать УК на соответствие стоимости работ утвержденной смете. Если УК это указывает в разных строчках, то жителя это может ввести в заблуждение. При этом УК обязана в перечне работ к договору и в смете полностью расшифровать виды услуг и работ по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту, а также это должно быть сделано в смете расходов на управление общим имуществом многоквартирного дома.

02.04.2015
есть идея!
Базанов Юрий
Юрий Базанов
Внедрить институт обязательного членства управляющих компаний в СРО

В 2012 году Правительством РФ была попытка внедрения института саморегулирования в области управления многоквартирными домами. Однако уже в 2013 году курс был кардинально изменен – появился проект закона о лицензировании УК. Предлагаю вернуться к идее обязательного членства в СРО для организаций, осуществляющих управление многоквартирным жилым фондом с установлением субсидиарной ответственности членов СРО и обязательными платежами в компенсационный фонд.За основу можно взять принцип функционирования СРО в строительстве. 

Чтобы понять, что ждет рынок ЖКХ при искусственном насаждении идеи обязательного членства СРО, посмотрите на то, куда прикатился строительный рынок, который живет по этим правилам с 2007 или 2008 года, если не ошибаюсь. Тогда было директивно определено, хочешь получить допуск к работам – вступай в СРО. Вступительный взнос – 300 000 рублей + страхование ГО + членские взносы. У каждого СРО – компенсационный  фонд и субсидиарная ответственность членов. Накосячили коллеги – платят все.  Коллективная ответственность как в пионерском лагере. Но ответственность эта, к примеру, если башенный кран грохнулся и нанес ущерб здоровью людей или имуществу.  А вот если строительная компания, член СРО кинула «дольщиков», то СРО за это ответственности не несет. Зато допуски раздает, саморегулирует. Очищает, якобы, рынок от недобросовестных коллег, а по факту продает билеты на рынок. Неспроста вокруг НОСТРОЯ сейчас такая возня, это борьба за халявные деньги. Та же самая история со СРО энергоаудиторов. Что изменит внедрение обязательного СРО в ЖКХ? Те, кто встанет у руля СРО – получат отличные теплые места.  В каждом СРО будет официальная, установленная государством сумма вступительного взноса, и неофициальный ценник «решения всех проблем». Своего рода «представительские расходы» УК возрастут, поэтому им проще заплатить госпошлину за лицензирование – 30 000. Что касается собственников, то на них введение обязательного членства в СРО в хорошую сторону не отразится, точно. В механизме с лицензированием они, по меньшей мере, могут через жалобы в ГЖИ попытаться избавиться от неблагополучной УК. При СРО они точно не смогут влиять на эти процессы.  

От чьих интересов отталкивалось государство, вводя в ЖКХ институт лицензирования УК? По сути, нужно сдать квалификационный экзамен и соответствовать стандарту раскрытия информации. ПП РФ 731 существует уже не один год, в том или ином виде. И предполагает наличие набора санкций, которые, к слову, ГЖИ периодически использует. То есть все лицензирование свелось к экзамену, который все мы знаем, как сдается. Требования, мягко говоря, очень скромные. К примеру, никак на получение лицензии не влияет задолженность УК за поставленные ресурсы. Не получить лицензию – это надо очень сильно постараться. Но вот что потом? Сейчас всем участникам рынка выдадут лицензии, а само государство в лице ГЖИ получает очень сильный кнут – лишение лицензии на основании жалоб собственников. Тем самым ГЖИ, прикрываясь защитой интересов собственников, становится разводящим на рынке управления МКД. Вот весь результат лицензирования. Чиновники полностью подчинили себе бизнес. Про коррупционные возможности, которые породило лицензирование, скромно промолчу. Вот если с этой стороны смотреть, то я лично за СРО. Саморегулирование имеет массу минусов, но лучше СРО, чем то, что мы получаем после 1 мая. 

Такой способ самоконтроля, по моему мнению, менее коррупционноемкий, исключает возможность чиновнику с корыстными целями вмешиваться в отношения между собственником и УК. Уже на стадии подготовки к лицензированию вскрыты факты передела рынка ЖКХ чиновниками от власти. Странно, что государство допустило возможность повторно наступить на грабли "лицензирование", которое уже показало свою сущность на примере лицензирования в строительстве.

Создание системы обязательного членства в СРО управляющих компаний в сфере управления жилищным фондом должно являться ключевым направлением отрасли ЖКХ на краткосрочную перспективу. Лицензирование, как таковое, не радикально повышает качество работы управляющих компаний, так как основным мотивом для управляющих компаний становится снижение количества предписаний, либо долгие судебные разбирательства. Таким образом, лицензирование является долгим и неэффективным процессом.

Саморегулирование же обладает значительными плюсами:

- Профессиональное сообщество самостоятельно, без влияния чиновников отсеивает рынок от недобросовестных участников;

- Компенсационный фонд и механизм страхования позволяет оперативно решать вопросы выплат за недоделки компаний.

Таким образом, для конечного потребителя – жителя, саморегулирование является единственным действенным механизмом воздействия на управляющую компанию, исключает долгую переписку, позволяет получить реальный эффект от своих претензий, и является гарантированным путем рыночного взаимодействия между заказчиком и исполнителем услуги.

Поддерживаю идею обязательного членства управляющих организаций в СРО. Постараюсь объяснить почему.

Сфера ЖКХ лидирует в рейтинге общественных проблем. Что это же это за проблемы? Прежде всего, это плохое состояние жилищного фонда, неадекватные тарифы, неплатежи УК перед РСО и населения перед УК, сверхнормативное ОДН, отсутствие квалифицированных кадров в УК и другие. Решить ли данные проблемы лицензирование? Нет, не решит!

А вот новых проблем лицензирование добавит – малый и средний бизнес не переживет лицензирование,  УК будут активнее банкротится, в условиях снижения конкуренции стоимость обслуживания МКД вырастет, в связи с переделом жилищного фонда  объемы и качество текущего ремонта, особенно проводимого УК авансом, уменьшится, а бюджет, прежде всего муниципальный, понесет дополнительные затраты в связи с повсеместным отказом УК от обслуживания "плохих" домов.

Нигде в мире не используется лицензирование для управления МКД, так как  невозможно санкциями добиться ощутимого улучшения качества управления МКД.

Альтернатива лицензированию только одна - саморегулирование. Решит ли СРО - эти проблемы? Да, но не сразу. Для того, чтобы система СРО нормально заработала, по-нашим подсчетам, требуется не менее 5-7 лет. И чем раньше будет введено обязательное саморегулирование в области управления многоквартирными домами, тем быстрее отрасль ЖКХ начнет нормально функционировать.

За основу можно взять порядок работы СРО в строительной отрасли, за одним исключением - в строительных СРО не работает принцип субсидиарной ответственности СРО за своих членов перед конечными потребителями. В СРО сформированы серьезные компенсационные фонды, застрахована ответственность своих членов, но потребителю крайне сложно добиться от строительных СРО возмещения вреда при некачественном ремонте или недострое. Такой положение вещей дискредитирует смысл СРО и подлежит изменению на законодательном уровне.

Замена лицензирования на СРО - не поможет отрасли. Мы все видели на примере строительной отрасли, что СРО - зачастую лишь способ для заработка наиболее пронырливых участников отрасли, а не реальная возможность усилить ответственность игроков рынка

Шарипзянова Файля
Файля Шарипзянова
ЭКСПЕРТ
24.04.2015

Считаю верным говорить не об альтернативе, а о параллельном наличии двух инструментов: лицензировании и обязательном членстве управляющих организаций в СРО. Лицензирование – хороший механизм упорядочивания рынка и сейчас уже можно сказать, что эта процедура нас, что ли, подтянула. Но здесь нужно понимать, что лицензирование нужно сделать беспристрастным, очистить от предвзятости и не игнорировать мнение чистоплотных управляющих компаний при разработке критериев соответствия лицензионным требованиям. Сейчас комиссии уделяют максимум внимания стандарту раскрытия информации в сети интернет. Но данный стандарт разработан без консультаций с нами и имеет много пробелов. Нет единых правил игры, даже в Москве в разных районах его толкуют по-разному, нет единства. И такая неоднозначная трактовка позволяет ГЖИ использовать 731 Постановление как кнут. Это не добавляет рынку стабильности. Более того, размещение информации на порталах (ГИС ЖКХ и так далее) не нужно жильцам, им достаточно того, что все сведения содержатся на сайтах управляющих компаний и непосредственно в административных помещениях управляющих компаний. Да и вообще, собственникам нужна реальная работа, которую можно увидеть и пощупать, а не красивые отчеты. Что касается СРО, то такие сообщества помогают управляющим компаниям отстаивать свои права, видеть всю аналитику по проблемам и находить наиболее оптимальные выходы из сложных ситуаций. Поэтому объединение в СРО должно быть нормой.

Внедрение СРО среди управляющих компаний мы уже проходили. Но это все было искусственно, потому что ожидалось, что членство в СРО сделают обязательным.  Но тема сошла на нет. Потому что если бы создание СРО снизило уровень давления со стороны государства, то сами УК были бы в этом заинтересованы. Но эти ожидания не оправдались и контроль лишь усилился. Мне кажется, что идея СРО провалилась, потому что предполагает коллективную ответственность, а на рынке управления жилфондом каждый сам за себя. Что-то с того времени принципиально изменилось? Мне кажется, нет. А раз так, то ничего хорошего от насильственного склонения рынка к СРО не выйдет.

УЖКХ Павел
Павел УЖКХ
24.04.2015

Меня поражает, когда УК негативно высказываются про лицензирование и откровенно называют кормушкой все СРО. Лицензирование – это последняя попытка сохранить хотя бы подобие рыночной модели в отрасли управления МКД. Но мне кажется, что это отсрочка до неизбежной экспансии на рынок муниципальных управляющих компаний. Или государственных управляющих компаний. И это правильно!!! Рынок сейчас прогнил до самого дна. УК, которые не более чем наемные операторы, должны контролироваться государством. Потому, что МКД – это все-таки не ларек и не маршрутное такси. Это очень сложный механизм и, поверьте, любые ЧП тут свалятся всегда на голову глав муниципалитетов. Какое СРО? Не смешите. Это будет не СРО, а ОПГ.

a man I*m
I*m a man
24.04.2015

Управляющим компаниям нужно понять, что объединяться им необходимо в отраслевые ассоциации не по принуждению, а по своей инициативе. Причин, как минимум, две. Первая – это выгодно. СРО могут организовывать оптовую закупку материалов, содержать единую юридическую службу, достигать соглашения с банками по снижению процента комиссии по платежам. Это прямая экономия. Но есть и опосредованная. Не менее важная. СРО из 30 членов для ОМС это сила. Банально, но принцип веника работает всегда. А если речь идет о национальном объединении? Тут и PR-поддержка и GR, и семинары и методические разработки общие на всех. Лицензирование сейчас полумера, компромисс. Ведь еще в 2012 году в первом чтении законопроект об СРО в ЖКХ приняли. Но хватило разума понять, что рынок не готов к саморегулированию. Но все равно все к этому придет.

facto De
De facto
24.04.2015

На мой взгляд, высока вероятность того, что идея саморегулирования в процессе управления МКД, которую «заменило» лицензирование, окончательно не похоронена и может быть реанимирована. Об этом свидетельствует факт обсуждения законопроекта, посвященного СРО в ЖКХ на заседании профильного комитета Госдумы в декабре прошлого года, т.е. в разгар подготовки к лицензированию.  Одним из главных камней преткновения в ходе внедрения обязательного членства УК в СРО стали товарищества собственников жилья, которых институт саморегулирования попросту бы уничтожил экономически. Разукрупнение многодомовых ТСЖ и перевод их в разряд УК позволит законодателю с чистой совестью отказаться от идеи включения товариществ в СРО, а оставшийся процент погоды на рынке не сделает.

Одной из наиболее эффективных форм защиты интересов предпринимателей в мировой практике считается система саморегулирования, которая дает возможность управляющим компаниям формировать единые стандарты и правила управления объектами недвижимости, контролировать их соблюдение, координировать взаимодействие всех участников процесса, создавая эффективный рынок качественного предоставления услуг.

Обязательное членство в СРО выгодно для всех участников процесса, поскольку позволяет четко выработать единые направления в своей деятельности и отстаивать свои интересы. Партнерство в СРО дает возможность УК участвовать в разработке нормативных актов Правительства РФ, коллегиально решать поставленные задачи, обучаться и повышать профессиональный уровень. К тому же партнерству законом дано право представлять интересы УК в органах власти, регулировать разногласия между УК, в том числе при передаче домов от одной организации к другой. Контроль СРО увеличивает ответственность перед потребителями, а члентство в СРО демонстрирует серьезность намерений компании работать на рынке управления долговременно, качественно и ответственно.

Не считаю инициативу целесообразной. Институт СРО, это институт развитого конкурентного рынка. Само понятие СРО носит в себе принцип добровольности. Этот институт не может быть обязательным, в противном случае он превратится в бизнес или кормушку для чиновников от министерств и комитетов.

В качестве альтернативы лицензированию должна быть развита образовательная деятельность государства по обучению собственника. Будучи за границей, я всегда вижу, как с маленькими детьми проводят различные игры на тему ЖКХ, например в игровой форме, показывают, как правильно выбрасывать мусор, в какой контейнер надо бросать бумагу, а в какой пластик. Пока мы не начнём учить детей правилам работы ЖКХ, мы не получим результата. Но когда получим образованного собственника, тогда заработает добровольное саморегулирование. А административные методы регулирования, кроме роста коррупции, ничего не дадут.

Считаю, что создание такого СРО и членство в СРО для управляющих компаний - это хороший способ объединить свои усилия с целью защитить свои интересы, достучаться до органов власти, решить многие стоящие перед УО задачи. Как альтернативу лицензированию, я полагаю, сейчас СРО рассматривать нецелесообразно - сообщество управляющих организаций пока к этому не готово. Для начала стоит просто объединиться, наладить взаимное общение и диалог, услышать друг друга, выработать собственную единую позицию с тем, чтобы потом ее отстаивать.

Членство в саморегулируемой организации должно быть основано на добровольном желании управляющей организации. Однако на сегодняшний день лицензионные требования недостаточны для пресечения попыток получить лицензию недобросовестными управляющими копманиями.

В силу особенностей сферы управления многоквартирными домами государственный контроль не может и не будет никогда эффективным. Меры госконтроля, как правило, носят карательный характер, что естественно не решит проблем. Профессионалам эффективно могут помогать и их контролировать только профессионалы. Отрасль нуждается в коренном изменении законодательства, прежде всего в законах помогающих регулировать рынок, у нас же только мешают ему и загоняют в тупик, а  в рамках рыночных отношений только профессиональные сообщества могут навести порядок, особенно в интересах собственников. У нас же из законотворчества и регулирования отношений профсообщества по факту принудительно исключены, хотя и власть делает вид, что есть такое участие.

Хакимов Фарид
Фарид Хакимов
ЭКСПЕРТ
15.05.2015

Конечно, внедрять институт обязательного членства УК в СРО, необходимо. Если они осуществляют ремонтные работы, они должны нести субсидиарную ответственность и отвечать согласно всех предписанных для СРО положений. На мой взгляд, это даже не подлежит обсуждению. 

Гладких Борис
Борис Гладких
ЭКСПЕРТ
20.05.2015

Несмотря на то, что и саморегулирование, и лицензирование имеют под собой одну цель - повысить ответственность управляющих организаций за качество оказываемых ими услуг, это абсолютно разные механизмы регулирования деятельности управляющих организаций. В течение последних лет УО действительно начали готовиться к тому, что контролировать себя они будут самостоятельно, неся консолидированную ответственность за себя и своих коллег: добросовестные компании стали добровольно объединяться, образуя саморегулируемые организации по всей стране. Таким образом, к концу 2013 года саморегулирование в жилищно-коммунальной отрасли перестало быть чем-то диковинным, а наоборот, членство предприятия ЖКХ в СРО теперь служит дополнительной гарантией качества оказания жилищных услуг потребителю. Однако весной 2013 года федеральным правительством было решено начать контроль за сферой с внедрения системы лицензирования. Считаю, что на этапе старта лицензирования деятельности управляющих организаций бесполезны разговоры о недостатках данного способа регулирования либо о пользе саморегулирования, равноценно, как и наоборот.

Если в перспективе от полутора до двух лет население не увидит практической пользы от процесса лицензирования, то уверен, что вопрос о поиске новых способов регулирования деятельности управляющих организаций возникнет вновь. 

К идее внедрения института обязательного членства управляющих компаний в СРО отношусь безусловно отрицательно! Для начала необходимо разобраться с лицензированием. В настоящее время занимаюсь вопросами лицензирования, в том числе, связанными с несовершенством  законодательства. До сих пор очень много нерешенных вопросов.

Козлова Нина
Нина Козлова
ЭКСПЕРТ
26.05.2015

СРО может являться альтернативой лицензированию. Все-таки, исходя из смысла законодательства о лицензировании, оно является крайней мерой, когда регулирование не может осуществляться иными методами

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Я считаю, что ни лицензирование, ни саморегулирование в таких уродливых формах, которые мы наблюдаем в отрасли сегодня, вообще не нужны. Что такое саморегулирование, и для чего оно в жилищной сфере?

Саморегулирование в наших условиях сводится к ответвлению ручейка от квартплатного финансового потока в сторону группировки самоизбранных персоналий, ни за что не отвечающих, отстаивающих интересы своих основателей – в большинстве случаев представителей крупных управляющих организаций. При всей привлекательности идеи – ответственность СРО за своих членов, в случае злоупотреблений таковыми, и т. п. на самом деле все превращается лишь в дополнительные поборы и паразитирование на квартплате. В отличие от Европы, в которой саморегулирование развивалось эволюционным путем, у нас оно навязывается сверху, это некое искусственное образование, которое даже само не может внятно объяснить собственного предназначения. На сегодняшний день в сфере эксплуатации недвижимости уживаются два альтернативных подхода, и СРО и лицензирование. Плюс полтора десятка контролирующих органов. 

03.04.2015
есть идея!
Нурмухаметов Руслан
Руслан Нурмухаметов
Отдать процесс управления МКД в руки профессионалов, отменив понятие ОСС

Общее собрание собственников как высший орган управления многоквартирным домом себя дискредитировало. Если организовать собрание с соблюдением всех, предписанных законом формальностей, возможно, то провести голосование по ключевым вопросам управления, требующим наличия 67% голосов собственников практически нереально. Невозможность принятия решения негативно сказывается на работе управляющих компаний, которые зачастую вынуждены прибегать к фальсификации результатов ОСС. В тоже время подавляющее большинство жильцов убеждены, что, оплачивая жилищные и коммунальные услуги, исполняют свою часть договора управления МКД, и с этим трудно не согласиться. Выходом из этой ситуации может стать отмена ОСС, как понятия и передача полномочий по принятию решений в руки УК и под контроль ГЖИ. 

Я уже высказывал на портале свое отношение к институту «общее собрание собственников». Учитывая идею, есть необходимость подробнее остановиться на проблеме. Любой МКД это очень сложный объект и с технической, и с правовой, и с экономической точки зрения. На обслуживании МКД завязано несколько крупных предприятий, поставляющих коммунальные ресурсы и услуги. Это у нас на одной чаше весов. На другой чаше есть собственники с разным социальным статусом, с разным уровнем доходов, с разными взглядами на процесс управления домом. При этом жителям МКД крупно повезет, если один из них имеет отношение к структурам ЖКХ и хоть немного разбирается в теме. В противном случае мы имеем дело с группой дилетантов, которым предстоит принимать решения по управлению домом, которые в конечном итоге могут отразиться на их комфорте, а порой и безопасности. Это тоже самое, что сесть в машину к таксисту, которому полчаса назад сказали, что он водитель, но упустили из виду, что человек не имеет прав, и вообще видит машину в первый раз. Я считаю это неразумным, так же, как и ОСС в качестве главного органа управления МКД.

Совсем лишать права голоса собственников все же не стоит. Согласен с тем, что по техническим вопросам жильцы дома вряд ли смогут получить полную картину состояния дома, начиная с подвала и заканчивая крышей, включая все инженерные сети и приборы учета. Но по вопросам, связанным с расходованием денег, определением материалов или подрядчика, голос жильцов дома должен быть определяющим. Не велика наука. При этом важно, что сроки и объем работ, черновые варианты сметы с использованием разных по стоимости материалов, непременно должны определять профессионалы. И уже после этого вынести эти варианты на суд собственников дома. На ОСС можно будет принять окончательное решение, условно, делать работы за 5 рублей с гарантией 5 лет, или на 10 рублей, но с гарантией 15 лет. В идеале, исходя из конкретных планов и посчитанных расходов, можно определять тариф на содержание и ремонт дома. Подобная схема прописана в ЖК РФ, в разделе, посвященном ОСС, с той лишь разницей, что по закону сегодня виды и стоимость работ должен определить собственник, чего он все равно не делает.

Институт ОСС- очень хороший институт и он должен работать. Государство вменяет гражданам в  обязаность вникать в процесс управления для того,  чтобы собственник осознавал, что "бремя убытков несет собственник" и что при отсутствии желания использовать свои права и обязанности возникают негативные правовые последствия.  Хватит плодить иждевенцев. Граждане имеют возможность обратиться к специалистам, которые досконально сумеют разобраться в тонкостях документооборота и в нюансах инженерной мысли. И именно на ОСС возможно решение таких и подобных этому вопросов. А, вот, то, что большинству УК эти законом данные права не в радость- это все известно!

Татьяна, институт ОСС – хорошая форма управления многоквартирным домом там, где сформирован институт собственников жилья. Если взять пример России, то это, прежде всего, ТСЖ и различные кооперативы, особенно те, которые ведут свою историю еще с советских времен. Там люди изначально знали границы своей собственности и успешно ей управляли. Во всех остальных случаях жители многоквартирных домов оказались не готовыми к такой ответственности. И это понятно – десятки лет все за всех решало государство, а потом вдруг оказалось, что все проблемы должны решать сами люди. И ключевым словом здесь является «вдруг». Не было никакой предварительной подготовки, не было никакого обучения. Все-таки, с учетом опыта существования этого института, необходимо признать, что собрание собственников должно быть правом, а не обязанностью, как это прописано сегодня. В противном случае хорошая задумка так и останется фикцией.

Уважаемый Руслан! Ваше предложение тоже самое, что отдать на охранение капусту козе!

Мои предложения в кратком изложении следующие:

       Действительно существующий порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома создаёт большие проблемы  с его выполнением.  Изменение на комбинированный метод  очно – заочный данную проблему решает, при условии проведения голосования по вопросам повестки дня посредством оформленных в письменной форме решений собственников.  Следующее на, что необходимо обратить внимание совет дома и его председателя выбирает общее собрание, в тоже время, чтобы он выполнял свои обязанности ему необходима доверенность от собственников, которую оформить на основе требования законодательства ещё проблематичнее, требование об отмене доверенности очень актуально. Что касается управления домом, домом управляет управляющая организация и оказывает услуги, выполняет работы на общем имуществе МКД в соответствии с утверждённым  общим собранием перечнем по предложению управляющей организации. Предварительно проводится осмотр общего имущества совместно с представителем собственников, составляется акт (акты). И определяется объём работ и услуг, смета, стоимость одного метра квадратного. На собственников возлагается контроль за выполнением услуг и работ в полном объёме и качественно с подписанием  акта. Осуществлять контроль получением отчётов, кроме годового как минимум ежеквартально. Конечно не ограничиваться только получением, а необходимо смотреть, что выполнено реально и что отражено в отчёте, правильно ли применены расценки. Для начинающего это сложно, но если есть желание и голова на плечах, то эта задача разрешима.С уважением Анатолий.

 

Анатолий, вы абсолютно правы. Причем важнейшим фактором эффективности, предложенной Вами схемы, является именно факт регулярной инспекции состояния дома со стороны управляющей компании. Уже неоднократно отмечалось, что многоквартирный дом является сложноорганизованной системой и самостоятельно собственники квартир не смогут оценить объем и стоимость необходимых работ. Мне не раз приходилось общаться с руководителями УК и они в один голос утверждали, что все предложения о необходимых работах должны исходить от жильцов. Это в корне неверно. Эксплуатационные вопросы должны решаться профессионалами, но под контролем жильцов. Жильцы могут и должны участвовать в выборе подрядчиков, материалов и используемых технологий, но определить и предложить их должны специалисты. 

Согласна, но не по всем вопросам о принятии решений. В руки управляющих организаций необходимо передать полномочия по размещению рекламных конструкций и использованию общедомового имущества в коммерческих целях (только четко прописать куда идут деньги от дохода), после проведения собрания об утверждении договора с управляющей организацией и оплате услуг более 50% собственников, не требуется подписание фактического 50% собственниками самого договора на бумажном носителе.

Шарипзянова Файля
Файля Шарипзянова
ЭКСПЕРТ
24.04.2015

Соглашусь с данным предложением, потому что на данном этапе жители не обладают нужными компетенциями, чтобы определить приоритеты по ключевым вопросам жизнеобеспечения дома. Кому-то важна эстетика, красивая плитка в подъезде. Другим важно отремонтировать протекающую крышу. Третьим - утеплить подвал. Не будучи профессионалами, собственники не могут решать, что нужно сделать в первую очередь, а что подождет. Но даже не это главное. Ключевая проблема – практически нулевая активность жильцов. Взять последние собрания по очень важному вопросу – капитальные ремонты. Явка на собрания очень низкая, приходят единицы при серьезном оповещении. Недавно проводили собрания по вопросу размещения рекламных конструкций на входной группе  -  та же ситуация. Все вопросы решаются путем заочного голосования, но это не выход. К тому же такая форма сильно отвлекает человеческие ресурсы.

Не согласна с инициативой. Управляющие компании и так не могут примириться с тем, что от собственников может зависеть то или иное решение, идущее в разрез с выгодой для УК. Поэтому очень много и Протоколов поддельных по тем решениям, которых жители домов не принимали, а то и вовсе деньги потрачены или заключены договора аренды без решения собственников. Управляющие компании - все ООО, причем с уставным капиталом, как правило, в 10 тысяч рублей, и вполне естественно, что они пришли на рынок ЖКХ не просто так, а для обогащения. Никто не спорит, что в большинстве своем, это профессионалы, знающие своё дело, но не только в оказании услуг, но и где как обмануть собственников с выгодой для себя. И, если развязать им руки в отношении принятия решений за собственников, то жители домов не увидят ни услуг (не говорю уже о качестве), ни собранных денежных средств, и никогда не узнают на что были потрачены собранные денежные средства. Считаю, что данная инициатива выгодна только для управляющих организаций, и ещё больше усугубит и так самую проблемную на данный момент сферу ЖКХ. Так, что я категорически против.

Хакимов Фарид
Фарид Хакимов
ЭКСПЕРТ
15.05.2015

С этим предложением я не согласен, собрание собственников должно быть. И обязательно с кворумом не менее 50%. Все доводы о том, что жильцов трудно собрать – безосновательны. Здесь нужна кропотливая работа, кворумы необходимо собирать, обеспечивать. Опыт такой работы есть. В противном случае получится: «без меня, меня женили», за меня все решили, это неправильно и только усилит недоверие населения к работе управляющих компаний.

Не согласен с инициативой.  Если ее реализовать, то весь «беспредел», творимый управляющими компаниями будет узаконен. УК и сегодня закрывают глаза на законы, предусматривающие их право на управление домом (а не на оказание услуг, что справедливее). Поэтому такой инструмент общественного контроля как ОСС - крайне необходим. Мы у себя создаем «Гражданскую жилищную инспекцию» с правомочными гражданскими инспекторами. Обучаем их в «Школе гражданского актива». Это отдельная тема и ее можно подробно обсудить в другой дискуссии.

Полностью согласна с представленным тезисом, так как право процесса управления МКД должно находиться в руках профессионалов, имеющих определенные знания и практику в этом направлении оказания услуг населению. Более того, без знаний менеджмента невозможно организовать, спланировать и спрогнозировать упорядоченность работы технического персонала, организовать контроль над системой жизнеобеспечения в сфере ЖКХ по отношению к МКД и обеспечить бесперебойное надежное качественное управление жилфондом в целом.

Гладких Борис
Борис Гладких
ЭКСПЕРТ
20.05.2015

Общее собрание собственников МКД играет ключевую роль в управлении многоквартирным домом, поскольку все решения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме принимает именно ОСС. Считаю, что инициатива в этом вопросе должна идти прежде всего от собственников, ведь это имущество не управляющей организации. И мы, собственники, должны быть заинтересованы в надлежащем его содержании. К примеру, когда мы приезжаем в автосервис ремонтировать свой автомобиль, мы все равно интересуемся, какие работы будут проводиться, сколько это будет стоить, большинство контролирует весь процесс работы. Так же и с домом…

Передача управления многоквартирным домом в руки профессионалов (управляющих компаний) и отмена понятия «общее собрание собственников» вызовет массу неодобрений со стороны собственников, и без того сегодня недовольных деятельностью УК.  Кроме того, будет ослаблен контроль со стороны собственников над принятием ключевых для жизнеобеспечения многоквартирного дома решений.  

Считаю, что отменять понятие ОСС и передавать процесс управления нецелесообразно и невозможно, т. к. на сегодняшний день у дома есть собственники.

В законодательном порядке может быть принято решение об управлении домом должностным лицом, управляющим, оплачиваемом УК, но с двойным подчинением –УК и Совету дома, при этом Совет дома обеспечивает контроль деятельности УК.

Цель любой УК - получение прибыли. И все свои управленческие решения они будут принимать исходя из этой цели. Собрание собственников заинтересовано в получении качественных услуг ЖКХ и поддержании своего имущества  в должном состоянии. Все ключевые решения по управлению МКД должны принимать собственники, а  специалистам УК  необходимо доказать правильность  своих предложенных управленческих  решений при голосовании на собрании. И если собрание собственников проголосует за решение предложенное УК, то можно говорить о профессионализме специалистов УК. Но окончательное принятие решений должно быть за жильцами.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Коллективное нечто «ОСС», как орган управления домом на практике, как это и предполагалось изначально, доказало свою несостоятельность. Это то же самое, что принимать все законы общенациональным референдумом. Но и отдавать судьбы людей и их дома на откуп бизнесу нельзя. На мой взгляд, необходимо активно развивать институт самоуправления (ТСЖ), привлекать к управлению домами выборные органы на возмездной основе, усиливать роль и ответственность ОМС в отстройке баланса интересов жителей и управляющих организаций. Компетенцию ОСС необходимо сократить до минимума, сместив приоритеты в сторону выборных органов.  

Понятие «управление многоквартирным домом» подлежит полному изъятию из законодательства. А вмести с ним и такие элементы управления домом как «общее собрание собственников помещений в доме» и «управляющая организация». Механизм общего собрания годится только для управления такой некоммерческой жилищной организацией как - ТСЖ, ЖСК и т.п. Собственники же помещений в доме вполне могут использовать для осуществления контроля деятельности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг, такую «общественную площадку» в законодательстве РФ о местном самоуправлении как «сход граждан» и другие формы территориального общественного самоуправления (ТОС).

Что касается жилого фонда в РФ или многоквартирных домов, то все дома необходимо опять вернуть в «полное оперативное управление» государства и ОМС, как это и было до 2005 г. Совсем непонятно почему государство в России сегодня отказалось от своей «профессиональной» деятельности по осуществлению управленческой функции в ЖКХ и пытается передать эту функцию «коллективному нечто» в виде ОСС и коммерческой организации в виде УО. По моему мнению, в нашем государстве с такой огромной территорией надо в целом упрощать процессы управления и нормотворчества, а представителям государства в лице чиновника любого уровня не бояться брать на себя ответственность. 

06.04.2015
есть идея!
УЖКХ Павел
Павел УЖКХ
Обязать управляющие компании проводить ежегодные собрания жильцов с отчетом работы за год

Законодательством не предусмотрено право управляющей компании выступать инициатором ОСС. Считаю, что это положение нужно изменить, напротив, обязав УК ежегодно отчитываться перед собственниками в обязательном порядке. Предлагаю сформировать новую форму раскрытия информации управляющими компаниями – отчетное собрание сторон по договору об управлении МКД. Информирование о таком ежегодном «собрании акционеров» осуществлять уведомлением собственников под роспись, чтобы избежать собраний для галочки. При этом необходимо предусмотреть возможность привлечения собственниками в качестве третьей стороны представителей РСО и надзорных органов при необходимости. 

Зачем? В существующей реальности любой собственник может инициировать ОСС на котором заслушать отчет УК о выполнении условий договора. А в вашем предложении все с ног на голову. Зачем отчитываться перед теми, кому этот отчет даром не нужен? И что станет конечным продуктом этого ОСС - отчет заслушали, нарушений не зафиксировано, замечаний нет? А если замечания есть, отчет не принят. Какие за этим должны последовать действия? Опять таки, если кворума на собрании не будет (а это наверняка), то что? Мне непонятна логика: отчет ради отчета. Я бы еще поняла, если бы по итогам года, на отчетном собрании УК, собственники выносили бы решение о продлении доверия, либо о недоверии. Но это бы добавило лишних рисков в бизнес управления МКД. Коих и без того хватает. Не поддерживаю идею

Активные жители МКД часто поднимают вопрос о недостаточности информации, раскрываемой управляющими компаниями, предлагая выпускать различные бюллетени и т.д. Для большинства собственников квартир гораздо удобнее получать сведения в режиме офлайн. При таком раскладе ОСС, созванное управляющей компанией, при условии обязательной явки может снять все вопросы с повестки дня. Но это идеальная картинка.

На самом деле, можно предположить, что управляющие организации, на подобных собраниях будут выдавать информацию весьма в дозированно, и все попытки достучаться до правды будут пресекать. Читал, что в Костроме на таком отчетном собрании руководитель бросился на одного из жильцов дома с кулаками только за то, что тот снимал собрание на видеокамеру. УК всегда есть что скрывать.

Считаю, что проблема раскрытия информации не в том, где раскрывать (собрание, бюллетень, интернет), а что раскрывать. УК сейчас делают все возможное, чтобы их не заставили на портале ГИС ЖКХ начать детально отчитываться по потраченным средствам, вплоть до публикации счетов-фактур, актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и выполненных работ. Руководители управляющих компаний категорически против и настаивают, что в ГИС ЖКХ нужно публиковать исключительно утвержденный ОСС перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. То есть, УК готовы отчитываться: покрашены стены в подъезде, произведена замена почтовых ящиков, заменены 12 стекол. Но подложить под это счета, подтверждающие покупку краски, почтовых ящиков и стекол – не хотят. Если все чисто и прозрачно, то разве приложить к отчету счета – такая проблема? Считаю, что нужно в этой части докрутить НПА. 

Толку в таких «обязательных» собраниях будет мало. Олег прав, когда дело дойдет до самого интересного – до вопросов расходования средств, то управляющая компания уйдет в глухую несознанку. И получится история, на уровне свердловского министра ЖКХ, который заявил, что неважно, куда уходят деньги, дело собственников – платить и молчать. 

Тут не надо изобретать велосипед. По большому счету, подробная информация о деятельности управляющих компаний нужна не более 1% жителей, из них половина найдет ее в ГИС ЖКХ – уверен эту тему дожмут. Оставшиеся полпроцента должны получить всю необходимую информацию в управляющей компании по первому требованию. Такая норма уже прописана в законах, однако ее выполнение со стороны УК вызывает большие сомнения.

Полностью поддерживаю! Наша УК - ООО УКМ "Новый город", Иркутск, предлагает план работы на следующий год в режиме :"от 25 тысяч..., от 10 тысяч.. " и тд. при этом, за работу прошедшего годаотчитываться  по ведомостям и фоктурам не желает. Проиграла два судебных процесса в АС и даже не обеспечила достойную защиту себе в этих процессах. Как указано в судебных решениях, УК не представила доказательств. в обоснование снижения штрафных санкций . Эти санкции просто "разбросали" между жильцами и все!

Ямов Денис
Денис Ямов
22.04.2015

Предложение, которое выносится на обсуждение, достаточно актуально в виду последних изменений в законодательстве и я безусловно поддерживаю эту инициативу! Но это не единственная "недоработка". Даже если мы обяжем УК ежегодно отчитываться перед населением в виде собрания, то что мешает провести данное собрание допустим в среду в 12.00 дня?! Это тоже будет считаться отчетом в виде собрания, но кто на него придет? Предлагаю так же обязать УК проводить отчетные собрания в конце рабочего дня или в выходные.

Данную инициативу считаю актуальной, особенно в период, когда многие УК накапливают долги перед "ресурсниками", в дальнейшем уходя в банкротство. При этом собственники зачастую не владеют информацией о том, как расходуются их средства. Добровольного раскрытия информации со стороны УК ожидать маловероятно. Если такая процедура будет прописана законодательно, это позволит жителям принять правильное решение о возможности продолжать отношения с данной компанией. Готов поддержать ваше предложение!

Управляющим организациям следует дать право инициировать общие собрания собственников по ряду императивно определенных вопросов. Это вопросы утверждения (не утверждения) отчета УК, согласования проведения каких-либо работ, которые дому необходимы, но в минимальный перечень не входят и т.п. Другой вопрос, что за собственников УК все равно собрание не проведет и не проголосует. То есть формально это даст повод УК сказать - мы собрание инициировали, на него никто не пришел, не проголосовал. Здесь вопрос, во-первых, к процедуре (сейчас достаточно
составить акт о том, что сообщение о проведении собрания висело и его видели пара собственников, формально же о собрании собственники могут и не знать), а во-вторых, к активности самих собственников: как показывает практика огромное количество злоупотреблений со стороны УК происходит именно из-за пассивности собственников.

Считаю, что это очередная профанация самой идеи управления собственностью. Право инициировать общее собрание есть у собственников, если они им не пользуются, то это их право. В ЖК сейчас записано, что управляющая компания должна ежегодно отчитываться за собранные средства, но, как показывает практика, это общие цифры собранных и потраченных средств, а когда собственники задают конкретные вопросы - просто молчание. А вот обязать УК приходить на такие собрания, было бы уместно сделать, тогда и у собственников будет мотив, хоть раз в год пообщаться с представителем своей управляющей компании.

ЖК РФ предусматривает обязанность УК отчитаться перед собственниками за прошедший год. И проблема не в том, кто инициатор собрания. Проблема в том, что при отсутствии утвержденной сметы расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме реальные результаты и реальные расходы не с чем сравнивать.

Соответственно, УК должна представить собственникам проект сметы расходов до и при утверждении тарифа, по окончании календарного года составить отчет об исполнении этой сметы с объяснениями по каждому случаю отклонения, в соответствии с договором «управления» представить этот отчет совету МКД или разместить его на сайте или в соответствии с решением собственников разместить в местах размещения значимой информации.

Обязанность провести собрание в соответствии с Жилищным кодексом лежит на собственниках. И это правильно. Обязанность проводить собрания должна быть законодательно закреплена за Советом МКД.

В определенной  степени это может иметь положительной значение, конечно при условии, что собственники, первое, согласятся оплачивать их проведение, во, вторых, значение таких встреч будет важно, если они будут не просто отчетными, а позволят через эти встречи наладить связь между управляющей компанией и собственниками в целях рационального разрешения вопросов содержания общего имущества и конечно контроля.

Здесь всегда важным моментом есть контроль, прежде всего, за финансовыми средствами, и своевременной оплатой и соответственно расходами на содержание.

Представляется, что основной проблемой конфликта УК и собственников, является существующая система бюджетирования расходов УК. Когда собранные средства на содержание расходуются солидарно по всем домам, находящимся на обслуживании УК.

Поэтому, публичные отчеты, по моему мнению, мало чего изменят, пока не будет налажен посубъектный (по МКД) учет, по конкретно выполненным работам и затратам.

Представляется, что УК должны обладать инициативой по созыву собраний собственников, и не только для отчета.

Так как в основном жилфонд находится в ведении управляющей компании, то законодательно необходимо эту норму закрепить в соответствии с договором управления приказа № 411 и всех приложений к нему.

Полностью согласен. Такой шаг назрел. Много говорится о непрозрачности работы УК, но у них сегодня реально нет официальной юридической возможности для проведения собрания.  Понятно, что многие изворачивались, находили лазейки, но этот вопрос нужно упорядочит. Как и обязать выходить на собрания с отчетами, так как проблема закрытости УК от жителей хоть в среднем по стране и снизила свою актуальность в последние годы, никуда не делась.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана ежегодно представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления, кроме того, она обязана опубликовать этот отчет на своих информационных ресурсах. Считаю, что этой меры достаточно. Любой жилец всегда имеет возможность прийти в управляющую компанию и задать интересующие вопросы касательно выполнения договора управления. Уверен, что к обязанности созыва ежегодного общего собрания собственников по поводу отчета о проделанной работе управляющие компании будут относиться посредственно. И будут возникать скандалы с «нарисованными на коленке» протоколами общих собраний.

Ежегодные собрания собственников с подробным отчетом управляющей компании о проделанной работе уже предусмотрены Жилищным кодексом (ЖК) - Статья 162. п.11.  «управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год».

А статья 163 гласит, что  порядок управления многоквартирным домом (в котором и указывается в какой форме проводится отчет УК) устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Поэтому любую подобную инициативу органы власти отклонят, так как (по их мнению) это уже учтено законом. Эту процедуру надо прописывать в договоре управления. Мы уже это прошли, даже предлагали проект типового равноправного договора, но все (депутаты, губернатор, полпред) дружно отмолчались.

В реальной жизни в большинстве домов собрания собственников проводит ни кто иной, как УК - просто формально подписывает жилец. Если бы мы это не организовывали - собрания проходили бы только примерно на трети домов. Поэтому вопрос должен рассматриваться шире – УК должна иметь право инициировать собрание. Например, для решения вопроса о проведении текущего ремонта по итогам весеннего осмотра дома. Демократию это никак не нарушает – голосуйте против.

В частности, по данному предложению – для нас это также очевидно – это требование указано у нас в типовом договоре Общества потребителей и, соответственно, в договорах большинства крупных УК, которые с нами работают.

Более того, нуждается в изменении часть 11 статьи 162 ЖК РФ. Во-первых, она изложена некорректно, так как отчет должен происходить не в первом квартале, а во втором квартале (так как только в марте представление бухгалтерской отчетности в налоговые органы, раньше ее просто нет, и потому отчет в январе – профанация), во-вторых, туда нужно добавить указание формы такого отчета - путем проведения общего собрания собственников помещений с участием одного из учредителей или руководителей управляющей организации. У нас делается график собраний, и учредители и руководитель УК лично на домах представляют отчеты. Отчет же вообще понимать нужно шире - мы должны рассказать вообще – что за год сделано в управляющей организации, какие результаты, в каких программах мы приняли участие и т.п.

Потому данное предложение не обсуждается – это очевидная необходимость, что также проверено 10 летней практикой (мы это ввели с 2005 года в типовом договоре Общества потребителей, еще моих УК не было).

07.04.2015
есть идея!
УК "Восток" Антон
Антон УК "Восток"
Оградить УК от необходимости производить начисления взносов на капремонт при решении ОСС формировать фонд капитального ремонта на специальном счете

Необходимо доработать п2. ст. 171 ЖК РФ, в которой не указано кто представляет платежные документы для внесения платы за капремонт. Поручить эту обязанность региональным операторам. 

facto De
De facto
13.04.2015

Антон, честно говоря, вы подняли проблему, на которую не знают ответа даже руководители региональных операторов. Но, судя по всему, тут все упирается в вопрос оплаты услуг по начислению платежей и выпуску и доставке квитанций. Я долго изучал этот вопрос и вот что получается. Обычно при составлении схемы способов формирования фонда капитального ремонта, при открытии спецсчета на УК функции по доставке квитанций возлагаются на регионального оператора. Но есть и другая точка зрения, согласно которой, на собрании собственники могут решить, что эти задачи должна выполнять управляющая компания. И тут у УК есть два сценария поведения. Во-первых, она может взять на себя эти функции, а все расходы по выпуску квитанций закладывать в плату за ЖКУ. И, во-вторых, УК может отказаться от этой работы и в этом случае функции на себя может взять региональный оператор. Насколько я понял, никаких законных оснований для подобных сценариев нет из-за отсутствия отработанного механизма. Из пояснений руководителей РО можно сделать вывод, что федералы решение этого вопроса отдали на откуп субъектам федерации, а там банально не успели разработать отлаженную схему распространения платежных документов и теперь в спешном порядке пытаются исправить ситуацию.

Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными дома.

Согласно Правил, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

  • подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
  • начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, как руководитель регионального оператора я не поддерживаю “ограждение” управляющих организаций от начисления взносов на капитальный ремонт (тем более если управляющая организация является владельцем специального счета).

Позиция управляющих компаний понятна. Однако не стоит забывать о том, что на практике в переходный период, когда для собственников был введен «финансовый отпуск», многие управляющие компании продолжали выставлять плату за капитальный ремонт в квитанциях.

С точки зрения законодательства, обязанность производить выставление платежных документов по обязательным платежам возлагает на управляющие компании. Взнос на капитальный ремонт является обязательным платежом, (ст. 154 ЖК РФ) который входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Такая же позиция была поддержана Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга. 8 апреля 2015 года на судебном заседании было принято решение, согласно которому управляющая компания в силу требований Жилищного кодекса РФ и решения общего собрания собственников, является лицом, обязанным формировать платежный документ на уплату взносов на капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 5 Закона Оренбургской области от 12 сентября 2013 г. N 1762/539-V-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области» в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных им владельцем специального счета.

В целях обеспечения прозрачности, управляющие организации – владельцы специальных счетов обязаны ежемесячно представлять отчеты в Государственную жилищную инспекцию о поступлении взносов на капитальный ремонт. Принимая во внимание, что в случае несоблюдения сроков проведения капитального ремонта при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете (статья 16 выше названного закона), органы местного самоуправления принимают решение об изменении способа формирования фонда и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, считаю целесообразным представлять аналогичные отчеты и в адрес регионального оператора. Подобная информация позволит Фонду прогнозировать объемы финансирования на капитальный ремонт с учетом предполагаемого изменения способа формирования фонда капитального ремонта.

Определение механизма выставления квитанций тем собственникам, которые выбрали специальный счет в качестве способа формирования фонда капремонта, отдано на откуп региональным властям.  Очевидно, и в том числе из размещенных здесь комментариев , что власти субъектов вешают эту обязанность на управляющие компании. Нельзя забывать, что начисление, печать квитанций и их доставка – это тоже стоит денег.  Когда эти функции (в случае с котловой системой) возложены на регионального оператора – это понять можно. Но когда УК будет расходовать по этой статье деньги, которые могли пойти на содержание и ремонт (да хоть лавочку у подъезда бы покрасили – уже плюс) – я с этим не могу согласиться.  Получается, что собственник не просто оплачивает капитальный ремонт, но еще и обеспечивает процессинг по этому вопросу.  Осталось только еще взять в руки кирки и пойти собственноручно штукатурить фасад.

По мнению РО Алтайского края предложение об отстранении УК от исполнения функций начисления и контроля поступлений взносов в отношении МКД, где фонд капитального ремонта (ФКР) формируется на специальном счете, является ошибочным, т.к. в соответствие ст. 180 ЖК РФ функции регионального оператора в этом случае сводятся исключительно к выполнению роли владельца специального счета в части его открытия и осуществления приходных и расходных операций. Учет ФКР в разрезе начисленных и уплаченных каждым собственником взносов региональный оператор в данном случае вести не обязан.

Это – обязанность УК, т.к. при формировании ФКР на специальном счете все обязательства по организации, планированию и проведению капитального ремонта общего имущества в домах, находящихся в управлении УК, сохраняются за управляющим. В этом отношении все нормы ЖК РФ (п. 1, 1.1 и 1.2 ст. 161) и положения подзаконных актов остались неизменными. Поэтому единственным лицом, заинтересованным в учете ФКР в целом и платы в виде взноса каждого собственника помещения в частности, является именно управляющий. Ведь фонд признается источником финансирования расходов на капитальный ремонт (п. 2 ст. 158 ЖК РФ), при этом отсутствие такого финансирования не освобождает управляющего от обязанности выполнить все необходимые работы капитального характера, которые будут раскрыты в региональной программе капитального ремонта по каждому дому.

Кроме того, именно управляющий должен быть заинтересован в поддержании платежной дисциплины собственников в части внесения взносов на специальный счет на высоком уровне. Причины те же: формирование источника финансирования капитального ремонта в максимальном объеме минимизирует риск неоплаты управляющим предстоящих работ капитального характера со стороны собственников, то есть гарантирует приток денежных средств. Поэтому несмотря на то, что взносы на капитальный ремонт могут перечисляться на специальный счет, владельцем которого является региональный оператор, начислять их и предъявлять к уплате собственникам следует именно УК в составе уже применяемого в организации или специально разработанного платежного документа. Ведение учета в разрезе начисленных и уплаченных взносов, а также претензионной работы с должниками тоже остается в компетенции УК (основания - пп. "ж" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, п. 29 Правил содержания общего имущества).

В Республике Калмыкия, в рамках утвержденной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республике Калмыкия на 2014-2043 годы», в кредитных организациях – ОАО «Сбербанк России» и ОАО «РОССЕЛЬХОЗБАНК» открыты 63 специальных счета. Так как в ЖК РФ отсутствуют положения о лице, осуществляющем формирование квитанций по оплате взносов на капитальный ремонт, в отношении собственников помещений в МКД, на которые открыты специальные счета в кредитных организациях, собственниками помещений в многоквартирных домах были приняты решения о выборе в качестве таких лиц – управляющих организаций. Данными управляющими компаниями, на основании заключенных договоров производится формирование квитанций и соответственно производится начисление взносов на капитальный ремонт в отношении данных собственников.

Ввиду того, что данное решение по делегированию управляющим организациям полномочий по производству начислений, это в первую очередь, волеизъявление самих собственников, оформленное протоколом, Региональный оператор не вправе предпринимать каких-либо действий по ограждению управляющих компаний от производства начислений. Данное решение может быть принято исключительно собственниками помещений в данных многоквартирных домах.

Выбирая в качестве способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома формирование его на специальном счете, собственники помещений таких домов не могут не избежать определенных трудностей, связанных с организацией процесса оплаты взносов на капитальный ремонт.

Обязанности владельца специального счета достаточно расплывчато оговорены в статьях 175-176 ЖК РФ. Анализируя положения данных норм права, с достаточной определенностью можно утверждать, что осуществление деятельности по начислению взносов на капитальный ремонт собственникам, принявшим на общем собрании решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в круг обязанностей владельца специального счета не входит.

Таким образом, собственникам помещений многоквартирного дома, выбравшим специальный счет в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, либо самостоятельно (что объективно нереально - по причине как отсутствия необходимых знаний, так и занятости и т.д.), либо с привлечением третьих лиц (в числе которых могут быть и организации, осуществляющие управление данным многоквартирным домом) необходимо осуществлять начисления взносов на капитальный ремонт, их учет, формирование платежных документов, своевременную доставку данных документов собственникам, впоследствии - осуществлять учет оплаты взносов собственниками, контролировать ее своевременность и полноту, начислять пени за неполноту и несвоевременность оплаты собственниками взносов на капитальный ремонт, опять же - вести их учет, формировать платежные документы на оплату пени, доставлять их собственникам и т.д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Заинтересованность организации, управляющей определенным многоквартирным домом, в организации сбора с собственников помещений данного дома взносов на капитальный ремонт, по моему мнению, очевидна - полнота и своевременность внесения взносов на капитальный ремонт обеспечивает полнейшее формирование фонда капитального ремонта данного дома и - соответственно, скорейшее и своевременное проведение капитального ремонта общего имущества данного дома, что сокращает затраты на проведение ремонта текущего, т.е. затраты управляющей организации.

Интерес собственников помещений многоквартирного дома, формирующего фонд капитального ремонта на специальном счете, в поручении организации, управляющей данным многоквартирным домом, производить начисления и учет оплаты взносов на капитальный ремонт, также налицо: в соответствии с пунктом 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013г. N 416, начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме является составляющей частью функции управления многоквартирным домом. Таким образом, предполагается, что получая от собственников помещений многоквартирного дома плату за управление данным многоквартирным домом, управляющая организация обязана за указанную плату производить в том числе и начисления взносов на капитальный ремонт, и формирование платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт, вести учет оплаты собственниками взносов на капитальный ремонт, и т.д.

Следовательно, при взаимной заинтересованности в сотрудничестве собственники помещений многоквартирных домов и управляющая организация вполне могут достигнуть определенной договоренности, касающейся организации начисления взносов на капитальный ремонт, формирования платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт и учета оплаты собственниками взносов.

Следует отметить, что законодатель, определяя в принимаемых нормативных правовых актах права и обязанности участников правоотношений по организации и проведению капитального ремонта, мягко говоря, идеализирует как образ собственника помещения многоквартирного дома, так и образ управляющей организации, рассчитывая как минимум на их добросовестность при реализации прав и обязанностей.

На практике же все достаточно отдаленно: собственники помещений подавляющего большинства многоквартирных домов не проявляют интереса к состоянию общего имущества многоквартирного дома, не организуют и не участвуют в общих собраниях, а если и участвуют - то принимают на собраниях такие решения, которые ни одним законом не предусмотрены. Контроль за деятельностью управляющих организаций со стороны собственников в большинстве случаев - минимальный.

Со стороны управляющих организаций часто допускаются злоупотребления и ошибки - как сознательные, так и вызванные недостаточным знанием законодательства. Что не удивительно: предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами в первую очередь - предпринимательская, то есть, направлена на извлечение прибыли, а уж в последующую очередь она - деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Полагаю, обеспечение прозрачности деятельности управляющих компаний не зависит напрямую от того обстоятельства, начисляют ли они собственникам помещений многоквартирных домов, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах, или нет: вопрос в закреплении на законодательном уровне четко регламентированного порядка начисления взносов на капитальный ремонт в целях обеспечения его прозрачности, четко регламентированного порядка контроля за начислениями взносов на капитальный ремонт, а также определения мер ответственности за нарушение указанного порядка.

Обобщая вышеизложенное, учитывая опыт совместной работы с управляющими организациями, на сегодняшний день при отсутствии законодательного закрепления регламента начисления взносов на капитальный ремонт и контроля за соблюдением указанного регламента, считаю обязательными и необходимыми мероприятия по ограждению управляющих компаний от необходимости производить начисления взносов на капитальный ремонт собственникам помещений многоквартирных домов, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах.

В Орловской области 400 многоквартирных домов выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете и определили владельцем счета наш Фонд. Квитанции на уплату взносов на капитальный ремонт по вышеуказанным домам представляет собственникам также Региональный оператор. Такая возможность закреплена пунктом 3 статьи 5 Закона Орловской области от 28 июня 2013 года №1498 - ОЗ "Об отдельных правоотношениях в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Орловской области" , то есть в Орловской области платежный документ представляется собственнику владельцем специального счета, то есть Региональным оператором, ТСЖ, либо управляющей компанией (если управляющая компания определена собственниками в качестве владельца специального счета). Управляющие компании в Орловской области в процессе начисления денежных средств за капремонт не участвуют, поскольку еще ни одна управляющая компания не выбрана владельцем специального счета.

В Орловской области Региональный оператор выставляет отдельный платежный документ на уплату взносов за капитальный ремонт. Расходы на печать и доставку квитанций предусмотрены в бюджете Орловской области.

Обращаю внимание, что пунктом 4 статьи 183 Жилищного кодекса Российской Федерации четко прописано, что региональный оператор может передавать свои функции по ведению системы учета фондов капитального ремонта только юрлицам, созданным в форме государственного бюджетного или казенного учреждения, если это предусмотрено Законом субъекта Российской Федерации.

Кроме того, ни в каких нормативных документах не закреплена обязанность управляющей компании производить начисление взносов на капитальный ремонт по многоквартирным домам, выбравшим специальный счет на безвозмездной основе.

Однако, следует отметить, что в Жилищном кодексе отсутствует норма закона, регулирующая правоотношения, связанные с изготовлением и доставкой платежного документа собственникам в многоквартирных домах, выбравшим специальный счет, что может приводить к несоблюдению требований законодательства ввиду определенной инертности и неподготовленности собственников помещений

Согласно законодательству, владелец специального счета имеет обязанности. И одна из них – начисление взносов на капремонт. А именно - законом Ярославской области о капитальном ремонте №32 (статья 23) предусмотрена обязанность владельца специального счета по организации начисления взносов, подготовки и доставки квитанций до собственников. Поэтому ТСЖ, жилищные кооперативы и региональный оператор в Ярославской области, имеющие на сегодня статус владельца специального счета, в настоящее время организуют данный процесс (с июля 2014 года). Данная обязанность теперь распространяется и на управляющие компании. Считаю это абсолютно правомерным.

Суть предложения, как следует из формулировки инициативы и её расшифровки автором, сводится к тому, чтобы региональный оператор (РО) при выборе его общим собранием собственников владельцем специального счёта, сам выставлял собственникам платёжные документы на оплату взносов на капитальный ремонт.В данном предложении есть рациональное зерно, тем более, если РО является владельцем специального счёта, он владеет информацией о размере начисленных и уплаченных суммах взносов на капитальный ремонт.

Другой смежный с предыдущим вопрос связан с тем, кто будет возмещать РО расходы, связанные с начислением, печатью и доставкой платёжных документов собственникам. Отмечу, что в случае с общим счётом РО все указанные расходы компенсируются бюджетом субъекта РФ.
Иначе, на мой взгляд, дело обстоит, когда владельцем специального счёта выбрана управляющая компания (УК), поскольку РО к фонду капитального ремонта такого дома уже не имеет отношения. В этом случае начислением взносов и выставлением платёжных документов собственникам должна заниматься УК, поскольку именно она обладает сведениями о площадях помещений, принадлежащих собственникам, о размерах задолженности по оплате взносов. Либо УК может поручить вести эту деятельность расчётным центрам, создаваемым для централизации деятельности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В свою очередь отмечу, что формирование фондов капитального ремонта на специальных счетах, владельцами которых являются УК, несёт в себе риски, связанные с тем, что УК – это в первую очередь коммерческие организации, основной целью которых является извлечение прибыли и ведение предпринимательской деятельности. Конечно, ч. 7 ст. 175 Жилищного кодекса РФ указывает, что в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу, но инициация процедуры банкротства может существенно затруднить проведение капитального ремонта.

К тому же УК, используя свой авторитет перед собственниками помещений в доме, может повлиять на их выбор вида капитального ремонта, а также сроков его проведения и подрядчиков, привлекаемых к выполнению таких работ. При этом УК будет учитывать свои коммерческие интересы, а также зачастую низкий уровень технической грамотности населения. В связи с этим велика вероятность того, что в доме будет проведён не самый необходимый, а самый выгодный для УК капитальный ремонт.

Статьей 2 Закона Владимирской области от 06.11.2013 № 121-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Владимирской области» установлено, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных им владельцем специального счета.
Таким образом, па территории региона начисление взносов за капитальный ремонт осуществляется именно владельцем специального счета (регоператором либо управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК).

Вместе с тем, полагаю, что указанная норма областного закона не совсем корректна по отношению к региональному оператору. Так, финансирование регионального оператора осуществляется исключительно за счет средств областного бюджета и в настоящее время затраты по ведению фондов капитального ремонта, печати и доставке платежных документов по существу осуществляются за счет бюджетных средств. При этом региональный оператор не имеет права использовать средства находящиеся на специальных счетах, владельцем которых он выступает, для оплаты указанных расходов. Следовательно, региональный оператор несет дополнительную финансовую нагрузку, отражающуюся на его доходах.

Поэтому полагаю целесообразным наделить управляющие компании либо расчетно-кассовые центры функциями по начислению взносов на капитальный ремонт, при условии возмещения им этих расходов за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Позиция законодателя в этом вопросе не совсем понятна. Чуть углубился в проблематику, при ее обсуждении нет даже отсылов на другие НПА. Видел одну таблицу, где указывалось, что в том случае, если держателем счета являются ТСЖ или ЖСК, то квитанции рассылают они, а если управляющая компания – то региональный оператор, но на каком основании она была составлена, и какими законами руководствовались авторы, для меня осталось загадкой. Но мне кажется, что логичным будет начисление платежей и рассылка квитанций именно региональным оператором, так как в любом случае именно эта организация будет заниматься распределением денежных средств. В противном случае может возникнуть путаница в платежных документах и деньги, собранные на капремонт, могут раствориться среди платежей за содержание и ремонт дома.

Поскольку, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 №255-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, и с 1 января 2015 года владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта может быть управляющая организация (пункт 3 части 2 статьи 175 ЖК РФ), на нее распространяются и все функции, обозначенные статьей 180 ЖК РФ. Обязанность начисления взносов на капремонт закреплена частью 3 статьи 154 ЖК РФ «Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные ресурсы в соответствии с договорами, заключенными в том числе в электронной форме с использованием системы , с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности ( в ред. Федерального закона от 21.07.2014 №263-ФЗ).   

Действительно, после начала работы НО «Фонд капитального ремонта в УР», все чаще возникают проблемы с тем, что управляющие компании игнорируют решение собственников в многоквартирных домах о наделении их полномочиями по начислению и взысканию взносов на капитальный ремонт, в связи с чем собственники помещений в МКД не получают квитанций на оплату взносов.

Кроме того, в случае если владелец счета и лицо, обладающее полномочиями по начислению и взысканию взносов будет совпадать, выстраивание отношений с кредитными организациями, обслуживающими специальные счета и принимающими платежи от собственников будет более продуктивно.  

При выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете федеральный законодатель оставил на усмотрение собственников решение ряда задач, в том числе, и путем привлечения на договорной основе эксплуатирующих организаций (управляющих компаний) или организаций, осуществляющих расчетно-кассовое обслуживание.

Также собственники на общем собрании должны самостоятельно выбрать способ выставления платежных документов. Это может быть, как единый платёжный документ за все жилищно-коммунальные услуги, где отдельной строкой будет прописан взнос за капремонт, так и самостоятельный платёжный документ.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт, а также взносы на капитальный ремонт. На основании ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа, следующего за истёкшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным ломом, на основании платёжных документов.

Исходя из этого, управляющая компания может предъявлять к оплате собственникам помещений в многоквартирном доме, взносы на капитальный ремонт в едином платёжном документе на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Взнос на капремонт, наряду с платой за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе платой за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст.154 ЖК РФ  входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме. Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗК в ЖК РФ внесены изменения, согласно которым  с 01.01.2015 управляющая организация по решению собственников помещений в многоквартирном доме может быть владельцем специального счета. В связи с этим, управляющая организация обязана начислять взносы на капитальный ремонт собственникам помещений, выбравшим способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, наряду с платой за услуги и работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом РФ не предусмотрена обязанность владельца специального счета, в том числе регионального оператора, по печати и доставке платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, а также по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете. В связи с этим, собственникам помещений в многоквартирном доме, принявшим решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, необходимо на общем собрании принять решение, которым определить организации для осуществления следующих видов деятельности:

  • начисление и учет взносов на капитальный ремонт общего имущества;
  • осуществление печати и доставки квитанций на уплату взносов на капитальный ремонт;
  • осуществление приема платежей по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и процентов в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах;
  • осуществление претензионно-исковой работы с неплательщиками;
  • организации и проведения капитального ремонта общего имущества, с правом заключения соответствующих договоров.

Из части 6 статьи 175 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о выборе специального счета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на основании решения общего собрания заключают договоры на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.

Исходя из вышеизложенного считаю, что собственникам помещений в многоквартирном доме следует самостоятельно, за счет собственных средств, посредством выбора уполномоченных организаций по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и оплаты их услуг, осуществлять начисление и учет взносов на капитальный ремонт общего имущества, печать и доставку квитанций на уплату взносов на капитальный ремонт, прием платежей по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и процентов в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, претензионно-исковую работу с неплательщиками, организацию и проведение капитального ремонта общего имущества (с правом заключением соответствующих договоров).

Формировать информацию о поступивших взносах на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирных домах, при выборе собственниками помещений способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, будет определенная решением общего собрания собственников помещений уполномоченная организация, которая будет осуществлять учет и начисление взносов на капитальный ремонт.

Размер стоимости оказания вышеуказанных услуг по начислению и учету взносов на капитальный ремонт общего имущества, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, принявших решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, будет определяться при заключении договоров с соответствующими организациями.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено ограничение права выбора собственниками помещений управляющей организации, в качестве уполномоченной организации для осуществления функций по печати и доставки квитанций на уплату взносов на капитальный ремонт.

Гладких Борис
Борис Гладких
ЭКСПЕРТ
20.05.2015

В случае перечисления денежных средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома при способе формирования фонда на спецсчете, выпуск платежных документов должен обеспечивать владелец специального счета. Однако это правило работает не во всех случаях: лишь только на территориях тех субъектов, где данный вопрос урегулирован региональным законодательством. К сожалению, на федеральном уровне нет прямой нормы, обязывающей владельца специального счета осуществлять выпуск и доставку платежного документа. 

По вопросу составления и представления платежных документов собственникам помещений, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, в ЖК РФ ничего не сказано. При этом согласно п. 8 разъяснения Минстроя России от 07.07.2014  № 12315-АЧ/04 собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, самостоятельно выбирают способ уплаты взноса на капитальный ремонт и несут расходы на выпуск платежных документов. Также в данном пункте разъяснений указано, что на взнос по капитальному ремонту может быть составлен отдельный платежный документ.

Следовательно, исходя из общих положения ЖК РФ, в связи с тем, что права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений, вопрос  по оформлению платежных документов  в части взносов на капитальный ремонт и направлению их собственникам помещений в МКД  решается самими собственниками помещений  в МКД.

Таким образом, предусмотренная жилищным законодательством обязанность УК по оформлению платежных документов (в части взносов на капитальный ремонт) и направлению их собственникам помещений в МКД может быть скорректирована при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.  

Кроме того, в связи с тем, что организация и проведение капитального ремонта общего имущества входит в обязанности управляющей компании, являющейся владельцем специального счета, считаю, что учет фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (включая начисление взносов, формирование и направление платежных документов, контроль за  своевременной уплатой взносов и.т.д.), а также осуществление претензионной и исковой работы с должниками также входит в обязанности управляющей компании.

В данной ситуации недобросовестные управляющие компании могут использовать данные средства собственников не по назначению. В случае банкротства УК, собственники могут их потерять.

01.04.2015
есть идея!
Шарипова Анна
Анна Шарипова
Исключить возможность появления квитанций-дублеров

Решение проблемы двойных квитанций, фактически возложена на плательщиков за услуги ЖКХ. При появлении такой квитанции необходимо обратиться в УК, ГЖИ, РСО, полицию, прокуратуру и т.д. Если в данном случае не принимать во внимание работу в этом направлении самих управляющих компаний, с этой проблемой собственник не должен разбираться. Основная его обязанность – оплатить услуги вовремя и в полном объеме. Крайне важно разработать техническое решение, позволяющее отслеживать квитанции-дублеры на этапе оплаты услуг, с последующей блокировкой указанного счета и передачей информации в органы правопорядка. Соответствующая база данных для этого уже есть.   

Согласен. Проблеме много лет, но рецепта пока не придумали. Нужно федеральным властям вмешиваться. Пока все если и решается, в ручном режиме, силами глав муниципалитетов и субъектов. Так было в Пензе и Владивостоке, где в ситуацию вмешались городские администрации, так было в Североуральске, где вопрос рассматривался в суде, так было в Перми, где руководитель УК, выставляющей двойные квитанции попал под арест. 
Однако, все это полумеры, необходима разработка внятного механизма, при использовании которого дублирование квитанций потеряло бы всякий смысл. Возможно, подобные дела стоит квалифицировать в рамках уголовного кодекса, как мошенничество, и устроить несколько показательных процессов с реальными посадками. 
В любом случае мы имеем дело с незаконным присвоением чужих денег. Давайте вещи своими именами называть.

Проблема с двойными квитанциями высосана из пальца. Как бы там ни складывалась ситуация с банкротствами УК и прочими вещами, люди просто обязаны знать свою управляющую компанию. Да, бывают компании двойники со схожими названиями и бывает трудно отличить ООО от ОАО и т.д. Но суть-то тут в том, что одновременно (условно в течение месяца) приходит две квитанции и коль речь идет о кошельках собственников, то тут им сам бог велел разобраться, кто, откуда и зачем. Инструментов сегодня для этого предостаточно, начиная от ГЖИ и заканчивая судами. Ну а если люди добровольно готовы оплачивать миллион квитанций, значит у них просто есть лишние деньги….

1975 Виктор
Виктор 1975
02.04.2015

Появление двойных квитанций, как правило, связывают с войнами управляющих компаний за дом. Но у нас сложилась вообще идиотская ситуация, когда начали приходить двойные квитанции за ОДН (электроэнергия) от управляющей компании и от сбытовой. Жители обратились в ГЖИ, дальше суд. В начале года суд вынес потрясающее решение – запретил начислять ОДН и тем и другим. Здесь можно смеяться, но хочу обратить внимание на другое. Двойные квитанции – первый признак того, что что-то не так. Либо мошенничество, либо ошибка. Мошенничество нужно наказывать, ошибки исправлять. И тут собственники главные медиаторы процесса. На сегодняшний день это так. Где есть активная группа, она найдет пути решения, ГЖИ, прокуратура, разъяснение среди жильцов. Но здесь работает человеческий фактор. Поэтому сбои возможны, есть и будут.  Как я понял, идея предполагает некое технологическое решение. Мне видится очень сложным этот механизм. Нужна единая база ИНН управляющих организаций и всех компаний, которые занимаются процессингом в ЖКХ.  Нужна база МКД, где у каждого дома будет свой штрих-код, что ли. И база всех договоров в части оплаты ЖКУ.  Если эти три базы наслоить, то тогда можно говорить о технологическом блокировании операций, которые не бьют с базой. Но мне кажется, что задача очень и очень объемная и ошибок будет больше. Хотя если эту работу начинать с управ, дальше распространяя на муниципалитеты и на субъекты, Может быть, но это вопрос очень детальной  проработки.

Была у нас такая ситуация…Поначалу растерялись, потом пришло понимание, что в этой ситуации стоит полагаться только на собственные силы. ЖКХ такая отрасль, что в ней бывает очень трудно вычленить всех интересантов, поэтому действовать лучше «партизанскими» методами. На многих сайтах предлагают писать письменные запросы в УК и даже в УЖКХ. То, что там Вы получите адекватный ответ – «фифти-фифти». Часто у мошенников бумаги находятся даже в большем порядке, чем у честных УК. При этом не стоит забывать, что УК могли вполне законно переизбрать на ОСС, на которое вы не попали, поэтому первым делом стоит переговорить с соседями, и особенно с активистами, которые всегда в курсе всех событий в доме. Если и после этого остались сомнения, то можно обратиться… к дворнику, убирающему двор, или техничке моющей подъезд. Обычно они не задействованы в войнах за МКД и с чистой совестью расскажут о своих работодателях. Правда они не всегда их могут знать. Самыми крайними способами при этом остаются федеральные структуры: госжилинспекция и прокуратура. Это конечно по времени гораздо дольше, зато в случае выявления нарушений, последуют неминуемые наказания.

22.04.2015
есть идея!
Бартенева Ульяна
Ульяна Бартенева
Обязать управляющие компании показывать точную, а не приблизительную смету расходов на текущие ремонты

План текущих ремонтов, утверждаемый на ОСС, должен сопровождаться не только сметой, но и содержать сведения о подрядных организаций, привлеченных УК для выполнения работ. Таким образом, удастся избежать искусственного завышения цен на этапе планирования, применяемого УК с целью извлечения прибыли.

В принципе, это невозможно. В ходе проведения работ, могут выявляться  какие либо дополнительные работы. Мое предложение: для подготовки смет необходимо использовать предельные стоимости выполнения тех или иных работ. Эти стоимости необходимо определять на уровне муниципалитета(региона) по аналогии с системой капитального ремонта. Второй вариант: ограничит прибыль управляющих компаний 15-20%.

Сейчас выполнение одной и той же работы в разных управляющих компаниях стоит по-разному. Сколько бы жители не платили за выполнение работ по текущему ремонту, управляющей компании денег будет мало. Необходимо ограничить их аппетиты.

Абсолютно согласна с предложением. Единственная проблема, которая может возникнуть -
это момент предъявления такой сметы. Дело в том, что в нашем далеко не новом жилом фонде при проведении различных работ (в том числе аварийных) зачастую невозможно точно предусмотреть заранее сметную стоимость. Но по факту уже выполненных работ, предоставление точной
сметы - это абсолютно верное требование.

Стремление контролировать собственниками-потребителями расходование собранных УО средств становится все более популярным. Подобное требование можно включать в договор управления в тех домах, где есть действующий Совет дома, состоящий из активных и грамотных людей. Однако такими Советами могут похвастаться 5-15% домов жилого фонда. Если указанное требование будет предусмотрено нормативными документами, регулирующими правила деятельности УО, не приведет ли оно к отказу УО от деятельности, свертыванию рынка, и уходу с него многих УО? Полагаю, принятие нормативных актов, обязывающих УО раскрывать информацию о своей деятельности - верное направление, в котором двигаться лучше постепенно.

Полностью поддерживаю идею по поводу указания точных сметных расходов на проведение тех или иных работ в отношении многоквартирных домов. Было бы великолепно, если бы к такой смете предоставлялось бы ещё и документальное подтверждение закупки используемых материалов для проведения ремонтных работ. Сами знаете, что на данный момент УК, как правило, закупают материал по заниженной себестоимости, порой несоответствующего качества, а с собственников берут по стандарту, ничем не подтверждая расходную часть. В итоге получается, что собственники платят УК "на карман", т.е. нигде неучтенные денежные средства, да ещё и не получают соответствующее качество работ. А доказать управляющей компании, что используемый материал закуплен по значительно заниженной цене и не соответствует необходимым критериям, практически невозможно, они сразу ссылаются на стандарты, да ещё и делают акцент на то, что эти стандарты давно не пересматривались, и УК осталась в убытке. Очень злободневный вопрос, было бы великолепно, если бы был решен положительно.

Точной смета, которая согласно нормативно-правовым актам утверждается в первом квартале текущего года, не может быть, так как есть, например, риск повышения цены на материалы для текущего ремонта или поддержания в надлежащем состоянии элементов и конструкций общедомового имущества. Она (смета) может быть скорректирована с учётом инфляции.

Добросовестные компании и сейчас так делают. Однако у собственников нет четкого понимания, что надо спрашивать у УО, любые работы связанные с ремонтом на домах - текущий ремонт, а кто скажет, где завтра образуется свищ, какой кран выйдет из строя и т.п. Значит, необходимо разделить текущий ремонт на плановые работы и ремонт в целях содержания. Плановые посчитать и сказать цену - нет проблем, остальное - прогнозно и не факт, что в меньшую сторону.

Предоставление сметы - обязанность такой некоммерческой управляющей организации как ТСЖ, ЖСК и т.п. Коммерческая УО обязана предоставить покупателю (собственнику помещения в доме) только конечную цену на свою услугу (работу), а дальше возможен торг. Если, конечно, у нас существуют рыночные отношения  на рынке жилищных услуг. Вы же не спрашиваете на базаре или в магазине сколько продавец потратил на транспорт, на налоги? Сколько взял "себе на карман"? Вы или платите или нет.  Вот такие принципы рыночных отношений, а как по другому? Или необходимо все кардинально менять в сфере жилищных услуг в РФ и переходить на государственное регулирование отрасли. 

Согласна с этой идеей, так как потребитель должен знать - за что он платит свои деньги и видеть конкретную работу. На сегодняшний день граждане платят деньги за текущий ремонт вслепую, не зная конкретной стоимости работ, ее сметы и как результат объем проделанных работ. Сегодня невозможно получить объективную и прозрачную картину расходования средств, которые уходят на текущий ремонт жилого фонда.

Считаю, что управляющие компании не должны показывать приблизительную смету расходов на текущие расходы. Из опыта работы, Омскому  областному обществу защиты прав потребителей известны случаи неоправданного завышения стоимости и объемов работ. Точные сметы позволят контролировать расход средств.

Основной задачей на этапе формирования сметы расходов на текущий ремонт, является составление на этапе планирования дефектной ведомости, чтобы определить объем работ и на основании ее составлять примерную смету расходов в соответствие со средней ценой по региону на конкретный товар или услугу.  К составлению дефектной ведомости необходимо привлекать и собственников. Корректировка цены должна иметь обоснование.

Соглашусь. Управляющие компании обязаны предоставлять собственникам точную смету расходов на текущий ремонт с указанием конкретных видов работ, количества работ и обоснованной ценой. Управляющая компания должна осуществлять мониторинг закупаемого товара, предоставляя прайсы как минимум из трех торговых точек, и сертификаты качества на товар. Это будет способствовать выбору качественного товара и за меньшую стоимость.

Составление сметы - важный этап строительных работ. Грамотно составленная строительная смета - документ, помогающий уточнить стоимость работ. Она позволяет сократить затраты - например, позволит отказаться от дорогостоящих работ, если в их применении нет необходимости. Поэтому необходимо чтобы сметы составлялись специалистами, так как УК постоянно завышают стоимость строительных работ, включая в смету некорректные цены на работы в процессе проведения технического надзора. Но в тоже время, составление сметы у профессионалов - это не дешево.  Или проводить экспертизу проектов, что позволило бы установить наиболее характерные ошибки, которые допускаются при составлении проектно-сметной документации:

  • Завышение стоимости материалов и оборудования при определении сметной стоимости ресурсным методом в текущих ценах;
  • завышение трудозатрат, машино-смен, транспортных и других расходов
  • завышение сроков продолжительности строительства, ведущих к увеличению затрат на вахтовый метод строительства, командировочные расходы и прочее
  • неправильное определение прочих затрат, накладных расходов, плановой себестоимости и коэффициентов пересчета в текущие цены
  • неадекватный подбор объектов-аналогов
  • определение стоимости в смешанных ценах и некоторые другие...

Но это тоже может увеличить стоимость строительных работ.

С инициативой обязать управляющие компании показывать точную, а не приблизительную смету я не согласен. Это дополнительная возможность чиновнику и жилищному инспектору «погреть руки» в ходе проверки «сигналов».

01.04.2015
есть идея!
Березкин Константин
Константин Березкин
В домах, обслуживаемых муниципальными УК, необходимо наделить собственников правом смены руководителя через решение ОСС

Дома, от которых отказались частные управляющие компании (как правило, это дома 5-6 категории) и управление которыми, в отсутствие конкуренции осуществляет муниципальная управляющая компания, необходимо вывести в отдельное направление ЖК РФ. В таких домах, ОСС, лишенное возможности смены управляющей компании, должно быть наделено правом смены руководителя муниципальной управляющей компании. 

Откат рынка к муниципальным УК – это очень опасная история. Сегодня это оправдывается тем, что частные УК отказываются от ветхих домов. Нашли выход – лечить проблему средствами из бюджета. А выход ли это? Мы же понимаем, что там, где есть бюджетное финансирование, непременно возникают коррупционные схемы. Часто упрекают УК, что они зарабатывают на текущих ремонтах, на содержании, привлекая карманные подрядные организации, получая от них откаты. А кто пример подает?  Тут скорее можно подумать об участии бюджета в управлении домами 5 и 6 категории на принципах софинансирования. Думаю, что тогда брошенных домов не будет. При всех прочих, частники эффективнее государства. И контроль за ними тоже, к слову, гораздо жестче организован.

С эффективными частными управляющими компаниями мы уже хлебнули за последние годы. Управлять жилфондом должно государство. Вспомните СССР. Была очень четкая система: производственные жилищно-эксплуатационные тресты, ЖКУ, разбитая на кварталы территория. И подъезды убирались и дворники работали, и дома ремонтировали. Еще живы те, кто этим хозяйством управлял, нужно их привлекать, взять лучшее из советского опыта. А назначать руководителей должны те, кто несет ответственность, то есть муниципальные власти.

Чтобы повторить хотя бы немного советскую модель, нужны специалисты. Сейчас с кадрами вообще беда, потому что руководители они же все теперь менеджеры, но не хозяйственники. Нужны достойные люди, а где их взять? Пока это большая проблема. Если возвращать муниципальные компании, то они должны быть лучше частных. Тогда будет к ним доверие. Но без специалистов это не получится. Мы очень много потеряли. Сейчас советские кадры работают в частных УК, в муниципальных с этим все очень плохо. нужно возрождать систему подготовки кадров, просто сказать и будет хорошо - не получится. 

Муниципальные управляющие компании - те же коммерческие предприятия, которые существуют ровно по тем же принципам и правилам, что и частные УК. В большинстве случаев они выступают равноправными участниками рынка и должны максимально эффективно в него интегрироваться. И сегодня трудно дать однозначный ответ на вопрос: является ли конкурентным преимуществом тот факт, что основным собственником там является государство. 

По мне, так они должны взять все лучшее, что было и есть и в советской системе, и в новейших подходах к управлению жилфондом. И сделать всё для того, чтобы люди к ним обращались не только потому, что оказались в безвыходном положении, но и потому, что они способны обеспечить более квалифицированное управление МКД, чем конкуренты.

УЖКХ Павел
Павел УЖКХ
02.04.2015

Абсолютная чушь. Частные УК – это коммерсанты, на которые у государства не так много, как кажется рычагов влияния. Преднамеренные банкротства, двойные квитанции и клонирование – лучший тому пример. Придет житель, чей дом под управлением частной УК в мэрию и начинает жаловаться. Но не по адресу, не несет администрация ответственности за частные УК, сами выбирали. С муниципалами такой номер не пройдет. Они подконтрольны городу и город несет за них ответственность. Кроме того, муниципальные УК ориентированы не на повышение маржинальности своего бизнеса за счет повышения тарифов, они ориентированы на оказание качественных услуг. Может я идеализирую, но уж точно частные УК и муниципальные УК нельзя называть равноправными участниками рынка. 

Полностью согласен с тезисом, высказанном в этой идее. Коль уж мы перешли на рыночные отношения, то давайте это делать до конца. Здоровая конкуренция должна быть во всем!

Шарипзянова Файля
Файля Шарипзянова
ЭКСПЕРТ
24.04.2015

Данную инициативу не поддержу, потому что у большинства управляющих компаний, не только государственных, есть проблемные, убыточные дома. Это могут быть общежития, или дома 5-6 категории. Здесь часто возникают острые ситуации в силу объективных причин. Не совсем корректно будет на основании решения жителей одного дома сменять руководителя управляющей компании, которая при этом может обслуживать еще десятки домов, где у собственников нет к ней нареканий.

facto De
De facto
24.04.2015

Жителям домов-отказников не позавидуешь: жилье ветхое, права выбора управляющей компании нет (потому что желающих содержать и эксплуатировать условные бараки нет), денег на текущие и капитальные ремонты необходимо собирать в большем объеме. Сложившиеся условия могут негативно сказаться не только на взаимоотношениях между муниципальными УК и собственниками, но и отразиться на уровне собираемости платежей. Я думаю, отдавать выбор нового руководителя на откуп жильцов смысла нет. Но право заявить на ОСС о своем желании сменить управленца и участвовать группе активистов от дома в работе конкурсной комиссии, предусмотренной при определении директора муниципального предприятия, у жильцов таких домов должно быть.

Мне кажется, что идеальным выходом для подобных домов является организация ТСЖ. Тогда жильцы смогут сами определять очередность проводимых работ и искать подрядчиков для их выполнения. На первых этапах это потребует повышенных затрат, но в дальнейшем это может окупиться за счет снижения затрат на управление домом. Но этот вариант пригоден лишь в том случае, если жильцы готовы жить в своем доме, а не дожидаться признания его ветхо-аварийным с последующим расселением.

Не согласна. Это предложение не имеет никакой правовой основы. Есть другие механизмы: лишение лицензии, создание своей УО, создание ТСЖ, ассоциации ТСЖ. Можно воспользоваться Стандартом развития конкуренции в субъектах РФ.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

С трудом представляю, как это должно выглядеть? ОСС большинства домов муниципалитета? Не совсем здравая, на мой взгляд, инициатива. Не проще ли расторгнуть контракт с таким руководителем, если не выполняет поставленные задачи? 

01.04.2015
есть идея!
Хаустов Дмитрий
Дмитрий Хаустов
Обязать муниципалитеты оплачивать межевание земельных участков по решению ОСС

До сих пор не урегулирован вопрос формирования придомовых земельных участков, которые принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности и должны быть зоной ответственности управляющих компаний. Межевание где-то произведено, где-то нет. Там, где земельный участок не сформирован и в его отношении не проведен кадастровый учет – УК вообще не должна ничего убирать и благоустраивать. Где сформирован – обязана. То есть получается, что собственники находятся в разных условиях, а управляющие компании имеют узаконенную возможность не обслуживать придомовую территорию. Нужно поставить собственников в равные условия. Обязать провести в течение трех месяцев ОСС, где коллегиально принять решение о формировании земельного участка. Следом подается заявление в муниципалитет и муниципалитет (за свои деньги, а не из кармана собственников) нанимает подрядную организацию, имеющую лицензию на право проведения землеустроительных работ. Если ОСС не созвано по этому вопросу, то межевание производит муниципалитет, без учета мнения жителей и пусть потом на себя пеняют, если будут недовольны нарезкой. В итоге получим за полгода полностью отмежеванную Россию. Муниципальные бюджеты получат небольшую (но все-таки) прибавку в бюджет за счет земельного налога, а собственники смогут сами решать, что должно быть на их придомовой территории.

По закону сам процесс межевания должен оплачиваться средствами городского, либо районного бюджета. В 189-ФЗ прописано, что 

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

При этом автор идеи абсолютно прав в том, что жители многоквартирных домов, даже в условиях одного муниципалитета обладают разными правами. Жители кооперативных домов и новостроек автоматически получают оформленный в общую собственность земельный участок. Остальным же приходится выступать инициаторами межевания. Для этого нужно собрать большой пакет документов, определить доверенное лицо, внимательно изучить местный градостроительный регламент и генеральный план застройки местности во избежание ошибок со стороны властей и т.д. и т.д. Лично я только прочитав это перечисление отказался бы от идеи межевания. 

Я считаю, что на федеральном уровне должна быть разработана программа для регионов в которой будет прописана методика определения размеров придомовых территорий и порядок проведения их межевания, не дожидаясь решения ОСС. Расходы на реализацию такой программы должны взять на себя муниципальные, либо региональные власти. И сделано это должно быть в кратчайшие сроки.

Посмотрите по этому поводу.

Земельный участок под многоквартирным домом имеет цену

Понятие земельного участка в разъяснениях Верховного Суда

Земля - наша!

Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П :

2. Признать часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.

И еще про земельный налог на землю под МКД

Елена, спасибо, хорошая подборка. Получается, что понятия «придомовая территория», как предмет долевой собственности в российском законодательстве отсутствует не силу чьих-либо недоработок, а в силу того, что в настоящее время доля собственника в МКД в общем имуществе включает в себя части как нежилых помещений, так и земельного участка, на котором расположен дом. 
При этом весьма логичной выглядит отмена земельного налога на подобного рода собственность государством, которое начиная с 1 января 2015 года не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом. Так как земельный участок под МКД входит долю в общем имуществе он оплачивается в рамках налога на имущество физических лиц. 
При этом встает другой вопрос, если доля в земельном участке входит в долю в общем имуществе, значит эта доля должна быть автоматически кем-то определена? И в этом случае мы возвращаемся к вопросу, который поднимает автор идеи и Марик – проведение межевания всех земель без участия и привлечения денежных средств собственника.

Мы готовы сами оплатить все расходы на межевание и оформление кадастровых документов, лишь бы это самое межевание проводилось с учетом наших интересов. Но получилось так, что в соседнем доме нас опередили с определением собственности на придомовую территорию. После этого у нас под регистрацию осталось лишь то, что чиновники обычно называют «кромкой дома». Т.е. получается, что размер участка под межевание определяется не с учетом федеральный законов и нормативов, а чуть ли не по принципу «кто раньше встал того и тапки». В проектах межевания границы земельных участков МКД перекраивались по усмотрению администрации города. В результате мы фактически остались без парковочных мест и детской площадки. При этом, мы готовы оплачивать содержание собственного земельного участка даже в больших, чем сейчас размерах, лишь бы добиться справедливости. Будем добиваться пересмотра границ земельных участков.

Такой объект жилищных отношений как «общее имущество собственников помещений в доме» необходимо законодательно значительно укоротить. До середины 90-х, размещение и строительство МКД в СССР осуществлялось по принципу социального общежития. Все придомовые территории таких домов являются подъездами к жилым и общественным зданиям и имеют публичное обременение (сервитут), то есть являются проходными и проездными для неопределенного круга лиц. На этих территориях также размещены объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, обслуживающие группу домов:  вспомогательное оборудование и помещения коммунальных организаций; детские площадки и т.п. Как все это можно приписать к конкретному дому?

В целом общее имущество в доме может являться объектом имущественных отношений только в условиях организации ТСЖ, ЖСК и прочих жилищных некоммерческих организаций. В общее имущество могут включаться строительные конструкции дома и помещения общего пользования, а земельный участок, в любом случае, подпадает под публичный сервитут. Все  коммунальное оборудование на присоединенной сети, в том числе сама присоединенная сеть является орудием труда коммунальной организации. В любом другом случае, это юридическая «профанация» вещного права как объекта гражданского законодательства. Кому из собственников помещений в доме нужен такой публичный земельный участок многоквартирного дома или публичный кусок трубы, находящийся вне его личного помещения? Поэтому в реальности происходит отторжение собственника помещения в доме от его общего имущества. Государство, в свою очередь, который год не может пристроиться со своим налоговым инструментом к такому элементу общего имущества как земельный участок. Земельный участок МКД, по определению, должен являться муниципальной собственностью.

14.04.2015
есть идея!
Ненашев Михаил
Михаил Ненашев
Ликвидировать ТСЖ/ЖСК с рынка управления МКД. Ограничить участие собственников в управлении МКД участием в выборах управляющей компании раз в пять лет

Необходимо дать участникам рынка управления МКД гарантии того, что при выполнении своих функций в соответствии с требованиями ЖК РФ и прочими НПА, управляющая компания сможет реализовывать свои обязанности не менее 5 лет. Для этого предлагаю оставить для домов, где число квартир превышает 16, единственный способ управления МКД – «управление управляющей организацией». Права собственников по участию в управлении МКД ограничить возможностью участия в выборах УК раз в пять лет, которые проводить по образу и подобию предвыборных политических кампаний, когда в течение агитационного периода (1 месяц) все претенденты на управление МКД представляют собственникам детальную программу действий по управлению МКД на пять лет, проект договора управления с указанием величины тарифа на содержание и ремонт (с ежегодной индексацией на величину официальной инфляции) и с отдельным указанием стоимости услуги управления МКД, с развернутым планом текущих ремонтов и благоустройства придомовой территории, с обозначением РСО – поставщиков коммунальных услуг. До выборов допускать только частные и муниципальные  УК, имеющие лицензию на управление МКД. Избирательным правом наделить только тех собственников, которые не имеют задолженности за оплату ЖКУ. Определить минимальный порог явки – 25% от числа собственников, обладающих избирательным правом (не по числу квадратных метров, а именно по числу собственников). По результатам выборов – наделить УК полномочиями пятилетнего управления МКД по программе, представленной в предвыборной кампании.  На этот период единственным механизмом отстранения УК от управления МКД, в котором она победила на выборах, определить судебное удовлетворение такого требования, поступившего от лиц, принявших участие в выборах, либо по обращению ГЖИ и назначение перевыборов. Считаю, что подобный механизм, при его детальной проработке, позволит снизить риски бизнеса по управлению МКД,  добавит ему рыночных механизмов, повысит конкуренцию и избавит рынок от таких явлений, как подделка протоколов ОСС.  

Bondar Aleksandr
Aleksandr Bondar
15.04.2015

1. Нормы ЖК и сейчас позволяют УК и собственникам договориться о 5-летнем управлении МКД с любыми условиями, которые удовлетворяют обе стороны. В этом смысле нечего менять.
2. Запрещение ТСЖ, как формы управления, тут же чисто логически далее готовит отмену ОСС в принципе. Поскольку если ОСС позволяется решать вопросы договора, то при "умном" ОСС может быть такой договор, который снова (опять) не устроит УК. Потому что УК хочет, чтобы никто не жаловался и не требовал ничего от УК в рамках исполнения договора управления. А хороший контроль может "до инфаркта" довести любую УК, поскольку нормально по всем нормам и адекватным требованиям в России не работает почти ниодна УК.
3. Опять же, если ОСС "умное" и в доме живут грамотные люди, то наладить хорошие отношения с подрядными организациями, способными грамотно обслуживать дом совсем несложно. И тут вопрос: автор инициативы за что? За качественное оказание услуг? или за то, чтобы эти услуги оказывали только "избранные", поскольку всем понятно, что как только на рынке останутся только УК - тут же этот рынок будет мафионизирован и монополизирован (так или иначе).
4. Социальный момент: когда люди становятся собственниками жилья, то... они видят только одно: должны платить за ЖКУ, должны платить налог на недвижимость, должны платить кап.ремонт....
а где же выгода от того, что собственик является собственником? Грубо: "в чём кайф" быть собственником? Следовательно, народ начнёт активно возмущаться и не принимать никакие условия договоров управления. Начнётся активное противодействие деятельности УК, вандализм и вредительство и тут же, следом, жалобы на УК, что вовремя не устраняют неисправности (а нынешнее законодательство говорит так: не имеет значение ни ОСС, ни договор - дом должен быть идеальным). Т.е. собственники поведут активнную работу по противодействию системе. Автор этого желает?
5. ТСЖ наиболее гибкий способ управления домом. а проблема реально не в самой форме - ТСЖ, а в отсутствии рынка "свободных услуг" из сферы ЖКХ. Т.е. найти подрядчика, занимающегося только, например, сантехникой - сложно, потому что условия отрасли "не одобряют" такой "самостоятельный бизнес". А если бы были на рынке фирмы, предоставляющие весь набор услуг из сферы управления МКД, только их было бы много - было бы из кого выбрать, и вопрос с формой ТСЖ отпал бы сам собой.
-----
Вообще хочется от автора услышать о приоритетах и целях, которые стояли перед ним, когда он такое предложение формулировал.

Александр, приветствую. Спасибо за то, что нашли время. Отвечаю по пунктам, еще раз при этом хочу обратить внимание, что идея сырая и требует широкого обсуждения. Отвергать ее сразу только по той причине, что она не укладывается в общепринятое видение, не правильно.

  1. Договориться могут, но могут и передоговориться. УК – заложник настроения собственников. А собственники, в свою очередь, заложники нестабильного положения УК, которую сменить (при желании) не так уж сложно. Предложенная модель не ущемляет права собственников,  они и только они будут определять, кому доверить управление своим домом.  Вы не будете спорить, что фальсификация протоколов ОСС – бич нашего времени?  Как и слабая вовлеченность собственников в участии в управлении своим домом. Так зачем давать мошенникам механизм манипуляции рынком?  Раз в пять лет собственники при должном информировании готовы будут собраться вместе. А раз в полгода – едва ли.
  2. Подчеркну, предложенная модель не в пользу УК – однодневок. Сегодня, согласен, что УК работают по серым схемам. Но это, во многом, следствие того, что они поставлены в условия, когда каждый день – борьба. Дайте им 5 лет поработать спокойно. При этом я за сохранение института лицензирования. УК буду подконтрольны ровно также и ГЖИ, и собственнику. Никто же не отменяет права собственников через суд лишить УК права управления (расторгнуть договор). Своего рода импичмент. Детали нужно дорабатывать.  ОСС – да, в том виде, в котором есть – отмирает. Будет раз в пять лет собрание акционеров дома, которое будет выбирать оперативного директора – УК. ТСЖ – не запрещать, а подчинить общему правилу. В конце концов, можно сохранить эту форму, но пусть она на равных правах с УК участвует в выборах. Это все обсуждаемо.
  3. Автор инициативы – за качество оказания услуг. Страшилка про то, что рынок будет «мафионизирован», она устарела. Он сейчас уже очень сильно прогнил. УК контролируют напрямую или опосредованно чиновники, бывшие чиновники, дети ЖКХ-бонзов советского периода, силовики. И это, между прочим, произошло с молчаливого согласия собственников, которым дали ВСЕ возможности отказываться от нечистоплотных УК, создавать ТСЖ и так далее. Но не сработало.  Иллюзии были, иллюзии рухнули. Зачем дальше плодить наивные надежды, что вот-вот, что сейчас все изменится.  Что касается подрядных организаций, то на выборах кандидата на управление можно обязать публиковать расширенный список подрядных организаций, которые он привлечет в качестве исполнителей работ в период управления. Ну и лицензирование этих подрядных организаций.
  4. Собственность – тяжкое бремя. Возьмите автомобиль.  Да, нужно платить. Но есть альтернатива – деприватизация. Тогда  платить придется за право проживания и за потребленные в процессе проживания ресурсы, не более.  Какие тут могут быть варианты?  Не платить? А что касается бонусов возможных,  то они тоже упираются в необходимость вложений. К примеру, я был в штатах в кондоминиуме и там ассоциация собственников убедила собственников вложиться в свой закрытый тренажерный зал, только для членов ассоциации. Вложились вначале очень неплохо, но абонемент вышел много дешевле чем в World Gym по-соседству. Если не ошибаюсь, то расходы собственники отбили лет за 8. Но это другая ментальность.  И другой уровень доходов. А у нас, по факту, собственники действительно озабочены задачей : как заплатить меньше, но получить больше. Так не бывает.  Поэтому систему нужно менять иначе наши дети и внуки окажутся у разбитого корыта. Мы же всем понимаем, что программа капремонтов – это пирамида. Дама будут ветшать раньше срока, сети уже на грани.  Ждать дальше изменения сознания граждан?
  5. Опять к опыту США обращусь, там как раз таки очень  на мелкие фрагменты разбит рынок смежных с ЖКХ услуг. Внутридомовые водопроводные сети обслуживает один подрядчик,  приборы учета второй, лифты третий и так далее. У нас к этому обязательно придет. Но сначала нужно дать гарантии УК, что она может заработать не открывая дочерние фирмочки, чтобы через них пополнять карманы, оценивая услугу в 10 рублей при ее реальной цене в  5 рублей.  Это тоже следствие того, что нужно зарабатывать все и сразу, пока не прогнали.  Это не решается ни за день, ни за год, но нужно создавать предпосылки.

Приоритеты и цели?  Устал от грязи, от ненависти. Хочется порядка.  ОСС, ТСЖ – это не порядок, это бардак, собрание дилетантов. Я тоже дилетант. И хочу чтобы управляли профессионалы. Отдать все на откуп собственников – красивый посыл, но мы уже проходили «всю власть народу»… Сейчас пожинаем. 

Bondar Aleksandr
Aleksandr Bondar
15.04.2015

Предлагаю всю Вашу идею разделить на пункты и обсуждать их отдельно, поскольку получается принципиальная мешанина. В частности с пониманием роли ТСЖ.
Могу только по п.1. ответить.
Вы не правы, что говорите, что ОСС может в любой момент (по хотелке внезапной) расторгнуть договор управления. Это не так! Посмотрите Жил кодекс и порядок расторжения договора.
Так вот согласно нормам ЖК ОСС может досрочно расторгнуть договор ТОЛЬКО в случаях многократных нарушений условий договора и/или законов. Т.е. их надо ещё и фиксировать и доказывать эти факты.
Возникает простой вопрос: Если стороны договора приши к соглашению на 5 лет. Договорились обо всех моментах исполнения договора, то... о каких рисках внезапного расторжения договора Вы говорите?
--
По поводу ТСЖ - не забывайте, что ОСС может как учредить ТСЖ и наделить его полномочиями, а равно и расформировать ТСЖ. Когда Вы говорите, что ТСЖ может участвовать в выборах организации, управляющей МКД, то... мне это как минимум не понятно. Возникает вопрос: выбирать будет кто? ОСС? Если ОСС способно принимать решение, то... пусть оно и принимает таковое, в т.ч. по судьбе ТСЖ.
Не понятно: что именно надо изменить в законе (ЖК). Какие принципы?
Поэтому давайте по конкретным пунктам (предлагаемым изменениям в закон)

Предлагаю всю Вашу идею разделить на пункты и обсуждать их отдельно, поскольку получается принципиальная мешанина. В частности с пониманием роли ТСЖ.

Тут не соглашусь. Она (идея) может быть жизнеспособной только в комплексе. Иначе мы получим дырявый паззл, без важных элементов.  Но то, что она многоярусная – это да, и тут конечно каждый ярус стоит отдельно рассматривать, но в привязке к другим. Поэтому я не сторонник того, чтобы выводить вопрос ТСЖ за скобки. Все должны быть в равных условиях. Я предложил отказ от ТСЖ как раз не потому , что я против инициативных собственников, а потому что тогда не удастся сформулировать единых правил игры. А это дорога к бардаку, от которого хочется, напротив, уйти.

По расторжению договора управления. Вы говорите, что это сложно, но это не совсем верно. Есть нормы ЖК РФ, есть судебная практика. И, вот если смотреть совокупность норм законодательства (ЖК РФ, ГК РФ), то вывод тут для УК неутешителен: собственники обладают правом расторжения договора управления в одностороннем порядке в отсутствие нарушений договора управления и в отсутствие в ДУ условия о возможном его расторжении по инициативе собственников в одностороннем порядке. Чтобы не быть голословным, вот примеры из судебной практики. (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013)

То есть тут УК не защищены. И это притом, что в отношении УК односторонний отказ от исполнения договора, а равно его расторжение вообще практически нереальная история. То есть двойные стандарты, которые уж точно не добавляют рынку стабильности и прозрачности. Ну разве, что идти на обман. Нашел на форуме УК забавный комментарий представителя УК:

Мы расстаемся с конфликтными домами так: печатаем соглашения о расторжении договора по соглашению сторон, и отправляем специалистов с другого участка. Они обходят квартиры со словами: подпишите против нашей нехорошей УК бумажку. Получаем хороший результат (70%-80%)и пишем письмо в муниципалитет с просьбой организовать конкурс. Комитет угрожает, вызывает на ковер, но соглашения подписаны... дом идет на конкурс , а потом в МУП "Городское хозяйство"

Грустно, да? Вот такая диспозиция. Повторюсь, что этим пользуются третья сила (левые УК), оформляя левый протоколы ОСС о смене УК и начинается... В суде доказывать факт фальсификации конечно можно, но муторно, да и зачем плодить ситуации такие? Другое дело, когда УК реально нарушает условия договора. В этой части нужно, во-первых, раз и навсегда определиться с тем, что ДУ – особый вид договора. И внести в ЖК РФ и ГК РФ четкие нормы, которые не позволят просто по желанию собственников расторгнуть ДУ (в моей идее организовать импичмент). Это нужно дорабатывать юристам, не буду лезть в статьи конкретные, для меня это дебри. Может быть позже.

Что касается участия ТСЖ в выборах, то вот это затык. С одной стороны сначала нужно ТСЖ создать, но если оно создано, то значит собственники уже поддержали эту форму управления и выборы тут проводить получается повторно, для того чтобы закрепить данное решение? Вот эта нестыковка меня и сподвигла к предложению отказаться от ТСЖ в том виде в котором они есть сейчас, перейдя в формат ООО «ТСЖ». Нужно думать как этот узел развязать, чтобы удовлетворить тех, кто считает, что ликвидация ТСЖ – ущемление прав собственников.  

Тур Эдуард
Эдуард Тур
16.04.2015

Полностью с Вами согласен!!! Мне тоже не понятно чего добивается автор идеи. У нас в городе практически монополия ЖКХ, и лицензию оно уже прошло т.к. коррупция процветает. А став теперь единственным монополистом предложило драконовский договор, где собственник бесправен (и это автор предлагает закрепить на 5 лет?). К сожалению, создать ТСЖ мы не можем, один дом не потянет, а другие единомышленники слишком разбросаны.

Эдуард, вы сами описываете текущее положение дел. Есть монолист на рынке управления МКД, который навязывает драконовский договор управления. ТСЖ вы создавать не считаете целесообразным. Тупик? Тупик. Я же преддлагаю как раз схему, которая повысит конкуренцию, которая снизит уровень субъективных рисков и влияние государства на рыночные процессы. Только в этих условиях возможно появление альтернативы монстрам-монополистам в жилищном сегменте ЖКХ. Не сразу, но возможно. Другая альтенатива - это вот как вы разводить руками, охать, проклинать власть и только усугблять ситуацию. Попробуйте абстрагироваться от негативного мышления и конструктивно взглянуть на мою идею. Она грешит белыми местами - признаю, но, как я понимаю, тут как раз и создана среда для совместного обсуждения этих белых пятен и поиска выхода из непростых ситуаций. 

Всецело поддерживая развитие управления домами, как вида предпринимательской деятельности (бизнеса), считаю уничтожение института ТСЖ недальновидным головотяпством. С одной стороны мы говорим о повышении сознательности собственников по отношению к собственному жилью, а с другой будем уничтожать ячейки этой самой сознательности? Давайте уж тога уничтожим зачатки вменяемого взгляда на собственную недвижимость в виде ЖСК. Не считаю такой подход рыночным. Насчет предвыборных кампаний... Не заю, как где, а в Калининграде их аналоги уже существуют, и это не законоательное требование, а именно рыночная потребность. И жители домов, где присутствует ТСЖ, но Правление работает так себе (или только "себе"), именно, что выбирают себе УО.
Очередной раз подменить Рынок нормой закона - создать очередную профанацию. Не революция нужна, но эволюция. Которую законом не пропишешь.

Ольга, и вам спасибо за то, что обратили внимание на мое, безусловно, спорное предложение, Я чуть раньше Александру ответил, что может быть перегнул палку с формулировкой «ликвидировать ТСЖ».  Можно эту форму сохранить, интегрировав ее в те процессы, которые подразумевает модель выборов управляющей организации раз в пять лет.

С одной стороны мы говорим о повышении сознательности собственников по отношению к собственному жилью, а с другой будем уничтожать ячейки этой самой сознательности?

А может уже как раз прекратить жить в розовых очках и рассчитывать на сознательность собственников?  Есть и будет устойчивый процент тех, кому не все равно. Но они в подавляющем меньшинстве и опираться на них, когда дело касается жизненно-важной темы ЖКХ – очень опасно. Вы смотрели фильм «Дурак»? Вот там главный герой – сознательный собственник, а жильцы общаги – безответственные. Что в итоге получилось?  Мне кажется, что ответственные собственники могут вырасти в ответственных предпринимателей.  И только тогда окажутся в большинстве на своей территории (квартал, микрорайон, район, город, регион).  Ну и про революцию-эволюцию. Эволюция – отбор, следовательно , выбор и принятие решения.  Вот нам и нужен этот отбор. А как его еще осуществлять кроме как не через череду нескольких выборных периодов. Не сразу, но начинать нужно. 

Основной посыл идеи условно можно разбить на три составляющих: собственники, управляющие компании и ТСЖ/ЖСК. Именно при таком раскладе мне будет проще высказать свою позицию. Если исходить из него, то я поддерживаю автора ровно на 2/3. 

Во-первых, что касается собственников. Лично я убежден, что они, в большинстве своем, не должны заниматься управлением МКД, прежде всего в силу слабой компетенции в вопросах ЖКХ. Жильцы мало, что знают о своем доме и у них нет стремления расширять эти знания, нет мотивации, а принудительно насаждать ЖКХ-грамотность дело гиблое. Главное, чтобы тариф не рос, и услуги все были оказаны в полном объеме. То, что это утопия, понимают единицы. Так что ОСС не может быть эффективным органом управления МКД.

Все вышесказанное в большей части относится к МКД, управляемыми управляющими компаниями. Та малая часть, которую можно считать ответственными собственниками, объединяется в ЖСК и ТСЖ. Но и тут я согласен с автором идеи, который считает, что раньше эти формы были более эффективными, так как сегодня их часто эксплуатируют нечистые на руку люди, в погоне за налоговыми льготами и прочими преференциями. Но отменять эти структуры никак нельзя, потому как в этом случае, сособственники жилья превратятся в безвольную амебообразную массу. 

Что касается выборов, то при условии тщательной проработки вопроса, обеспечении прозрачности процесса и гарантиях жильцов от того, что они на 5 лет могут стать заложниками нечестных предпринимателей, без правы их смены, то эта идея вполне имеет право на существование. Это будет больше похоже на некую упорядоченность и станет хорошей альтернативой существующему сегодня на рынке УК бардаку.

Тур Эдуард
Эдуард Тур
16.04.2015

Прочитал все отзывы. Согласен только с Александром Бондарем, написал ему ответ.

От себя могу сказать только следуещее. Выборы это хорошо, но по-моему всем ясно как они проходят в нашей стране. И в данном случае будет также. Посмотрим на выборы в Госдуму... И как теперь бедствуют наши слуги народа. В данном случае будет также, наобещют с три короба, а затем будут хапать в три горла пять лет, а народ как всегда окажется в ...

Если вы как собственник не способны обесппечить прозрачность выборов в пределах одного дома, где условно 200 собственников, то тогда я не знаю вообще о чем говорить. Насчет обещаний, приведу пример того, как моему дому пыталась навязать ТСЖ инициативная группа. Тупо и безыдейно агитировали за создание ТСЖ, опираясь на один только мотив: никто кроме нас (вас) жильцов не будет лучше заботиться о своем доме. На все конкретные вопросы из серии: "что именно будет сделано, как будет построена работа, каков план действий - ответ был "не мутите воду, вы купленны УК, главное создать ТСЖ, а дальше разберемся". Благо наши жильцы на такую удочку не купились. Я же предлагаю как раз выборы с четкими программами действий на пять лет, с проектом договора управления, с четко обозначенными тарифами на пять лет и так далее. Если УК реально захочет зайти в дом, то она будет вынуждена этим требованиям соответствовать, иначе ее обойдут конкуренты. Мотив "будут хапать" - деструктивен. Если всегда думать в таких категориях, то это кончится неврозом. 

Шарипзянова Файля
Файля Шарипзянова
ЭКСПЕРТ
24.04.2015

По ликвидации института ТСЖ – не соглашусь. Наша управляющая компания обслуживает 95 домов, в 18 созданы ТСЖ, которые доверили нам управление МКД. Эти товарищества нам очень помогают в решении многих вопросов, в построении доверительного общения с жильцами. Почему их не должно быть? Если мы откажемся от ТСЖ, то никогда не воспитаем ответственного собственника, который итак сегодня, понимает «собственность», как возможность продать, подарить или наследовать свою квартиру. И всё. Нужно, в том числе и с помощью правления ТСЖ, искоренять это безразличие к тому, что происходит в доме. Но одних разговоров и просвещения здесь мало. Нужны решительные меры, такие, например, как отказ от субсидий. Только когда жильцы будут платить полным рублем, тогда осознают себя собственниками и будут ценить и беречь то, что делает управляющая компания.

Предложение предполагает переоценку ценностей всего ЖКХ. Если на сегодня краеугольным камнем отрасли является собственник, то эта идея лишает жителей МКД этого статуса. Государство слишком долго пыталось сформировать образ ответственного собственника, отвечающего за все, чтобы враз от этого отказаться. Но тот факт, что принятие этой идеи позволит на законных основаниях отказаться от проведения ОСС перечеркивает все возражения относительно целесообразности такого решения. 

В случае же, если удастся создать реально рабочий механизм, главную роль, в котором, должны играть контролирующие органы, и если управляющие компании получат реальную мотивацию для исполнения своих обязанностей, то эта инициатива может опять-таки вызывать переоценку ценностей, но уже на уровне УК. Создание прозрачной схемы управления МКД, с гарантиями стабильности и для собственников и для жилищников позволит, наконец, навести порядок на взбалмошном рынке управления МКД. Этот процесс потребует тщательной проработки законодателями и подробным описанием прав и обязанностей победившей управляющей компании, а так же критериев для инициации досрочных перевыборов.

Ликвидация института ТСЖ /ЖСК приведет к катастрофическим последствиям. Это поставит крест на формировании очень важного общественного института ответственного собственника. Не секрет, что именно ТСЖ и ЖСК составляют костяк этого общественного института, который привык самостоятельно решать возникающие проблемы и вопросы в жилищно-коммунальной сфере, не прибегая к помощи органов власти и органов местного самоуправления. Прекращение действия это института приведет к установлению монополии управляющих организаций. А выбор управляющей организации раз в пять лет по сути закабалит собственников и как следствие приведет к увеличению нагрузки на государство в лице контролирующих органов, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в форме увеличения в геометрической прогрессии жалоб на управляющие организации. Мы вновь вернемся в эпоху «иждивенчества», когда собственники будут ждать от государства решения всех из жилищно-коммунальных проблем, включая неэффективное управление МКД.

Этот вопрос однозначно должен быть  дискуссионным как минимум с размещением на портале Общественных инициатив и созданием круглых столов на различных уровнях, так как столь кардинальное изменение законодательства должно быть оправдано и обосновано. Существующая практика, и ТСЖ, и участия граждан, имеет как положительные тенденции, так и некоторые сложности в применении, которые однозначно не могут трактоваться как причина столь кардинального переориентирования в сфере участия граждан, выражения их воли и реализации прав.

Хакимов Фарид
Фарид Хакимов
ЭКСПЕРТ
15.05.2015

В выборах управляющих компаний на сегодняшний день творится форменный бардак. Большинство УК в большинстве регионах (не в Москве) частные и для них гораздо важнее получить лицензию, чем поучаствовать в выборах за жилфонд. У нас в Магнитогорске не так давно был опыт проведения подобных выборов. Получилась полная неразбериха, пришлось вмешиваться муниципальным властям. В таких случаях, я считаю, что муниципалитет должен забирать этот «спорный» жилфонд, формировать муниципальную управляющую компанию, назначать директора и управлять этими домами, тем самым, решив проблему волевым решением. При этом муниципальная УК не должна участвовать, ни в каких выборах. 

А если и организовывать какие-либо выборы, то в каждом доме обязательно должна быть инициативная группа. Сегодня даже если такая группа есть, то она, как правило, состоит из пенсионеров, и ее существование юридически никак не подкреплено, а совет МКД, зачастую является лишь формальной структурой. Без таких групп полноценные выборы будет провести крайне сложно.

Все дома необходимо вернуть в полное оперативное управление государства и ОМС, как это и было до 2005 года.  По моему мнению, у нас пока не сформирована реальная среда для рыночных отношений в ЖКХ. Большинство собственников, особенно в малых городах, живут в домах образцов постройки до 1990 года и их заботят приземленные проблемы их коммунальной жизни (косметический ремонт подъездов, капитальный ремонт изношенных строительных конструкций и внутридомовых инженерных систем), а не дополнительный уровень комфорта. Выбор же жилищно-эксплуатационной организации для обслуживания дома необходимо осуществлять через механизм проведения конкурса на право обслуживания этого домов. Там же, на конкурсе, могут продаваться и дополнительные жилищные услуги, повышающие степень комфортности проживания в МКД.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

К ликвидации института самоуправления МКД я отношусь категорически отрицательно. Убежден, что самоуправление необходимо всемерно поддерживать и развивать.  В каждом доме должен быть хозяин.

Вполне с Вами согласен. Только вот не хозяин в доме должен быть один, а - хозяин  дома должен быть один! И создавть надо не институт управления или самоуправления домом, а нормальный институт контроля качества жилищных и коммунальных услуг, в том числе со стороны сообщества потребителей этих услуг в конкретном доме! 

Эти способы управления должны сосуществовать параллельно и не подменять друг друга. Но с предложением избирать УК не менее, чем на 5 лет надо соглашаться. Выбор УК на меньший срок не дает возможности ей вкладываться в дом.

28.04.2015
есть идея!
Москвичев Алексей
Алексей Москвичев
Разработать электронную карту собственника. Использовать эту карту при голосовании (очном/заочном)

Предлагаю учредить обязательную электронную карту собственника - своего рода "зеленка", но в виде карты. Параллельно разработать мобильный терминал, для считывания магнитных карт,который будет служить для голосования. При этом собственник может передавать (своего рода доверенность) карту своим представителям на голосовании. Один собственник - одна карта. На карте - информация о площади. И голосование идет по квадратным метрам. Карта содержит всю историю голосований, что позволит всегда доказать факт фальсификации. Изготовление «девайсов» оплачивает муниципалитет или управляющая компания, изготовление карт оплачивает собственник. 

Это приведёт к очередному распилу денег. Жителям России на сегодня выдается электронная цифровая подпись, во многих регионах введена своя электронная карта, например в Екатеринбурге персонифицированная Е-Карта и так далее, зачем порождать сущности, тем более в ГИС ЖКХ задумано, что в ней будут размещать формы и протоколы для голосования, в Государственную думу внесено предложение о проведении собраний в очно-заочной форме.

В данном предложении есть две составляющие – правовая и техническая, каждая из которых не позволяют реализовать инициативу по выпуску и использованию электронной карты собственника помещения в МКД. 

Существующая в РФ система идентификации личности и порядок регистрации права собственности исключают возможность применения электронных аналогов бумажных документов. Поэтому результаты любых правоотношений с держателем электронной карты будут юридически ничтожны.

Технически выпустить электронные карты сейчас не сложно, однако для использования этих карт еще нужны соответствующие аппаратно-программные средства – считыватели, серверы, базы данных и программы их обработки. На это нужны немалые деньги и соответствующие специалисты.

Поэтому провести «электронизацию» собственников жилья в отдельно взятом МКД на данный момент невозможно. Но, оценивая темпы развития цифровых технологий, можно надеяться, что электронная идентификация личности будет применена и в правоотношениях собственников помещений.

К слову сказать, более трех лет назад мы выходили на администрацию города Орла с предложением о создании единого муниципального банка данных по МКД и собственникам  помещений. Однако в силу ментальности чиновников и непонимания руководителями города и области перспектив применения цифровых технологий в ЖКХ это предложение не было реализовано.

Думаю, что эта инициатива преждевременна, дорогостояща и труднореализуема на данном этапе. Сейчас важнейшая задача - формирование класса ответственных собственников, путем культивирования жилищно-коммунальной культуры. Сформировав данный общественный институт государство сможет уменьшить как финансовое так и организационное участие в жилищно-коммунальных отношениях, которые будут стремиться к саморегулированию. На мой взгляд, сейчас для преодоления проблемы фальсификаций при проведении общих собраний необходимо активно использовать площадки Общественных советов по вопросам ЖКХ при субъектах, региональные центры общественного контроля в сфере ЖКХ иные общественные организации в качестве наблюдателей на них и медиаторов при разрешении споров в системе ЖКХ.

Идея хорошая, но проблема будет в технической реализации права проголосовать этой картой. Довольно большая часть населения и с компьютером то не знакома.  Это пожилые люди как правило. Им нужно оставить право голосовать на бумажных бланках.

Как я понимаю, речь идёт об использовании ГИС при проведении собраний. ЖК РФ говорит о том, что использование системы при голосовании возможно только по решению собрания (п.п. 3.2 - 3.4. ч.2 ст.44; ст.47.1), поэтому и применение электронной карты собственника возможно при использовании системы и желании иметь эту карту собственником. Лично я никогда не стала бы носить в кармане карту собственника, зная наклонности некоторой части населения к криминальной деятельности. Но... Если это удовольствие бесплатно, как и "администратор" системы, и собственник согласен бесплатно голосовать с использованием карты, то препятствий нет. Всё надо опробовать и понять, что лишних трудностей не предполагает, и лишних средств на это тратить не надо, и лишнюю недвижимость у тебя не отнимут. Век электроники - это век электроники.  

Сама идея хорошая, но как всегда может подвести ее исполнение. Прозрачность можно обеспечить и в сегодняшних условиях, но если управляющая компания не хочет отдавать дом, то с этим очень трудно бороться, даже если это будут современные электронные средства. 

Не знаю как наличие электронных карт  обеспечит защиту от ушлых ребят, которые хотят найти пути к финансовым потокам, наверное, будет больше возможностей для фальсификаций. 

Представляется, что в системе ЖКХ, в том числе в работе УК необходима открытость, в особенности связанная с финансовой деятельностью. Как один из механизмов открытости, например, создание наблюдательных советов из представителей собственников при УК.

Но для этого необходимо  вводить законодательство по УК, сейчас это по закону обычные Общества с ограниченной ответственностью, которые, вообще говоря, юридически  не являются управляющими  компаниями,  а в большей степени посредники  для  собственно эксплуатирующих организаций. У многих даже один директор и одна бухгалтерия. Полагаю, что кто хочет и имеет на это лишние и немалые деньги пусть разрабатывает.

Ко всякому упрощению системы голосования в многоквартирных домах отношусь очень положительно, поскольку любые излишние – а в случае, когда на российский жилищный фонд «навешано» по сути акционерное право, это именно излишние - издержки выливаются в пузырь неплатежей потребителей (не только собственников). Подробно на тему - в нашем исследовании "Почему отношения собственности "не выживают" в жилищной сфере"?

В крупных городах уровень «интернетизации» населения уже достаточно высок. В малых городах ситуация другая. И, все-таки, я считаю идею очень правильной. Страна у нас большая, быстро такие вопросы не решаются, надо начинать. Сама по себе ,идея очень правильная .

Не считаю целесообразным введение такой карты. При существующей пассивности собственников она появится только у активистов, которые и так принимают участие в собраниях. Я бы порассуждал на тему возможности заочного голосования в электронном виде на официальном портале (в идеальном варианте на портале Госуслуг). Для подтверждения личности в этом случае люди будут использовать существующие официальные регистрации. Это дополнительно стимулирует людей регистрироваться на портале Госуслуг. 

Разработать карту можно, но делать ее обязательной нельзя, так как это требует дополнительных расходов и дополнительных электронных устройств для считывания. Кроме того, надеяться, что электронная карта позволит избежать фальсификаций - наивно. Наши депутаты по подобным картам уже показали, как идет голосование. А исключить скупку (заимствование на время) карт за умеренную плату для использования в своих целях рейдеров и иных заинтересованных лиц в условиях России абсолютно нельзя. 

В настоящее время уже есть сайт госуслуг, поэтому не надо никакой новой электронной карты собственника. Этого сайта достаточно. Проблема в том, что очень небольшое число людей авторизовано на нем и пользуется этим сайтом. Особенно это касается малых городов, а тем более поселков городского типа. Поэтому внедрять электронные технологии необходимо, но не надо считать, что это панацея от всех бед. Нужна публичность проведения собрания и набор методик, позволяющий проводить эти собрания в разных условиях с обязательным контролем со стороны власти и общества.

Электронная карта собственника, наверное, не плохая идея. Но есть два вопроса: сколько это будет стоить и как защитить базу собственников от взлома? Поэтому в условиях кризиса и частых попыток хакеров получить информацию с чужих баз, можно  обойтись простой электронной подписью, которую присваивать каждому собственнику при регистрации имущества.

Полностью поддерживаю инициативу разработки электронной карты собственника МКД, так как карта обеспечит прозрачность голосования, что предотвратит легитимизацию фиктивных собраний.

Регистрация встроенного чипа осуществляется согласно свидетельству о праве собственности (об изменениях и смене собственника, изменения в чип вносит регистрационная палата РФ по месту регистрации физического лица, функции паспортного стола остаются без изменений)

Преимущества карты для регистрационной палаты:

1. Встроенный чип содержит информацию с двумя доступами внесения изменений связанных с изменением смены собственника или собственников (данный доступ к таким изменением имеет регистрационная палата, когда вносит изменения в свидетельство о собственности права).

2. Также регистрационная палата всегда будет иметь доступ к базе данных собственника карты, т.е. иметь доступ к информационной открытости:

- какая организация управляет данным домом, в котором проживает собственник;

- какие долги имеет/не имеет собственник (данный доступ к карте собственника устанавливается с ограничениями)

Преимущества карты для собственника:

1. Собственник всегда знает, что его присутствие на Общем собрании собственников МКД  можно обозначить через личный кабинет, согласно электронной карте, независимо от места нахождения. Предварительно собственник за 30 дней получает электронное уведомление в виде СМС уведомления на мобильный телефон, заходит в личный кабинет для ознакомления с повесткой дня, вносит предложения, если считает, что данный вопрос необходим для обсуждения (это позволяет собственнику высказать свою точку зрения как жильца дома)

2. Также не надо забывать о населении с ограниченными возможностями, которые не имеют доступ к интернету или мобильной связи (голосование будет считаться не фальсифицированным в случае предоставления доверенности на право предоставления интересов с правом голоса, после предоставления доверенности будет предоставлен логин и пароль с доступом в личный кабинет собственника для голосования).

3. Также собственник всегда может ознакомиться со своими коммунальными  платежами. 

Преимущества карты для управляющих организаций:

Карта позволяет сэкономить время, не отрывая собственника от обычного образа жизни и ненужных дискуссий из личных неприязней соседей. Жильцы имеют право высказать своё мнение по вопросу, поставленному на повестку дня и отправить его УК на e-mail для ознакомления, у управляющей компании будет время изучить пожелания собственников проживающих в доме, это позволит рассмотреть проблемы изнутри и найти правильное решения для улучшения дальнейшего проживания собственника.

Отношусь к такой инициативе положительно, если уровень образованности и знания компьютерной грамоты у жителей МКД достаточно высок. Как правило это новостройки и молодые микрорайоны. Трудности голосования будут в старых домах, так такой способ голосования (если возможен только такой без альтернативы письменной формы) может сорвать голосование в принципе, решения получать в таких домах станет проблемой. Предлагаю ввести электронные карты для голосования параллельно, не заменяя и не исключая стандартные способы очного и заочного голосования.

Разработка электронной карты собственника МКД -  идея хорошая, при условии, что у каждого собственника будет свой логин и пароль, для доступа к этой карте.Но необходимо учитывать, что далеко не каждый собственник имеет доступ к интернету. Т.е. на 100%-ое участие собственников в голосовании на данный момент мы не можем рассчитывать. Не уверена, что и 50% смогут голосовать. В этом случае у недобросовестных УК появится возможность регистрировать таких собственников самостоятельно и, соответственно, голосовать за них. Нужно предусмотреть максимальную защиту для подобных карт.  

На данном этапе я против разработки электронной карты собственника МКД. Разрозненность жильцов возрастет. У собственников (особенно у людей старшего возраста) нет доверия к электронному аналогу свидетельства о праве собственности. Ответственность (менталитет человека) выше, когда ставишь подпись на бумаге. Кроме того, наверняка пойдут массовые жалобы на факты мошенничества, фальсификации, особенно при голосовании собственников.

В целом  согласен с озвученной инициативой, с учетом того, что необходимо будет довести  до ума технологическую сторону вопроса (техническое и программное обеспечение всех участников процесса ЖКХ).

К вопросу внедрения электронной карты я отношусь с осторожностью, т.к. пока не представляю детально механизм ее разработки и внедрения. Необходимо также помнить о всякого рода мошенниках, которые могут использовать электронную карту по своему усмотрению.

Эта идея хорошая и удобная, особенно для многоквартирных домов и наших пассивных собственников, но найдутся умельцы которые способны сделать поддельный документ или подделать результаты голосования.

Для внедрения этой инициативы необходимо сначала все старшее поколение, проживающее в МКД, обучить пользованию компьютером, потом закупить им компьютеры, правда, непонятно, за чей счет. Или отложить этот процесс лет на пятьдесят. Да и не у каждого инициатора общего собрания есть возможность обеспечить электронное голосование.

Козлова Нина
Нина Козлова
ЭКСПЕРТ
26.05.2015

Не думаю, что такой документ позволит обеспечить прозрачность голосования и избежать фальсификаций, поскольку я не вижу его принципиальных отличий от свидетельства о праве собственности и документа, удостоверяющего личность. На основании этих документов также можно установить личность собственников МКД.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Электронная карта собственника МКД обеспечит прозрачность голосования примерно так же, как укол пенициллина обеспечит здоровье деревянной ноге. 

Вепрецкая Татьяна
Татьяна Вепрецкая
ЭКСПЕРТ
28.05.2015

Любые технологии, связанные с принятием решений на общих собраниях собственников помещений многоквартирных домов, должны быть оценены с точки зрения доступности их применения и малозатратности. Электронная карта собственника МКД - нововведение, которое еще не имеет опыта применения, и, следовательно, невозможно сказать о положительном или отрицательном опыте работы данной технологии.

28.04.2015
есть идея!
Шуйский Валентин
Валентин Шуйский
Внедрить механизм лицензирования подрядных организаций

В настоящее время управляющие организации для обслуживания жилищного фонда активно привлекают различные подрядные организации. Часто УК ведут только бухгалтерию, отдавая на откуп сторонних организаций все виды работ, предусмотренных договором управления МКД. Не последнюю роль при выборе подрядчиков играет конечная стоимость предлагаемых услуг, зачастую за счет качества работ. Для качественного контроля за этими процессами и улучшения обслуживания жилого фонда следом за лицензированием УК необходимо разработать и внедрить механизм лицензирования подрядных организаций, предлагающих свои услуги рынку ЖКХ. 

Эту идею я не могу поддержать. Причин несколько: во-первых,  в результате проведения лицензирования могут уйти с рынка мелкие подрядные организации, которые не смогут выполнить лицензионные требования, во – вторых, каковы должны быть эти требования, ведь не каждая организация способна иметь все необходимое для работы, в – третьих, снизится конкурентность на данном рынке, особенно в малых городах и сельских районах, в четвертых, необходимо учитывать и человеческий фактор в ходе проведения лицензирования.

Предложение не может быть поддержано. Подрядные организации, в основном это строительные организации, при их лицензировании будет противоречие с действующим законодательством и сложившейся практикой, так как на сегодня строительные организации на обязательных условиях объединены в СРО. Иные подрядные организации, например транспортные или провайдеры, эти организации имеют свои разрешения - патенты и т.д. Что касается лицензирования деятельности управляющих организаций, то происходит передел рынка управления жилищным фондом и самое главное – качество услуг не улучшится. Через год Президент России снова задаст вопрос – что изменилось? Кстати, Комитет ТПП РФ по развитию предпринимательства в ЖКХ на этапе обсуждения ещё проекта ФЗ, единодушно отвергал этот механизм государственного регулирования.  

С предложением не соглашусь. Институт лицензирования управляющих организаций ещё сам себя не показал. Но уже сегодня ясно, что это мертворождённое дитя, которое привнесло в ЖКХ больше отрицательного, чем положительного. Целью его было дать рычаг ОМСУ для регулирования рынка управления МКД. Однако ничего не получилось. Большинство УО, которым грозили не дать лицензии, получили эти лицензии на новые - нулевые фирмы и после 01.05.15 заявят о состоявшихся общих собраниях собственников, на которых выбраны новые УО и передадут дома своим новым фирмам. Кроме того, эти УО (не получившие лицензии) с удовольствием спихнут с себя аварийные и убыточные дома. В результате руководители ОМСУ окажутся перед проблемой: "кто будет обслуживать ветхое жильё после 1 мая".

Москва и Питер - это не Россия. В России всё иначе. Лицензирование УО показало, что, несмотря на создание комиссий с участием общественников, коррупционный механизм предоставления лицензий работает в полном объёме. Лицензирование - это механизм, мешающий выходу на рынок предпринимателей. Этот механизм в развитом конкурентном рынке не должен существовать. А тот, кто предлагает ввести лицензирование подрядчиков, либо вообще ничего не понимает в ЖКХ, либо пытается создать для себя коррупционную кормушку.

Мое отношение к лицензированию вообще - крайне отрицательное. Исключение могут составлять только вопросы непосредственно связанные с безопасностью. В строительной сфере сама жизнь показала несостоятельность данного института, хотя и саморегулирование пока тоже не стало разрешением ситуации. Подробнее здесь и здесь.

Начнем с того, что механизм лицензирования управляющих компаний несовершенен. По тем критериям, какие предъявляются к управляющим компаниям, не получит лицензию только ленивый. 

Было бы, конечно, очень хорошо, если бы на рынке ЖКХ работали не случайные строительные компании, а лицензированные, знающие и соблюдающие все нормы и правила (СНИП) при проведении ремонтов в многоквартирных домах. Я считаю, что многоквартирный дом является объектом стратегического назначения, и от того, как он будет эксплуатироваться, зависят жизни многих людей, проживающих в таких МКД. Давно пора избавляться от случайных компаний, в каждой отрасли должны работать профессионалы. Так что я поддерживаю данное предложение.

Лицензирование не делает прозрачной работу управляющих компаний. Предлагала и настаиваю на том, что надо было сделать УК некоммерческими организациями или ввести, как было раньше, нормы расходования средств по статьям. Например: заработная плата дворника - это первый разряд, а диспетчер - это первый разряд умноженный на коэффициент 3,32( к примеру); на материалы  можно расходовать столько-то ,а если больше - обосновывать  и согласовывать с собственниками. Вот что необходимо контролировать, причем на государственном уровне. А лицензирование подрядных организаций - это выживание с рынка услуг маленьких компаний.

К инициативе отношусь резко отрицательно, так же, как и к лицензированию самих управляющих компаний. Это все креативные популистсткие игрушки наших федеральных изобретателей. Тут слышал, что федеральный министр высказался и за лицензирование строительных организаций. Разве со всем этим не наигрались в 90-е? Подробнее позиция нашего фонда содействия товариществам собственников жилья» по лицензированию УК здесь и здесь.

Мысль здравая, на мой взгляд. Управляющие компании получают лицензию, по сути, на услуги управления. И техническое содержание дома -  дело сложное, нужна квалификация. Правда, тут встанет вопрос (уже появился) о квалификационном экзамене для председателей ТСЖ, управляющих и обслуживающих свои дома. Вроде бы, по логике, их тоже нужно экзаменовать. Только сначала надо бы обучить. Потому что сотрудники подрядных организаций - это профессионалы, со специальным образованием, а председатель ТСЖ - лидер жилищного самоуправления, специальных знаний не имеет. Кто будет проводить обучение лидеров ТСЖ, за чей счет? Вопрос ответа не имеет на сегодняшний день.

Введение лицензирования подрядных организаций, предлагающих услуги рынку ЖКХ, считаю вредной идеей, которая будет только способствовать монополизации рынка ЖКХ отдельной группой организаций. Собственники сами, через советы многоквартирных домов способны выбрать подрядчика и проконтролировать его работу.

Это предложение, безусловно, надо воплотить в жизнь. На мой взгляд, лицензирование подрядных организаций, предлагающих услуги ЖКХ предотвратит попадание на рынок услуг недобросовестного подрядчика. Это позволит повысить качество оказываемых услуг, снизит риски как для системы ЖКХ в целом, так и отдельно для каждого потребителя.

Лицензирование подрядных организаций считаю нецелесообразным. Механизмов для воздействия на них достаточно – привлечение по конкурсу, заключение договоров, контроль качества и объемов с привлечением экспертов.

Идею о лицензировании подрядных организаций, я не поддерживаю, так как все будет сведено к удорожанию услуги, а не к повышению качества выполняемых работ. Если же речь идет о капитальном ремонте, то выполнять этот вид работ могут только организации члены СРО строителей и это их ответственность.

Самое главное в этом предложении – это понимание того, кто будет заниматься лицензированием этой деятельности и насколько объективно?  Лицензированию необходимо подвергнуть генерального подрядчика и  вся ответственность за привлечение подрядных организаций должна лежать на нем. 

Ivanova Viktoria
Viktoria Ivanova
25.05.2015

А зачем, собственно,  нужны укашки ? И бухгалтерию не ведут  И учёта  работ на домах  НЕ ВЕДУТ. В паспортах домов - никаких  записей с 2001 года. Но ГЖИ и прокуратуры прикормить - пожалуйста. Чтобы не мешали и помогали воровать ?

. Как вам, к примеру СМЕТА  НА  ЗАВОЗ ПЕСКА  НА 879 ДОМОВ ?  С  ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КАМАЗОВ НА ДАЛЬНИЕ РАССТОЯНИЯ. Но без  завоза  песка. На 18 миллионов рубликов  ежегодно.  И обрезка деревьев  на 70 миллионов  рублей  ежегодно.  Без  обрезки  деревьев. 

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Я не поддерживаю ни лицензирование управляющих, ни лицензирование подрядных организаций. Еще никто внятно не объяснил, зачем это нужно, и какую пользу это принесет. Сам я плюсов лицензирования не вижу ни одного, но вижу много минусов. Кто-нибудь сегодня может ответить на вопрос: для чего ввели лицензирование? Ради каких великих целей?

Замминистра Чибис во всеуслышание заявлял: «После введения лицензирования в дома пойдут деньги. Это позволит нанимать квалифицированный персонал…». Может кто-нибудь объяснить мне, каким волшебным образом бумажка с печатью способна направить в дома деньги?  Лицензирование свелось лишь к кратному увеличению и без того непомерных штрафов. Еще печати на лицензиях не высохли, а контролеры уже наперегонки мчатся с проверками «в рамках лицензионного контроля». Да и то, бюджет-то пополнять надо.

Вепрецкая Татьяна
Татьяна Вепрецкая
ЭКСПЕРТ
28.05.2015

Не поддерживаю эту инициативу. Каждое лицензирование увеличивает расходы на содержание объекта недвижимости, а это деньги граждан. Лицензирование нужно только для опасных видов деятельности. Возврат к лицензированию в экономике государства никогда не приносил положительных результатов из-за снижения конкуренции, инвестиционной привлекательности и высоких административных барьеров, а также коррупции. Вводя лицензирование подрядных организаций, мы не получим повышения качества услуг и работ в домах, а платить будем больше.

07.05.2015
есть идея!
Шаповалов Александр
Александр Шаповалов
Очно-заочная форма голосования собственников – нужно обсуждать

Для тех, кто не курсе, кратко расскажу суть. Власти готовятся ввести новую форму голосования на общем собрании собственников – очно-заочную. То есть кворум в этом формате не нужен, а собственники будут вправе передать свой голос в место, где будет проводиться собрание. Кроме того, протокол собрания хотят приравнять к официальным документам, передавать в ГЖИ на трехлетнее хранение, а для фальсификаторов будет предусмотрено уголовное наказание. Мне кажется, что пока не приняли решение, здесь есть что обсудить. 

Поддерживаю категорически. Действующая форма проведения общих собраний собственников порождает массовые нарушения закона, в первую очередь это касается фальсификации протоколов .И, к сожалению, те, кто идут на нарушения, ничего не боятся - ответственность сегодня минимальная.

Эти нововведения, по сути, сделают законной уже существующую практику по проведению собраний. Собрать кворум в большом доме трудно, вот и бегает бедный председатель с бумажками. А тут - кто пришел очно, проголосовал очно, остальным в квартиру принесли бюллетень. И уголовную ответственность пора вводить за фальсификацию, этими протоколами решения финансовые принимаются, и деньги немалые, давно пора строже относиться.

Согласен, что очно-заочная форма упростит решение общедомовых вопросов. Поддерживаю передачу протоколов в ГЖИ в принципе, однако это должна быть простая процедура для собственников (например, возможность отправки заказным письмом). Только у ГЖИ должна быть обязанность и возможность соответственно, по запросам собственников предоставлять копии протоколов. Поддерживаю введение уголовной ответственности за фальсификацию, так как, по моему мнению, подделки протоколов носят массовый характер именно по причине высокого эффекта от подделки и несоразмерного наказания за это. 

К данной инициативе отношусь отрицательно. Более того считаю, что такие вопросы, как выбор управляющей кампании, утверждение договора и ряд других ключевых моментов управления МКД должны приниматься большинством голосов всех собственников, а не простым большинством от присутствующих на собрании. Знаю, что такие инициативы депутатов ГД также внесены. Это действенное препятствие для противодействия рейдерству. А собственника надо ставить в достаточно жесткие условия, которые должны стимулировать формирование чувства ответственности, а не потакать его безучастности к вопросам содержания общего имущества.

Что касается придания протоколам собрания статуса официального документа и введения уголовной ответственности за его фальсификацию, учитывая что это выражение воли собственников, отношусь положительно. Благодаря безнаказанности и сниженной ответственности за фальсификацию этих документов недобросовестные управляющие организации и ресурсники творят большинство безобразий.

Данное введение обусловлено некоторой долей нигилизма собственников многоквартирных домов, потому как действительное участие в голосовании принимают одни и те же жители дома, а создание сложностей и в поиске собственника и объяснения ему значимости вопроса той или иной повестки голосования угрожает оперативности принятия действительно важного решения. Очно-заочная форма голосования, отмена кворума благоприятно скажется на оперативности и вероятно не сильно повлияет на соблюдение прав граждан – жителей МКД, так как данная система и ранее существовала по принципу «кто хочет, тот участвует, тот и голосует». О пользе введения уголовной ответственности за фальсификацию говорить пока не приходится, потому как введение той или иной меры ответственности следует всегда рассматривать с учетом сложившейся практики, которой увы по аналогичным делам нет. 

Предлагаю узаконить любые формы проведения общих собраний собственников помещений (собраний членов ТСЖ, ЖСК) - очная, заочная, очно-заочная, собрание представителей, конференция. Форму собрания определяет инициатор собрания. Передачу протоколов в ГЖИ считаю излишней мерой. У ГЖИ сейчас и без того большой объём документооборота, а здесь ещё придётся заводить, непонятно зачем, отдельную папку для каждого МКД. Протоколы должны храниться в советах МКД и управляющих организациях - по экземпляру. Что касается уголовной ответственности за фальсификацию протоколов - для начала не мешает отработать механизм привлечения к административной ответственности. 

К  введению очно-заочного голосования отношусь положительно, при условии, что голосовать будут выбранные собственниками представители (скажем от подъезда) или от блок-секции, которым доверили это право другие, а не те, кто просто случайно (или не случайно) пришел на собрание. Тогда это будет не так обременительно как сейчас и вполне законно. Статус  протокола  собрания для ТСЖ и сейчас официальный и ничуть не изменится от места его хранения, а ГЖИ пусть сначала обучит свои кадры и справится со всем тем , что ей уже положено делать. Наверное, если в уголовном кодексе появится  ответственность за подделку протоколов, управляющие компании будут искуснее их подделывать, так как понятно, что именно в УК , в управлении которых десятки домов, подделывают протоколы. Но если бы уголовная ответственность кого-нибудь остановила от противоправных деяний.… Поэтому нужно массовое просвещение собственников об их правах, причем по всем каналам распространения информации (телевидение, интернет и так далее), а не введение новых карательных санкций.

Общее собрание собственников помещений в МКД как элемент управления домом необходимо изъять из нормативного обращения в жилищном законодательстве РФ по причине его «экономической абсурдности». Очно-заочная форма проведения ОСС это, конечно, прогресс по истечении 10 лет практики управления домами, но вот будут ли положительные результаты или надо будет снижать нижний порог кворума для проведения ОСС до минимального, как это было сделано для избирательной системы в РФ? С учетом последней нормативной новации об уголовной ответственности за подделку исполнительной документации по ОСС даже сегодняшний уровень активности в домах значительно снизится. Механизм общего собрания годится только для управления такой некоммерческой жилищной организацией как - ТСЖ, ЖСК и т.п. Собственники же помещений в доме вполне могут использовать для осуществления контроля деятельности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг, такую «общественную площадку» в законодательстве РФ о местном самоуправлении как «сход граждан» и другие формы территориального общественного самоуправления (ТОС).

В связи с тем, что одной из главных проблем принятия тех или иных решений общим собранием собственников жилья является слабая активность жильцов и, соответственно, отсутствие необходимого кворума, считаю, что данная форма голосования собственников даст положительный результат.

Козлова Нина
Нина Козлова
ЭКСПЕРТ
26.05.2015

В целом к данной инициативе отношусь положительно, но с оговоркой, что необходимо более тщательно прорабатывать механизмы реализации предложенных идей – в частности, это касается вопросов уведомления собственников о проведении собрания, передачи организаторам собрания бюллетеней с голосами. Более глубокой проработки, на мой взгляд, требуют и механизмы, позволяющие предотвратить возможность уклонения от принятия бюллетеней, а также процесс оспаривания решений.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

А сейчас какая форма проведения ОСС? К инициативам депутатов в сфере нашей деятельности, вообще отношусь по большей части с изрядной долей скепсиса. Порекомендовал бы им, прежде чем проявлять инициативу, попробовать осуществить предлагаемое на практике. В порядке эксперимента. А то ведь почему-то всегда получается, как в поговорке: «гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Не могу не отметить еще один момент. Если ввести уголовную ответственность для фальсификаторов протоколов, то, боюсь, что вообще все остановится. Сегодня подавляющее большинство протоколов или подделки, или набор нарушений. Не от хорошей жизни их рисуют, по необходимости. Собственники никаких решений не принимают, а шоу должно продолжаться.   

Вепрецкая Татьяна
Татьяна Вепрецкая
ЭКСПЕРТ
28.05.2015

Полностью поддерживаю данную инициативу. Это позволит собственникам реально принимать решения на общем собрании. Отмена кворума должно повысить активность собственников в принятии решений.

27.04.2015
есть идея!
Иванова Елена
Елена Иванова
Запретить создание клонов управляющих организаций

Разработать алгоритм действий, препятствующих доступу компаний-"клонов" к управлению многоквартирными домами. Управляющие компании, имеющие долги перед ресурсоснабжающими организациями, перерегистрируются в другое юридическое лицо. При этом в названии существенных изменений нет. Например, было ООО "Управдом", а стало ООО УК "Управдом". Собственники помещений даже не замечают, что добавилось УК и изменились реквизиты. Необходимо, чтобы этот вопрос контролировался ГЖИ и прокуратурой.

Предложение противоречит законодательству РФ, так как организации могут иметь одинаковые названия и отличаются ИНН, ОГРН и иными реквизитами предприятия.

Конечно же, речь идет не о создании предприятия как такового, а о законной передаче права управления многоквартирными домами новой организации. Не все одноименные организации могут быть признаны "клонами". Поэтому и требуется разработать алгоритм действий, препятствующих доступу компаний-"клонов" к управлению многоквартирными домами. Во многих регионах уже идет борьба с "клонами".  ​Смена названий, реквизитов без ведома собственников — прямое нарушение жилищного законодательства.

Регистрация юридических лиц является прерогативой соответствующих государственных органов. По закону «О местном самоуправлении» муниципалитеты не имеют отношения к регистрации юрлиц и не могут воздействовать на применение тех или иных названий частными фирмами. Существующий порядок регистрации юридических лиц не допускает применения идентичных, т.е. одинаковых, названий, но не исключает возможность применения созвучных названий, к примеру: «Консультант» и «Консультант плюс». Так что исключить клонирование названий управляющих организаций не представляется возможным. 

С моей точки зрения, проблема не в названиях, а в неблагонадежных учредителях фирм. Зачастую, управляющая организация банкротится (с умыслом или без) и её прежний учредитель тут же регистрирует новую фирму и  идет с ней в ту же сферу бизнеса – в ЖКХ. Тут нужен закон, который не позволит недобросовестным учредителям и неэффективным руководителям управляющих компаний клонировать недобросовестный бизнес. Я бы назвал такой закон Законом «О запрете клонирования недобросовестного бизнеса». Давайте вместе выйдем в Госдуму с такой законодательной инициативой. Текст законопроекта мы подготовим. 

Валерий, согласна с Вашим предложением. Но проблема еще и в том, что у многих учредителей уже есть по несколько УК (наверное, на всякий случай).  В интернете были бурные обсуждения например  слежующих ситуаций: 1. Город Сарапул, МУП «Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района», долг на 01.06.2014 года за потребленную электроэнергию более 941 тыс. рублей. В настоящее время по данной организации инициирована процедура банкротства. Вместо нее создано новое предприятие МУП «Жилищно-коммунальный сервис Сарапульского района».http://sarapul.net/blog/151419.   2. Пермь. ООО «Управляющая компания «ПМК» и ООО «УК «ПМК». Схожесть названий двух этих УК указывает на то, что это, скорее всего, компании-клоны. То есть, все долги, накопленные одной компанией, на ней и остаются. А новая компания с похожим названием начинает свою работу «с чистого листа». Реальные ситуации (г. Тюмень): ООО "Управдом" и ООО "УК "Управдом",  ООО "УютСервисБыт" и ООО "УК "УютСервисБыт",  две фирмы  ООО "Управляющая компания "Единство",  две фирмы ООО "УК Жилищный стандарт" и т.д. С какой целью создавались фирмы?

Честно сказать у нас в городе Череповце и вообще в Вологодской области о такой проблеме я не слышал. Чисто логически может и стоит запретить клонов.

Вопрос о запрете «клонов» юридических лиц регулярно «всплывает», причем связан он с деятельностью не только управляющих компаний. Часто подобной практикой введения в заблуждение клиентов пользуются недобросовестные продавцы или производители. Однако на рынке коммунальных услуг данная проблема особенно актуальна. Зачастую, она мешает жильцам объективно выбирать управляющую организацию или, куда хуже, позволяет эффективно работать мошенникам, выставляющим подложные квитанции на оплату. Однако, осуществление идеи по запрету создания «клонов» управляющих организаций в отдельно взятом муниципалитете, как мне кажется, будет невозможным, так как компании имеют право регистрироваться и осуществлять свою уставную деятельность в любом субъекте РФ. Считаю, что законотворчество о запрете регистрации схожих по названию управляющих компаний должно происходить на федеральном уровне, что будет весьма эффективно и снизит возможность создания мошеннических схем.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

Создание клонов приобретает масштабы стихийного бедствия, и с этим крайне сложно бороться. Конечно, сомневаюсь, что запрет на регистрацию одинаковых названий позволит полностью искоренить проблему, однако считаю, что такой запрет необходим, хотя бы в качестве превентивной меры. 

29.04.2015
есть идея!
Калинина Галина
Галина Калинина
Обязать управляющие компании ввести сервис «СМС-уведомлений»

Очень часто между управляющими компаниями и собственниками отсутствует обратная связь. УК до сих пор активно используют устаревшие методы донесения информации до жильцов управляемых домов. Самым распространенным их них является размещение объявлений на подъездах. Как показывает практика, эффективность подобных методов с каждым годом снижается. Для того чтобы решить эту проблему, предлагаю обязать управляющие организации ввести сервис «смс-уведомлений», который можно использовать для информирования о предстоящих общих собраний собственников, о временных отключениях ресурса, для отправки уведомлений о выполнении заявок, поданных в диспетчерскую службу и т.д. Степень проникновения сотовой связи в России, давно превысила 100% рубеж и не использовать подобный ресурс, по меньшей мере, глупо. 

Обязать ввести сервис будет не правильным с точки зрения действующего законодательства. Тогда нужно отобрать согласие каждого собственника на оповещение его смс-сообщениями. При этом, вся остальная система (работы сотовых операторов, постоянные смены телефонов абонентами и т.п.) не настроена на обязательное введение такой системы. А вот право собственников и управляющих компаний делать это - предусмотреть возможно. Хотя такая возможность существует и сегодня - УК, собственники могут решить воспользоваться подобной электронной системой, заключить соответствующий договор с компанией предоставляющей эти услуги и пользоваться ей. Для введения такой обязательной системы российское ЖКХ попросту еще не готово.

Я категорический противник обязаловки. Управляющая организация - не банк, согласие на получение таких сообщений должен дать собственник. Далеко не все пользуются той техникой, на которую идут смс-сообщения (не люблю слово "гаджеты"). Такие смс не могут быть подтверждением того, что необходимая информация доставлена всем. И ещё раз: "сервисы" заказывает собственник, заключающий Договор управления, и выбирает УО собственник.Всё стоит денег. Наше благосостояние не всем позволяет пользоваться всеми благами цивилизации, хотя мы и движемся к этому неуклонно.

Введение данного сервиса будет удобным ресурсом, позволяющим управляющим компаниям заранее оповещать собственников о таких ситуациях. Понятно, что обеспечение работы сервиса ляжет на плечи самих собственников. Нужно оценить экономический эффект от его ведения. 

Подобные глупости не хочется комментировать. У граждан есть определенные свободы, в частности право на конфиденциальность. ФЗ о персональных данных тоже никто не отменял. 

Существуют разные способы предоставления информации. СМС-сообщения один из многих. По мне так более оптимальным и современным был бы интернет-ресурс, где бы размещалась подобная информация и другая – необходимая и оперативная. По этому пути  и  развивается информационное сопровождение процессов в ЖКХ и это закреплено на нормативном уровне.

Согласна. Иначе у нас все по "заявительному принципу" - не спросишь, не получишь. Пусть информируют, если хотят управлять домом, жители хоть знать будут, что в доме происходит. И сослаться на то, что "телефон был недоступен" или что-то в этом роде тоже не получится, можно распечатки сообщений брать и доказывать, что уведомления не было, например.

Да, данные смс-уведомления позволят УК своевременно информировать собственника о предстоящих мероприятиях, связанных с их жильём в независимости, от временного отсутствия собственника на месте.

Любая обязанность, навязанная УК, влечет за собой дополнительные расходы компаний на содержание штата и организацию технических условий для реализации конкретного сервиса. Поэтому предлагаю  сервис рассылок смс-уведомлений оставить как конкурентное преимущество среди управляющих компаний, сами начнут искать ресурсы и контролировать повышение стоимости своих услуг в пределах разумного.

Подход к внедрению СМС-информирования должен быть дифференцированным. Если мы говорим о собраниях - для УК это достаточно большая нагрузка, понадобится расширение штата, плюс средства на оповещение будут брать с платежей собственников. А это дополнительные траты, которые могут лечь на плечи жильцов.

А вот предоставление информации о временных отключениях ресурса, уведомления о выполнении заявок, поданных в диспетчерскую службу  - это более чем возможно, но при условии, что в доме есть Совет и его председатель. Т.е. информация отправляется одному собственнику, а не каждому в МКД.

В принципе я согласна с необходимостью внедрения такого сервиса, как СМС-уведомления собственников, дело стоящее, но это обязательно приведет к удорожанию тарифа.

Решение этого вопроса требует решения нескольких задач. Во-первых, нужно всё узаконить. Во-вторых,  менталитет собственника зачастую далёк от технического прогресса в этом вопросе. В-третьих, внедрение сервиса стоит денег. И, в-четвертых,  собрания должны организовывать собственники, а не УК, так как речь идет об их имуществе.

Предлагаю "Организацию проведения собрания собственников" сделать жилищной услугой и брать за это хорошие деньги в пользу УК, тогда у собственника будет выбор, проводить самим - либо нанимать специалистов УК за деньги. 

СМС - уведомления считаю положительным и полезным сервисом. Но, как показывает практика, любой дополнительный сервис приводит к увеличению стоимости услуг.

Сервис СМС-уведомлений должен реализовываться только параллельно с объявлениями на подъездах для информирования собственников о предстоящих  собраниях и временных отключениях ресурса, и с телефонными звонками во всех остальных. В настоящее время очень сложно добиться от диспетчера номера заявки и какой-либо информации о ее выполнении.

28.04.2015
есть идея!
1975 Виктор
Виктор 1975
Внести коррективы в НПА о банкротстве УК

Необходимо предусмотреть автоматическое расторжение договора на управление МКД между управляющей компанией и собственниками при получении арбитражным судом заявления о признании УК банкротом. Кроме того, необходимо создать отдельный открытый реестр УК-банкротов, в которых должны содержаться сведения о руководстве компании, ИНН, ссылка на решение суда о признании банкротством. Кроме того, необходимо на законодательном уровне защитить права ресурсоснабжающих организаций. При получении заявления о признании УК банкротом и инициированием процедуры конкурсного производства пересмотреть очередность требования кредиторов по текущим платежам, определив в качестве приоритета погашение задолженности перед РСО.

Не соглашусь. Гражданское законодательство достаточно чётко прописало процедуру банкротства юридического лица. Ничего менять не надо, надо просто научиться управлять этим процессом. А уж о предложении изменить очерёдность выплат кредиторам... Ну, просто нет слов! Это кто ж, так нагло хочет наших монополистов поставить выше граждан? У нас Конституция РФ, это основной закон, защищающий права граждан, а не тех, кто владеет акциями в монополиях! Даже некоторое омерзение ощутил, отвечая на такой вопрос. До чего же наши монополисты хотят ещё лучше жить! Неужели в Газпроме ещё не все мечты сбылись?

Не вижу оснований относиться к УК иначе, чем к иным юридическим лицам.

Кроме того, в полном согласии со всем ранее сказанным считаю, что собственники обязаны самостоятельно решать вопрос со своей УК, в т.ч. решить вопрос о расторжении договора с потенциальным банкротом. И не надо считать собственников беспомощной и аморфной субстанцией, которая не в состоянии о себе позаботиться. Более того, собственники никогда не станут эффективными собственниками, если законодатель будет им в этом препятствовать.

Уверен, что ресурсоснабжающие организации могут и обязаны самостоятельно защищать свои коммерческие интересы через внятный, ответственный, взаимовыгодный договор ресурсоснабжения, поэтому изменений, лоббирующих интересы ресурсоснабжающих организаций при банкротстве УК быть не должно. 

Другое дело, что нужно активнее защищать право УК и РСО на получение оплаты от собственников и получателей жилищно-коммунальных услуг за предоставленные услуги. Причина долгов УК за ресурсы и банкротств УК и РСО прежде всего – в неплатежах населения. Все, кто могут – обязаны платить. Кто не может платить – тому обязано помочь государство через механизмы социальной защиты. Но система ЖКХ, как и любая другая бизнес-система, должна получать 100% за все предоставленные услуги от тех конкретных лиц, кому эти услуги предоставлены, иначе череда банкротств неизбежна. 

Считаю, что в закон о банкротстве и ГК РФ надо внести изменение, касающееся денежных средств на капремонт, накапливаемых собственниками на счете УК, что с 01.01.15 предусматривает ЖК РФ. Это деньги не УК, это деньги собственников, как это прописано в ЖК РФ, поэтому необходимо установить законодательно, что очередь собственников на эти денежные средства при банкротстве - № 1, а не № 4, как сейчас.

Кроме того, предлагаю законодательно установить солидарную ответственность учредителей МУПов и ГУПов по их долгам по аналогии с ответственностью регионального бюджета за средства Регионального оператора. Мы получим сразу ряд положительных результатов:

- МУПы и ГУПы при ответственном контроле со стороны учредителя будут работать без долгов, без банкротств и прочих неприятностей, причем не только в управлении домами,

- они сразу, автоматом, в силу муниципальных и государственных гарантий будут наиболее конкурентноспособными структурами,

- интересы и собственников, и ресурсоснабжающих компаний, и других договорных партнеров будут надежно защищены, в т.ч. и при банкротстве,

- реализация этого предложения практически сразу повысит уровень конкурентности и качества услуг в сфере ЖКХ, в т.ч. и в частных УК.

Согласен с процедурой автоматического расторжения. Чем раньше произойдет разрыв, тем меньшим бременем это может оказаться для собственников. Что касается очередности требований кредиторов, считаю что действующий порядок нужно сохранить. 

Не согласен. Заявление в арбитраж - еще не признание банкротства. Предусмотреть оповещение собственников о том, что такая процедура начата – это безусловная необходимость, определив сроки, порядок доведения и т.п. Это должно дать возможность не прерывать управление домом, перевести оплату содержания новой УК, дать возможность предъявить претензии по ранее заплаченным средствам за невыполненнные работы. Что касается ресурсников, то зачастую мы обнаруживаем факты сговора УК и ресурсников при преднамеренном доведении УК до банкротства, поэтому в первую очередь кредиторов их ставить нельзя. Пусть своевременно предпринимают меры при подозрениях о том, что предприятие проявляет признаки несостоятельности.

Козлова Нина
Нина Козлова
ЭКСПЕРТ
26.05.2015

С данной инициативой соглашусь не в полной мере. Подача заявления о признании лица банкротом не свидетельствует о том, что это лицо банкрот, и с ним необходимо расторгать договорные отношения. Как минимум, суд должен рассмотреть все обстоятельства дела и принять решение о введении процедуры банкротства. Только судебное решение о введении процедуры банкротства может являться основанием для расторжения договора. Однако считаю, что нужно дополнительно проработать вопрос о том, после какой именно процедуры банкротства возможно расторжение договора: наблюдение, финансовое оздоровление и т.п.

При этом необходимо предусмотреть правовой механизм уведомления собственников МКД о расторжении договора и перевода денежных средств, оплаченных собственниками МКД в пользу управляющей компании после расторжения договора, в новую управляющую компанию.

Маркелов Константин
Константин Маркелов
ЭКСПЕРТ
27.05.2015

С расторжением договора согласен. Только наши мошенники легко все это обходят. Подобные меры должны применяться в комплексе. Если не поставить заслон созданию клонов, то никакого эффекта подобная мера не принесет. На сегодняшний день можно сказать, что договоры с потенциальными банкротами расторгаются автоматически и без всяких инициатив. Предварительно создается предприятие-клон, копируются старые протоколы, в них меняется дата и финансовые потоки перенаправляются на расчетный счет организации-клона, начавшего свою историю с чистого листа. Жители обслуживаемых банкротом домов даже ничего и не замечают, для них ровным счетом ничего не меняется, персонал, офис, название, директор, все остается прежним.

Что же касается очередности требований кредиторов, то, здесь мне сложно что-то сказать. Ведь банкротятся не только мошенники, а с учетом последних изменений в законодательстве, потенциальными банкротами становится большинство УО. Рядовые сотрудники таких организаций не виноваты, они, если не доказано обратное, добросовестно работали, выполняли свои обязанности и имеют право на вознаграждение за свой труд. Это должно быть в приоритете, как и теперь.  

Первое чтение. Точка сборки проблем ЖКХ

Предложить тему
эксперты
ОлегПричко
Генеральный директор ПАО «Иркутскэнерго»
ПарвизАбдушукуров
Вице-президент по тепловому бизнесу ОАО «Фортум»
СергейСиваев
Старший директор Федерального центра проектного финансирования (ФЦПФ, Группа ВЭБ)
СергейБаженов
Заместитель директора Института экономики Уральского отделения РАН, доктор экономических наук
ПавелКурзаев
Генеральный директор ГК "Российские коммунальные системы"
ЮрийДорфман
Заместитель генерального директора ПАО «ТГК-14» по сбыту, член Правления ПАО ТГК-14
ИльяЛишанский
Заместитель генерального директора по реализации энергии ПАО «РАО ЭС Востока»
АлексейВялкин
Директор департамента содействия инновациям и инвестициям Торгово-промышленной палаты России
статистика
платформы
1769экспертов
9проектов
108идей
2731комментарий
Мы в социальных сетях
Вход